관리비, 도대체 어디에 쓰이는 걸까요? 계속 오르는 이유까지

결론부터 말할게요. 관리비는 공용부분 관리, 건물 서비스, 적립금 세 가지에 쓰여요. 적립금은 온타리오 법상 3년마다 다시 조사해야 하고, 재산세는 관리비에 포함되지 않아요.

관리비는 월세도 아니고, 건물이 마음대로 쓰는 서비스 요금도 아니에요. 법인의 공용경비에서 내가 맡은 몫이고, 온타리오 콘도법 1998이 여기에 무엇이 들어가는지, 금액은 누가 정하는지, 안 내면 어떻게 되는지를 정해요.

관리비는 정확히 어디에 쓰이나요?

결론부터 말할게요. 두 가지예요. 이번 달 건물을 굴리는 돈, 그리고 몇 년 뒤 큰 수리를 위해 모아두는 돈이에요.

이 법을 집행하는 기관인 온타리오 콘도 관리청(CAO)은 관리비가 공용부분 유지, 적립금 납입, 그리고 청소와 건물 관리, 콘도 매니지먼트 같은 서비스 비용에 쓰인다고 설명해요.

법적 정의는 생각보다 넓어요. 콘도법에서 공용경비란 법인이 자기 의무를 수행하면서 생기는 비용에, 이 법과 시행규칙, 그리고 건물 declaration에서 공용경비로 지정한 항목을 더한 것이에요. 마지막 부분이 핵심이에요. 우리 건물 declaration이 항목을 더 넣을 수 있어요. 그래서 어떤 건물은 난방이나 수도가 관리비에 들어가고 어떤 건물은 안 들어가요. 남의 건물 기준 말고 내 서류를 봐야 해요.

유지 책임의 경계선은 제90(1)조예요. 공용부분은 법인이, 각자의 유닛은 소유자가 관리해요. 제90(2)조는 관리에 정상적인 마모 이후의 수리는 포함되지만 손상 이후의 수리는 포함되지 않는다고 덧붙여요. 손상은 제89(1)조로 가서, 법에 정해진 예외를 빼면 법인이 유닛과 공용부분을 복구해요.

적립금이 뭐고, 관리비는 왜 계속 오르나요?

결론부터 말할게요. 적립금은 큰 수리와 교체를 위해 모아두는 돈이고, 관리비에서 꽤 큰 몫이 여기로 들어가요.

제93(1)조는 모든 법인이 적립금을 설치하고 유지하도록 요구해요. 제93(2)조는 이 돈을 오직 공용부분과 법인 자산의 중대한 수리와 교체에만 쓸 수 있다고 정하고, 제93(4)조는 이 납입금을 공용경비의 일부로 소유자에게서 걷는다고 해요.

금액은 감으로 정하지 않아요. 법인은 적립금 조사를 해야 하고, O. Reg. 48/01은 직전 조사를 마친 뒤 3년 안에 다시 하고 그 뒤로도 3년마다 하도록 요구해요. 조사 결과를 받은 날부터 120일 안에 이사회가 검토하고 향후 자금 계획을 내야 하고(제94(8)조), 조사 비용 자체도 공용경비예요(제94(7)조).

그러니까 관리비가 오르는 건 보통 지붕, 주차장 방수층, 엘리베이터가 예상보다 가까워졌다고 조사가 알려준 거예요. 20년 된 건물인데 관리비가 한 번도 안 올랐다면, 그건 좋아할 일이 아니라 한 번 물어볼 일이에요.

관리비가 싸면 좋은 건물인가요?

솔직히 그것만으로는 알 수 없어요. 비교할 건 옆 건물 관리비가 아니라, 법인이 실제로 걷은 돈과 자기 계획이 걷으라고 한 돈이에요.

O. Reg. 48/01은 재무제표에 실제로 걷은 적립금 납입금과 제94(8)조 자금 계획이 요구한 금액을 비교해서 싣도록 하고, 지출도 같은 방식으로 비교하게 해요. 계획과 안 맞는데 관리비만 눌러놨다면, 그건 아직 발표되지 않은 특별부과금이에요.

관리비에 재산세가 포함되나요?

