집값은 제자리인데, 모기지 금리만 올랐어요

CREA 8월 통계 나왔어요. 전국 거래 0.7% 감소, 집값 지수는 제자리. 근데 고정 금리의 기준인 5년물 국채 수익률은 3.65%까지 올랐어요. 갱신 앞두셨으면 지금 확인하세요.

결론부터 말할게요. 8월에는 거래량도 집값도 거의 안 움직였어요. 움직인 건 돈 빌리는 값이에요.

CREA는 8월에 대해 뭐라고 했나요?

전국 거래가 7월 대비 0.7% 줄었고 작년 8월보다는 6.9% 낮았어요. MLS 주택가격지수는 전월 대비 그대로, 전년 대비 3% 하락이고요. 캐나다부동산협회가 9월 15일 낸 자료예요. 전국 평균 거래가는 668,219캐나다 달러로 전년 대비 0.6% 올랐어요.

움직인 쪽은 공급이에요. 신규 매물이 전월 대비 3.3% 늘면서, 전국 거래 대비 신규매물 비율이 7월 51.1%에서 49.1%로 내려왔어요. 장기 평균은 54.7%예요. 8월 말 기준 재고는 4.8개월치로 넉 달째 그대로고, 장기 평균 5개월보다 조금 낮아요. 전국 매물은 20만 건이 조금 안 돼요.

CREA 회장 Garry Bhaura는 8월 신규 공급 증가가 가장 큰 시장들 전반에서 나타났고 특히 월말에 몰렸다고 했어요. 셀러들이 가을장을 일찍 시작하려 한 걸로 봤고요.

고정 금리가 왜 지난주보다 비싸졌을까요?

쉽게 말하면 채권 시장이 가격을 다시 매겼거든요. 고정 모기지 자금이 거기서 나와요. 캐나다 5년물 국채 기준 수익률이 9월 8일 3.44%에서 9월 14일 3.65%로 올랐어요. 캐나다은행이 직접 공개하는 수치예요. 거래일 나흘 만에 21bp요.

CREA 수석 이코노미스트 Shaun Cathcart도 같은 자료에서, 차입자 입장에서 고정 모기지 금리는 국채 수익률 상승으로 이미 올랐다고 했어요.

캐나다은행이 뭘 바꿨나요?

아니요, 안 바꿨어요. 그리고 그게 핵심이에요. 9월 2일에 기준금리를 2.25%로 유지했고 뱅크 레이트 2.5%, 예금 금리 2.20%였어요. 그 뒤로 회의가 없었고 다음 발표는 10월 28일이에요.

여기서 많이 걸리세요. 기준금리는 프라임 레이트를 움직이고, 프라임이 변동 금리의 기준이에요. 캐나다은행 자체 설명에 그렇게 나와 있어요. 고정은 채권 시장을 따라가고요. 그래서 기준금리가 6주 동안 가만히 있어도 고정 쪽은 밑에서 혼자 올라갈 수 있어요. 9월 8일 이후가 딱 그랬어요.

올가을 GTA에서 집 사실 거면 뭐가 달라지나요?

두 가지인데 방향이 반대예요. 가을 매물이 늘어서 고를 게 많아졌어요. 그런데 그 집의 월 납입금은 이번 주에 받은 견적이 정하지, 캐나다은행 다음 회의가 정하는 게 아니에요.

사전승인을 들고 계시면 날짜 두 개를 보세요. 금리 홀드가 언제 끝나는지, 그리고 몇 퍼센트를 잡아둔 건지요. 그다음 오늘 견적으로 다시 계산해 보세요. 저희 부담 능력 계산기는 직접 입력하신 금리로 계산해요.

집을 파실 거면 뭐가 달라지나요?

바이어의 대출 한도가 2주 전보다 조금 줄었어요. 은행이 얼마나 반영했느냐에 따라 다르고요. 전국 집값은 제자리, 매물은 늘었고, 집 보러 오는 사람은 이 계산을 하고 와요. 그러니 지금 이 시장에 맞춰 가격을 잡고, firm offer가 들어오면 진지하게 보시는 게 맞아요. 저희 셀링 쪽도 가격 얘기부터 시작해요.

갱신은 어떻게 하는 게 좋을까요?

지금부터 내년 봄 사이에 만기면, 은행에 현재 견적을 문서로 받고 며칠이나 홀드해 주는지 물어본 다음 비교해 보세요. CREA 자료에도 캐나다은행 데이터에도 금리가 앞으로 어떻게 될지는 안 나와 있어요. 아무도 몰라요. 확실한 건 9월 14일 숫자가 9월 8일보다 높다는 것, 그리고 금리 홀드가 이 중에서 내가 통제할 수 있는 유일한 부분이라는 거예요.

고정이 나은지 변동이 나은지는 별개 문제인데, 뭐가 진짜 결정하는지는 따로 써뒀어요.