조건 없는 offer, 온타리오엔 취소 기간이 없어요

결론부터 말할게요. 온타리오 재판매 주택에는 법으로 정해진 취소 기간이 없어요. 2026년 7월 GTA는 신규 매물 14,484건에 거래 5,995건, 약 41%였어요.

결론부터 말할게요. firm offer는 셀러가 사인하는 순간 그냥 사는 거예요. 가격, 클로징 날짜, 디파짓이 다 확정돼요. 조건부 offer도 똑같이 구속력 있는 계약이지만, 며칠 동안 한 가지를 확인할 시간을 주고, 확인해서 문제가 있으면 디파짓 돌려받고 나올 수 있어요.

차이는 이거 하나예요. 그런데 이게 사인한 날부터 클로징까지 리스크를 누가 지느냐를 정해요.

firm offer는 정확히 뭘 약속하는 건가요?

전부요. 셀러가 사인백 하는 순간 가격, 클로징 날짜, 디파짓이 다 확정되고 그 집은 이미 여러분 거예요. 그 뒤에 무슨 일이 생겨도 이건 안 바뀌어요.

온타리오 주정부 안내가 아주 직설적이에요. 재판매 주택에는 위약금 없이 취소할 수 있는 기간이 법에 정해져 있지 않아요 (온타리오 주정부, 집 사기 전에 알아야 할 것).

쉽게 말하면 이래요. 2주 뒤에 대출이 거절돼도, 홈 인스펙션에서 기초에 금이 간 걸 발견해도, 콘도 관리단 재정이 비어 있어도 그 집은 사야 해요. 디파짓이 제일 먼저 걸려요. 그 뒤로 어디까지 책임인지는 사인하기 전에 부동산 변호사한테 물어보세요. 사인하고 나서 말고요.

온타리오에 취소 기간이 아예 없나요?

딱 하나 있어요. 빌더한테서 신축이나 분양 전 콘도를 살 때요. 재판매 주택과 재판매 콘도에는 하루도 없고, 이걸 사인하고 나서 아는 분들이 꽤 많아요.

신축이나 분양 전 콘도는 사인이 완료된 매매계약서, disclosure statement, 그리고 온타리오의 Residential Condominium Buyers' Guide를 받은 날부터 10일 안에 취소할 수 있어요. 빌더가 disclosure statement의 중대한 변경(material change)을 알려주면 거기서 또 10일이 생겨요. 두 경우 다 디파짓은 신탁으로 보관돼야 하고, 정당하게 취소하면 빌더는 보통 디파짓과 이자를 돌려줘야 해요 (온타리오 주정부).

재판매 주택이나 재판매 콘도에는 하나도 해당 안 돼요. 거기서 취소 기간은 조건뿐이고, 그것도 여러분이 직접 offer에 써 넣어야 해요.

조건은 보통 뭐가 있고 며칠 잡아야 하나요?

GTA에서는 대체로 네 개예요. 파이낸싱, 홈 인스펙션, status certificate, 그리고 지금 집 매각이요. 전부 날짜와 시간을 박아 넣고, 며칠로 할지는 협상 대상이에요.

파이낸싱 조건. 금리 홀드를 이 주소에 대한 실제 대출 승인으로 바꿀 시간이에요. 여기서 제일 많이 걸려요. 다음 섹션에서 자세히 볼게요.

홈 인스펙션 조건. 온타리오 주정부는 홈 인스펙션을 집의 상태와 구조를 현장에서 직접 보는 검사라고 설명해요. 기초, 지붕, 다락, 그리고 눈에 보이는 배관, 전기, 냉난방 설비를 봐요. 눈으로 보는 검사고 합격 불합격 시험이 아니에요 (온타리오 주정부). 보통 영업일 기준 2일에서 5일 잡고, 방문 시간은 리스팅 브로커리지를 통해 잡아야 해요.

Status certificate, 콘도라면 필수예요. declaration, by-laws, 규정, 그리고 관리단 재정 상태가 들어 있어요. 재판매 콘도는 여러분이 신청하고 비용도 낸다고 주정부가 안내해요. 뭘 봐야 하는지는 status certificate에서 꼭 봐야 할 것에 정리해 뒀어요.

지금 집 매각 조건. 제일 길고 셀러가 제일 싫어해요. 셀러 일정이 여러분 일정에 묶이니까요.

박아 넣은 시간을 놓치면 대부분의 계약서에서 조건은 충족된 걸로 보고 offer가 알아서 firm이 돼요. 사람들이 과소평가하는 건 문구가 아니라 이 시계예요.

프리어프루벌이 승인이랑 같은 건가요?

아니요. firm offer에서 제일 비싼 오해예요. 프리어프루벌은 금리를 잡아 두고 예산을 정해 주는 것뿐이고, 이 집에 돈을 빌려주겠다고 약속한 사람은 아직 아무도 없어요.