아니요. 제15(1)조는 각 유닛과 그에 부속된 공유지분이 시 재산평가와 과세 목적상 하나의 독립된 필지를 구성한다고 정해요.

유닛은 따로 평가되고 따로 과세돼서 시에 직접 내요. 그러니 관리비와 별도로 잡아두세요. 같은 시점에 나가는 다른 일회성 비용은 저희 클로징 비용 계산기에서 같이 볼 수 있어요.

옆집 관리비는 왜 저랑 다른가요?

제84(1)조가 이유예요. 소유자는 declaration에 정해진 비율대로 공용경비를 부담하고, 이 비율은 건물 등록 때 이미 정해졌어요.

보통 유닛 면적을 따라가고, 주차 자리와 라커도 각자 몫이 있어요. 같은 층 두 집이 서로 다른 금액을 낼 수 있고, 지금 소유자 중 누구도 이 비율에 투표한 적이 없어요.

제84(3)조가 빠져나갈 구멍을 막아요. 공용부분 사용 권리를 포기했거나 안 쓰고 있어도, 법인을 상대로 청구 중이어도, declaration이나 내규, 규칙 때문에 못 쓰고 있어도 부담 의무는 그대로예요. 헬스장을 한 번도 안 갔다고 관리비가 줄지는 않아요.

안 내면 어떻게 되나요?

법인이 우리 집에 유치권을 가져요. 여기서 많이 걸려요.

제85(1)조는 소유자가 자기 유닛의 공용경비 납부 의무를 이행하지 않으면, 미납금과 발생한 이자 전부, 합리적인 법률 비용 전부에 대해 법인이 해당 유닛과 부속 공유지분에 유치권을 갖는다고 정해요. 신용 기록에 얹히는 일반 채무가 아니라 집에 붙는다는 게 차이예요.

사기 전에 관리비는 어떻게 확인하나요?

스테이터스 서티피케이트(status certificate)를 받아서 세 줄을 보세요. 제76(1)조가 법인에게 쓰도록 요구하는 항목이에요.

해당 유닛의 공용경비 금액과 연체 여부, 이번 회계연도 예산일 이후 이사회가 선언한 인상분과 그 이유, 그리고 같은 날 이후 적립금 납입을 늘리려고 해당 유닛에 부과한 부과금과 그 이유예요.

실무 포인트 두 개예요. 신청과 수수료를 받은 뒤 10일 안에 줘야 하고(제76(3)조), 수수료에는 상한이 있어요. O. Reg. 48/01은 스테이터스 서티피케이트 제공 수수료가 모든 적용 세금을 포함해 100캐나다달러를 넘을 수 없다고 정해요. 제76(6)조는 증명서가 발급일 기준으로 그 내용에 관해 법인을 구속한다고 해요. 조건부 기간이 있는 이유가 이거고, 이 서류를 서랍이 아니라 변호사에게 넘기는 이유도 이거예요. 아직 더 앞 단계라면 저희 집 사기 가이드부터 보세요.

관리비가 대출 한도에도 영향을 주나요?

보험 모기지에서는 영향을 줘요. CMHC는 해당되는 경우 관리비의 50%를 GDS와 TDS 계산에 반드시 포함해야 한다고 하고, 부채상환비율을 GDS 39%, TDS 44%로 제한해요.

월 700캐나다달러 관리비라면 350캐나다달러가 모기지 상환금보다 먼저 주거비로 잡혀요. 승인받을 수 있는 가격대가 그만큼 움직여요. 저희 부담 능력 계산기가 관리비를 따로 입력받는 이유가 이거예요.

새 건물은 어떤가요?

첫해 관리비는 시행사(declarant)가 만든 예산서에서 나와요. declaration과 description 등록 직후 1년을 대상으로 해요(제72(6)조).

이 예산이 낮게 잡히면 법이 시행사에게 메우게 해요. 제75(2)조는 예산서가 다루는 기간의 실제 공용경비 총액이 예산 총액을 넘는 부분을 시행사가 법인에 지급하도록 정해요. 좁은 예외는 있어요.

다만 이 보호는 예산서가 다루는 기간까지예요. 2년 차에 체감하는 그 인상은 보통 실수가 아니라 이사회의 첫 실제 예산이에요.