签了就不能反悔？安省 firm offer 和条件 offer 差在哪

先说结论：安省二手房没有反悔期，卖家一签回来你就是买了。2026年7月大多伦多地区5,995套成交对14,484套新挂牌，只有约41%卖掉，加条件比前几年好谈。

先说结论：firm offer 就是签了就是买了。卖家一签回来，价格、交割日、订金全部定死。条件 offer 同样是有约束力的合同，但它给你几天时间去查一件具体的事，查出问题你可以走人，订金拿回来。

区别就这一个。但它决定了你从签字到交割这段时间，要自己背多少风险。

Firm offer 到底把你绑到什么程度？

全部。卖家一签回来，价格、交割日和订金就全部定死了，这套房已经是你的了，后面再出什么事都改变不了这一点。

安省政府自己的购房指引讲得很直白：二手房没有任何法律规定的反悔期，也就是说，没有哪几天是你可以无责任取消的（安省政府，买房前要知道的事）。

翻译成人话：贷款两周后被拒了，房检查出地基有裂缝，或者公寓管理公司账上没钱，你照样得买。订金是第一个赔进去的东西。再往后的责任怎么算，签之前问房产律师，别签完了才问。

安省到底有没有反悔期？

有，但只有一种情况：从开发商手上买全新的或者楼花公寓。二手房和二手公寓一天都没有，而这一点很多人是签完才知道的。

买新盘或楼花的时候，你在拿到签好的买卖合同、披露文件（disclosure statement）和安省的 Residential Condominium Buyers' Guide 之后，有 10 天可以取消。如果开发商通知你披露文件有重大变更（material change），再给你 10 天。这两种情况订金都必须放在信托账户里，你合法取消的话，开发商一般要退还订金加上应付的利息（安省政府）。

二手房、二手公寓，一条都不适用。那边你唯一的反悔期就是条件，而且是你自己写进 offer 里的。

常见的条件有哪几个？各要留几天？

大多地区基本就四个：贷款、房检、status certificate，还有卖掉你现在这套房。每一个都要写死到某天某点，天数本身是可以谈的。

贷款条件（financing）。 给你几天，把锁利率变成银行对这套房子的真正批复。这条最容易翻车，下一节专门讲。

房检条件（home inspection）。 安省政府的说法是，房检是对房子状况和结构的现场目视检查，看地基、屋顶、阁楼，以及看得见的水电和暖通系统。它是目视检查，不是及格不及格的考试（安省政府）。一般留两到五个工作日，进屋时间要通过卖方经纪安排。

Status certificate（买公寓必看）。 里面是公寓的 declaration、by-laws、规则和财务状况。安省的指引是二手公寓由你自己申请、自己付费。具体看哪几页，我们写过 status certificate 到底要看什么。

卖掉你现在这套房的条件。 时间最长，卖家最不喜欢，因为等于把他的成交时间挂在你身上。

过了写死的那个时间点，大部分合同里这个条件自动算满足，offer 直接变 firm。真正被低估的是这个时间，不是条款怎么写。

预批（pre-approval）等于批了吗？

不等于。这是 firm offer 里最贵的一个误会：预批只是帮你锁个利率、定个预算，银行还没有答应为这套具体的房子放款。

安省管贷款经纪的监管机构 FSRA 说得很清楚：预批不保证你最后拿得到贷款，而且只在一段指定时间内有效；和正式申请不一样，预批通常连证明文件都不用交（FSRA，贷款申请流程）。

真正的批复叫 commitment letter。FSRA 说这封信里通常还带着一串必须满足的条件，而且你给银行的信息或文件只要有变动，批复就可能被取消。签完 offer 到交割之间你新贷了一台车，或者信用分掉了，就够银行重新审一遍。

贷款条件里还有两件事要花时间。银行把房子当抵押物，会要求验证价值，可能要做估价（appraisal），钱是你出。还有你到底按什么利率算得起：OSFI 要求受联邦监管的贷款机构，对没有保险的贷款，按合同利率加 2% 和 5.25% 里取高的那个来审（OSFI，未保险贷款最低合格利率）。这个我们写过 压力测试到底怎么算。

FSRA 自己给的时间是：正式申请从几天到几周都有可能。贷款条件的天数按长的那头写，别按短的那头。

为什么现在加条件更容易被接受？

因为现在是卖家抢买家，不是买家抢房子。上市的房子里只有大约四成能卖掉，卖家拒绝条件的底气比前几年小得多。

多伦多地产局（TRREB）的数据：2026 年 7 月大多伦多地区成交 5,995 套，新挂牌 14,484 套，也就是上市的房子里只有大约 41% 找到了买家。平均成交价 $1,003,956，比 2025 年 7 月跌了 4.5%；MLS 房价指数综合基准跌了 4.6%（TRREB Market Watch）。

平衡的市场长什么样？加拿大地产协会（CREA）的说法是，成交对新挂牌的比例大致在 45% 到 65% 之间算平衡。他们给出 7 月全国比例 51.3%，长期平均 54.7%（CREA 统计，2026 年 8 月 18 日发布）。

大多地区 7 月在这条线以下，也比全国弱。上市两套才卖掉一套的市场里，卖家没什么理由拒绝一个五天的贷款条件。这是在讲 7 月的公开数据，不是在预测秋天。

那什么时候还值得签 firm？

风险已经没了的时候，不是你希望它没了的时候。下面这四种情况，是风险真的已经处理掉了，不是你赌它不会发生。

• 贷款已经拿到针对这个地址的 commitment letter，而且里面的条件都清掉了。
• 房检已经做过了。现在越来越多卖家允许收 offer 之前先验房。
• Status certificate 已经订了、拿到了，律师也看过了。
• 你全款付。

竞争是变窄了，不是没有了。价格合适、位置抢手的房子照样会有好几个 offer，那种房子上干净的 offer 会赢。你要判断的是这套房是不是那一种。如果你判断不出来，那答案其实已经有了。

签之前先做这几件事

先把贷款资料真正交到银行手上，不是只锁个利率。房检师提前找好，别等到要用了才打电话。买公寓就问卖方经纪 status certificate 有没有已经订，光这一条就能把十天的条件缩成三天。

还有，在你对某套房子动感情之前，先把自己的数字算清楚。我们的负担能力计算器和到手成本估算两分钟就能算完。想看订金那一面，我们写过在多伦多下 offer 要准备多少订金。