온타리오에서 모기지 브로커링을 감독하는 FSRA는 이렇게 말해요. 프리어프루벌은 대출 승인을 보장하지 않고, 정해진 기간 동안만 유효해요. 정식 신청과 달리 프리어프루벌은 보통 증빙 서류도 필요 없어요 (FSRA, 모기지 신청 절차).

진짜 승인은 commitment letter예요. FSRA는 이 편지에 보통 충족해야 할 조건들이 붙어 있고, 대출기관에 제출한 정보나 서류가 달라지면 승인이 취소될 수 있다고 해요. offer 넣고 클로징 사이에 차 할부를 새로 받거나 신용점수가 떨어지면 그것만으로 다시 심사에 들어가요.

파이낸싱 조건 안에는 시간이 걸리는 게 두 개 더 있어요. 대출기관은 집을 담보로 보니까 가치를 확인하려고 하고, 그러면 감정평가가 필요할 수 있는데 비용은 여러분이 내요. 그리고 심사 금리는 여러분이 받은 금리가 아니에요. OSFI는 연방 규제 대출기관이 무보험 대출자를 계약 금리 더하기 2%와 5.25% 중 높은 쪽으로 심사하도록 하고 있어요 (OSFI, 무보험 모기지 최저 심사 금리). 이건 스트레스 테스트가 어떻게 계산되는지에 정리해 뒀어요.

정식 신청에 걸리는 시간은 FSRA 표현 그대로 며칠에서 몇 주예요. 파이낸싱 조건 일수는 짧은 쪽 말고 긴 쪽에 맞춰서 쓰세요.

지금은 왜 조건이 더 잘 받아들여지나요?

지금은 셀러가 바이어를 두고 경쟁하는 상황이거든요. 시장에 나온 집 중 대략 41%만 팔리고 있어서, 셀러가 조건을 거절할 여유가 예전 같지 않아요.

토론토 부동산 협회(TRREB) 자료예요. 2026년 7월 GTA 거래는 5,995건, 신규 매물은 14,484건이었어요. 시장에 나온 집 중 대략 41%만 팔린 거예요. 평균 거래가는 $1,003,956로 2025년 7월보다 4.5% 내렸고, MLS 주택가격지수 종합 벤치마크는 4.6% 내렸어요 (TRREB Market Watch).

균형 시장이 어느 정도인지도 볼게요. 캐나다 부동산 협회(CREA)는 거래 대비 신규 매물 비율이 대략 45%에서 65% 사이면 균형 잡힌 시장이라고 봐요. 7월 전국 비율은 51.3%, 장기 평균은 54.7%였어요 (CREA 통계, 2026년 8월 18일 발표).

7월 GTA는 그 구간 아래였고 전국보다도 약했어요. 한 채 팔릴 때 두 채 넘게 새로 나오는 시장에서는, 셀러가 5일짜리 파이낸싱 조건을 거절할 이유가 별로 없어요. 이건 7월 공개 수치에 대한 설명이지 가을 전망이 아니에요.

그래도 firm으로 가는 게 맞을 때는요?

리스크가 이미 없어졌을 때예요. 없어졌으면 좋겠다고 생각할 때가 아니라요. 아래 네 가지는 리스크가 실제로 정리된 경우예요.

• 그 주소에 대한 commitment letter를 받았고, 거기 붙은 조건도 다 정리됐을 때.
• 홈 인스펙션을 이미 했을 때. 요즘은 offer 검토 전에 인스펙션을 허용하는 셀러가 늘고 있어요.
• Status certificate를 주문해서 받았고 변호사가 읽었을 때.
• 현금으로 살 때.

경쟁이 사라진 게 아니라 좁아진 거예요. 가격이 잘 매겨진 인기 동네 집은 여전히 offer가 여러 개 붙고, 그런 집에서는 깔끔한 offer가 이겨요. 판단할 건 이 집이 그런 집이냐는 거예요. 판단이 안 서면 그게 이미 답이에요.

사인하기 전에 이것부터 하세요

먼저 대출 서류를 금리 홀드가 아니라 실제로 대출기관에 다 넣으세요. 인스펙터도 필요해지기 전에 미리 잡아 두세요. 콘도라면 리스팅 브로커리지에 status certificate를 이미 주문했는지 물어보세요. 이거 하나로 10일짜리 조건이 3일짜리가 되기도 해요.

그리고 집에 마음이 가기 전에 숫자부터 정리하세요. 구매 여력 계산기랑 클로징 비용 계산기로 2분이면 돼요. 디파짓 쪽이 궁금하면 토론토에서 offer 넣을 때 디파짓이 얼마나 필요한지에 써 뒀어요.