多伦多空置税：不申报，住着也算空置

每年4月30号之前，多伦多所有住宅业主都要申报房子是自住还是空置。没申报，市政府直接当你空置，按评估值的3%开税单。评估值$1,000,000的房子，一年$30,000。

多伦多对空置的房子收税。但被收到税的人里面，很多根本没把房子空着，只是忘了填一张表。

每年，多伦多所有住宅业主都要向市政府申报房子是自住还是空置。4月30号之前没申报，市政府就当这套房是空置的，税单按房屋评估值的3%来开。

空置税到底是什么？

先说结论：这是多伦多市政府的税，按房屋现值评估（current value assessment）的3%征收，针对一年里空置满六个月的住宅。从2024税务年度开始就是3%，市政府说这笔收入用在可负担住房上。

什么叫空置？申报年度里没人住满六个月就算。还有一种更常见：你没在期限内申报，那不管实际有没有人住，系统直接判定为空置。

谁需要申报？

多伦多每一个住宅业主，每年都要报。自己住也要报，符合豁免条件也要报。绝大多数人最后一分钱都不用交，但那张表必须交。

几个容易踩的点：

• 一套房一份申报。有三套，就报三次。
• 公寓单位由业主本人申报。
• 新建好的房子，等它进了MPAC的年度评估名册之后才需要申报。
• 空地（上面没有建筑）、车位、储物柜，以及整体被评为多户住宅、商业或工业的物业，不用报。

人不在家不等于空置。只要这套房还是你的主要住所，去南边过冬的、在外地或国外工作的、因为看门诊住在别处的，都可以申报成"有人居住"。想按主要住所申报，一年至少要住满六个月。如果是别人住：租客要有书面协议，单次至少30天，全年加起来至少六个月；亲戚朋友住的话，得把这套房当成他们自己的主要住所，同样至少六个月。

错过4月30号会怎样？

市政府默认你空置，直接寄一张Notice of Assessment过来，那就是税单。这是普通业主在这个税上最容易亏钱的地方，而且完全可以避免。

收到税单但房子确实有人住、或者符合豁免的，可以提交Notice of Complaint申诉。2025年度的税单，申诉截止到2026年12月31日；2022、2023、2024这三个年度已经过期了。申诉被驳回，可以在90天内向市政府的Appellate Authority（副财务官）上诉。上诉是书面审理，不用出庭，收到申请后90天内安排，决定信在决定作出后30天内发出，而且是终审。

一套普通的多伦多房子要交多少？

评估值的3%。注意，评估值不等于市价。2026税务年度的评估，用的还是2016年1月1日的价值，因为省政府一直推迟全省重估（MPAC）。所以你要看的是地税单上那个评估值，不是隔壁刚刚成交的价格。

评估值$1,000,000的房子，一年$30,000。评估值$700,000的，一年$21,000。

2025年度的税分三期交，到期日是2026年9月15日、10月15日和11月16日。逾期的部分，违约当天加1.25%，之后每个月1号再加1.25%；一直不交，就并进地税账单，按地税的方式追缴。

哪些空置的房子可以免？

说白了，空置也得申报，但符合市政府列出的情况就能免税。每一种都要交证明材料。

• 登记业主去世，最多连续三个税务年度。
• 主要居住人住院，或在长期护理、支援性护理机构住满六个月，最多连续两个年度。
• 大修或翻新：至少六个月无法居住，所有必要许可证都已批下来，而且市政府认为工程在正常推进。
• 产权转让：申报年度内完成了100%产权过户。改名字、加一个业主、减一个业主，都不算。
• 业主或配偶因为要在多伦多全职工作至少六个月而需要这套房，同时主要住所在大多伦多地区之外。
• 有法院命令禁止入住，并且至少六个月。
• 开发商手上从未住过人、当年在公开发售的新建单位，最多连续两年。
• 因医疗原因需要的第二住所，主要住所在大多伦多地区之外。

买房卖房的时候要注意什么？

这个税跟着房子走，不跟着人走，而且会在物业上形成留置权。卖家当年没申报，房子被判定空置，这笔税由买家来承担。Power of sale也一样，因为那是现状交易。

分两种情况，看时间点。房子在申报年度当中卖掉的，买卖任何一方都可以申报，而且这笔交易本身就符合"产权转让"豁免。房子是在申报年度之后才卖的，只能由卖家申报，因为只有卖家知道上一年这套房是怎么用的。

实际怎么做，买卖双方都一样：closing之前要一份已提交的申报副本，跟成交文件放在一起。这不花一分钱，比事后为了一个留置权扯皮便宜太多。多伦多还有两笔土地转让税也经常让买家措手不及，closing现金计算器可以一次把这些都算清楚。

申报填错了罚多少？

虚假申报，或者市政府要资料你不提供，最高罚$10,000，税照交。市政府会抽查，被抽到的话，从信件日期算起有60天时间交材料。跟居住情况、跟任何豁免有关的记录，至少要保存三年。

现在该做什么

把4月30号当成一个固定的年度动作，跟报税一样。自己住也报，明显符合豁免也报，因为豁免不会自己生效。回执留好。要买房的话，别忘了向卖家要那一份。