8月房价一分没涨，你的按揭利率先涨了

加拿大地产协会：8月全国成交跌0.7%，房价指数持平。真正涨的是固定利率的定价基准，5年期国债收益率已经到3.65%。

先说结论：8月的房价和成交基本没动，动的是你借钱的成本。

加拿大地产协会8月到底说了什么？

全国成交环比跌0.7%，比去年8月低6.9%，MLS房价指数环比持平、同比跌3%，这是加拿大地产协会9月15日发布的数据。全国平均成交价668,219加元，同比涨0.6%。

变化在供应那一边。新挂牌环比涨3.3%，全国成交与新挂牌之比从7月的51.1%降到49.1%，长期平均是54.7%。8月底全国库存4.8个月，连续第四个月没变，略低于5个月的长期平均，全国在售房源不到20万套。

协会主席Garry Bhaura说，这轮新增供应在几个最大的市场里都很明显，而且集中在月底；他的判断是卖家想抢秋季市场的头。

为什么固定利率这周比上周贵？

说白了，债券市场重新定价了，而固定按揭的钱就是从那个市场里来的。加拿大5年期国债基准收益率从9月8日的3.44%涨到9月14日的3.65%，这是加拿大央行自己公布的数据，四个交易日涨了21个基点。

地产协会首席经济学家Shaun Cathcart在同一份报告里也是这么说的：对借款人来说，固定按揭利率已经因为国债收益率上升而涨过一轮了。

央行改了什么吗？

没有，而这恰恰是关键。央行9月2日把隔夜利率目标维持在2.25%，银行利率2.5%，存款利率2.20%，之后就没再开过会，下一次议息是10月28日。

央行利率决定的是prime rate，也就是浮动按揭的定价基础，央行自己的解释里写得很清楚。固定利率走的是债券市场。所以政策利率可以六个星期一动不动，固定那一边自己在下面涨，9月8日以来就是这样。

今年秋天在GTA买房，这意味着什么？

两件事，方向还相反。秋季挂牌在变多，可挑的房子多了；但每套房背后的月供，是你这个星期拿到的报价决定的，不是央行下次开会决定的。

如果你手上有pre-approval，看两个日期：锁利率什么时候到期，锁的到底是多少。然后用今天的报价重新算一遍，别用你刚开始看房时候那个数。我们的负担能力计算器是按你自己填的利率算的。

要卖房的话，这意味着什么？

买家的购买力比两个星期前小了一点，具体小多少看他的银行传导了多少。全国房价持平，挂牌在涨，来看你房子的人心里在算这笔账。所以定价要对着眼前这个市场定，有firm offer来了就认真对待。我们卖房这一边第一件事就是聊定价。

要续约（renewal）该怎么办？

如果你的按揭在现在到明年春天之间到期，让银行把当前报价写下来，问清楚能锁多久，然后拿去比。地产协会的报告和央行的数据都没说利率接下来会怎么走，谁也说不准。能确定的是9月14日这个数比9月8日高，而锁利率是这件事里你唯一能控制的部分。

固定还是浮动更适合你，那是另一个问题，我们写过到底是什么在决定它。