토론토 빈집세, 살고 있어도 신고 안 하면 냅니다

매년 4월 30일까지 신고하지 않으면 토론토시는 그 집을 빈집으로 봅니다. 세금은 평가액의 3%. 평가액 $1,000,000짜리 집이면 1년에 $30,000이에요.

토론토는 비어 있는 집에 세금을 매겨요. 그런데 실제로 고지서를 받는 사람들 중 상당수는 집을 비워둔 게 아니에요. 신고서 하나를 안 냈을 뿐이죠.

토론토의 모든 주택 소유자는 매년 그 집이 사람이 사는 집인지 빈집인지 시에 신고해야 해요. 4월 30일까지 신고 기록이 없으면 그 집은 빈집으로 처리되고, 고지서는 평가액의 3%로 나옵니다.

빈집세가 정확히 뭔가요?

결론부터 말할게요. 토론토시가 주택의 현재가치평가액의 3%를 매기는 세금이고, 해당 연도에 여섯 달 이상 비어 있던 주택이 대상이에요. 2024 과세연도부터 세율이 3%가 됐고, 시는 이 수입을 부담가능주택 사업에 쓴다고 밝히고 있어요.

빈집의 기준은 신고 대상 연도에 여섯 달 이상 아무도 살지 않은 경우예요. 그리고 하나 더, 기한 안에 신고를 안 하면 실제로 누가 살았든 자동으로 빈집으로 간주됩니다.

누가 신고해야 하나요?

토론토의 주택 소유자 전원이, 매년 해야 해요. 본인이 직접 살고 있어도 신고 대상이고, 면제 요건에 해당해도 신고는 해야 합니다. 대부분은 세금을 한 푼도 안 내지만, 서류는 반드시 내야 해요.

여기서 많이 걸리는 부분들이에요.

• 집 하나당 신고 하나예요. 세 채면 세 번 냅니다.
• 콘도 유닛은 그 유닛 소유자가 신고해요.
• 새로 지은 집은 MPAC 연간 평가 명부에 올라간 다음부터 신고 대상이에요.
• 건물이 없는 공터, 주차 자리, 콘도 락커, 그리고 전체가 다세대나 상업, 산업용으로 평가된 부동산은 신고하지 않아도 돼요.

집을 비운다고 다 빈집은 아니에요. 그 집이 계속 본인의 주 거주지라면, 겨울에 남쪽에서 지내는 경우, 시외나 해외에서 일하는 경우, 통원 치료 때문에 다른 곳에 머무는 경우 모두 사람이 사는 집으로 신고할 수 있어요. 주 거주지로 신고하려면 그 해에 최소 여섯 달은 그 집에 살아야 해요. 다른 사람이 사는 경우엔 세입자는 최소 30일 이상짜리 서면 계약이 있어야 하고 연간 합계로 최소 여섯 달이어야 해요. 가족이나 친구가 사는 경우엔 그 사람들의 주 거주지로 최소 여섯 달 이상 써야 하고요.

4월 30일을 놓치면 어떻게 되나요?

시는 그 집이 비어 있었다고 보고 Notice of Assessment, 즉 고지서를 보냅니다. 일반 소유자가 이 세금에서 돈을 잃는 가장 흔한 경로가 바로 여기인데, 완전히 피할 수 있는 일이에요.

고지서를 받았는데 실제로 사람이 살았거나 면제 대상이라면 Notice of Complaint로 이의를 제기하면 돼요. 2025년도 고지서의 이의 기한은 2026년 12월 31일이고, 2022년도와 2023년도, 2024년도는 이미 지났어요. 이의가 기각되면 90일 안에 시의 Appellate Authority, 즉 부재무관에게 항소할 수 있어요. 심리는 서면으로 진행되고 직접 출석하지 않아요. 신청 후 90일 안에 잡히고, 결정문은 결정이 난 뒤 30일 안에 나오고, 그 결정이 최종입니다.

보통 토론토 집이면 얼마나 나오나요?

평가액의 3%인데, 이 평가액이 시세와 다르다는 점이 중요해요. 2026 과세연도 평가액은 아직도 2016년 1월 1일 기준 가치를 쓰고 있어요. 주정부가 전 주 재평가를 계속 미뤄왔거든요(MPAC). 그러니까 봐야 할 숫자는 재산세 고지서에 찍힌 평가액이지, 옆집이 얼마에 팔렸는지가 아니에요.

