管理费到底花在哪？年年涨又是为什么

先说结论：管理费花在公共区域维护、大楼服务和储备金三件事上，储备金按安省法律每三年要重新研究一次，地税不包含在内。

管理费不是房租，也不是大楼想怎么花就怎么花的服务费。你交的是你在法团公共开支里分摊的那一份，而《共管公寓法 1998》规定了这笔钱包含什么、谁来定金额、不交又会怎样。

管理费到底花在哪？

先说结论：一部分维持大楼这个月的运转，一部分给几年后的大修存钱。安省共管公寓管理局（CAO）是负责执行这部法律的机构，它的说法是，管理费用于维护法团的公共区域、投入储备金，以及支付清洁、楼宇维护和物业管理这类服务。

法律定义比大多数买家想的宽。法律里的公共开支，指法团履行自身职责产生的开支，加上本法、法规或者大楼声明文件（declaration）中被指明为公共开支的项目。最后半句才是关键：你这栋楼的声明文件可以往里加东西。所以有的楼管理费含暖气或者水费，有的不含。翻译成人话，看你自己那份文件，别套别人的经验。

维护的分界线在第90(1)条：公共区域归法团维护，你的单位归你自己维护。第90(2)条补充，维护包括正常磨损之后的修理，但不包括损坏之后的修理。损坏走第89(1)条，由法团负责修复单位和公共区域，法律另有例外的除外。

储备金是什么？管理费为什么年年涨？

先说结论：储备金是给大修和更换攒的钱，你管理费里很大一块都进了这里。第93(1)条要求每个法团设立并维持储备金，第93(2)条规定这笔钱只能用于公共区域和法团资产的重大维修和更换。

金额不是拍脑袋定的。法团必须做储备金研究，O. Reg. 48/01要求做完一次之后三年内再做一次，之后每三年一次。收到研究报告后的120天内，董事会要审阅并提出未来的注资计划（第94(8)条），做研究本身的费用也算公共开支（第94(7)条）。第93(4)条则说明，这笔供款是作为公共开支的一部分向业主收取的。

所以管理费涨，通常是研究告诉董事会：屋顶、车库防水层或者电梯，比上一版计划想的更近了。一栋二十年的楼管理费一直不涨，那才是该问一句的事。

管理费低就一定是好事吗？

别急着高兴。有用的比较不是这栋楼跟那栋楼比，而是法团实际收了多少，对上它自己的计划说该收多少。O. Reg. 48/01 要求财务报表把已收的储备金供款，跟第94(8)条注资计划要求收取的金额做对比，支出也要做同样的对比。压着管理费不涨、账面又对不上计划，那基本就是一笔还没宣布的特别摊款。

管理费包地税吗？

不包。第15(1)条规定，每个单位连同其附属共有权益，构成市政评估和征税意义上的一个独立地块。你的单位单独评估、单独征税，钱直接交给市政府，所以地税要跟管理费分开算。我们的交割费用计算器把同一时间要掏的其他一次性费用也算进去了。

为什么邻居的管理费跟我不一样？

因为第84(1)条写得很清楚：业主按声明文件中规定的比例分摊公共开支。这个比例在大楼注册时就定死了，一般跟单位面积挂钩，车位和储物柜还各算各的份额。同一层的两户交的钱可以不一样，而且现在的业主谁都没投过这个票。

第84(3)条把明显的退路堵死了。就算业主放弃或者不使用公共区域、正在跟法团打官司、或者被声明文件、附例、规章限制不能使用公共区域，也一样要交。健身房一次没去过，管理费照交。

不交会怎么样？

法团会在你的房子上拿到留置权。第85(1)条规定，业主未履行缴纳其单位应付公共开支的义务时，法团对该单位及其附属共有权益享有留置权，涵盖欠款、全部应付利息和全部合理的法律费用。这不是挂在信用记录上的普通欠款，它挂在房子上。

买之前怎么查管理费？

去要一份状态证明书（status certificate），重点看三行。第76(1)条要求法团写明：该单位的公共开支金额，以及是否有欠缴；自本财年预算之日起董事会宣布的涨幅，以及涨价理由；自该日起为增加储备金供款而对该单位征收的摊款，以及征收理由。

两个实操点。法团要在收到申请和费用之后的10天内交出（第76(3)条）；收费有上限，O. Reg. 48/01 规定提供状态证明书的收费不得超过100加元，含所有适用税费。第76(6)条还规定，证明书自交付之日起对法团具有约束力，上面写的内容作数。这就是条件期存在的意义，也是这份文件要交给你律师、而不是塞进抽屉的原因。如果你还在更前面的阶段，先看我们的买房指南。

管理费会影响我能贷多少吗？

保险贷款会。CMHC的算法是：如适用，管理费的50%必须计入GDS和TDS；它同时把债务偿还比率限制在GDS 39%、TDS 44%。一笔700加元的月管理费，有350加元在按揭月供之前就先占掉了住房开支额度，这直接影响你能批到的价位。我们的负担能力计算器把管理费单列成一项，就是因为这个。

新楼呢？

第一年的管理费来自开发商（declarant）编的预算表，覆盖声明文件和说明注册之后的第一年（第72(6)条）。如果这个预算估低了，法律让开发商补：第75(2)条规定，预算表所涵盖期间的实际公共开支总额超出预算总额的部分，由开发商付给法团，法律另有窄口径例外的除外。

但这层保护只管预算表覆盖的那段时间。不要白不要，该看的还是要看：很多业主在第二年感觉到的那次上涨，通常是董事会第一份真正的预算，不是出错了。