평가액 $1,000,000짜리 집이면 1년에 $30,000이에요. $700,000이면 $21,000이고요.

2025년도 세금은 세 번에 나눠 내고, 납기는 2026년 9월 15일, 10월 15일, 11월 16일이에요. 연체되면 연체 첫날에 1.25%, 그 뒤로는 매달 1일에 다시 1.25%가 붙어요. 계속 내지 않으면 재산세 명부에 합쳐져서 재산세와 같은 방식으로 징수됩니다.

비어 있어도 면제되는 경우는요?

빈집이어도 신고는 해야 하고, 시가 정해둔 경우에 해당하면 세금이 면제돼요. 전부 증빙 서류가 필요합니다.

• 등기 소유자의 사망. 최대 3개 과세연도 연속으로 청구할 수 있어요.
• 주 거주자가 병원이나 장기요양, 지원 케어 시설에 그 해 여섯 달 이상 있는 경우. 최대 2개 연도 연속.
• 대규모 수리나 리노베이션. 여섯 달 이상 거주가 불가능하고, 필요한 허가가 모두 나왔고, 시가 공사가 지연 없이 진행 중이라고 보는 경우.
• 소유권 이전. 신고 대상 연도에 지분 100% 이전이 마무리된 경우. 이름 변경, 공동소유자 추가나 삭제는 해당하지 않아요.
• 소유자나 배우자가 토론토에서 여섯 달 이상 풀타임으로 일해야 해서 그 집이 필요하고, 주 거주지는 광역토론토 밖인 경우.
• 법원 명령으로 여섯 달 이상 입주가 금지된 경우.
• 개발사가 보유한 신축 유닛으로, 한 번도 거주에 쓰이지 않았고 그 해에 일반에 판매 중이던 경우. 최대 2년 연속.
• 의료상의 이유로 필요한 세컨드 하우스이고, 주 거주지가 광역토론토 밖인 경우.

집을 사고팔 때는요?

솔직히 이 부분이 제일 중요해요. 이 세금은 사람이 아니라 집에 붙고, 부동산에 선취특권을 만들어요. 매도인이 신고를 안 했으면 그 집은 빈집으로 간주되고, 그 세금은 매수인이 부담하게 됩니다. Power of sale도 예외가 아니에요. 있는 그대로 사는 거래니까요.

시점에 따라 두 경우로 갈려요. 신고 대상 연도 중에 집이 팔렸다면 매도인과 매수인 중 누구든 신고할 수 있고, 그 거래 자체가 소유권 이전 면제에 해당해요. 신고 대상 연도가 끝난 뒤에 팔렸다면 매도인만 신고할 수 있어요. 전년도에 그 집을 어떻게 썼는지는 매도인만 아니까요.

실무적으로는 양쪽 다 똑같아요. 클로징 전에 제출된 신고서 사본을 한 장 받아서 클로징 서류와 같이 보관하세요. 돈 한 푼 안 들고, 나중에 선취특권을 두고 다투는 것보다 훨씬 쌉니다. 토론토에서 매수인을 자주 당황시키는 두 번 내는 취득세 이야기도 같이 보시고, 클로징 현금 계산기로 한 번에 정리해 보세요.

신고를 잘못하면 벌금이 있나요?

거주 상태를 허위로 신고하거나 시가 요청한 자료를 주지 않으면 세금과 별개로 최대 $10,000의 벌금이 나올 수 있어요. 시는 실제로 감사를 하고, 대상이 되면 통지서 날짜로부터 60일 안에 서류를 내야 해요. 거주나 면제 청구와 관련된 기록은 최소 3년 보관해야 하고요.

그래서 지금 뭘 하면 되나요

4월 30일을 세금 신고처럼 매년 고정된 일정으로 잡아두세요. 본인이 살고 있어도 신고하고, 면제가 확실해 보여도 신고하세요. 면제는 저절로 적용되지 않아요. 접수 확인은 남겨두시고요. 집을 사신다면 매도인의 신고서 사본을 꼭 받으세요. 안 받으면 손해예요.