재산세 너무 많이 나왔다고요? 2016년 가격으로 따집니다

온타리오 2026년 재산세 평가액은 아직 2016년 1월 1일 기준이에요. MPAC에 무료 재검토를 3월 31일까지 신청하고, 거절되면 90일 안에 132.50달러로 이의신청하면 돼요.

결론부터 말할게요. 이의신청으로 다툴 수 있는 건 집의 평가액 하나뿐이고, 그 평가액은 오늘 시세가 아니라 2016년 1월 1일 기준이에요.

재산세 고지서는 쉽게 말하면 숫자 두 개를 곱한 값이에요. 하나는 MPAC가 정한 집의 평가액, 다른 하나는 시의회와 주정부가 정한 세율이죠. 여러분이 따질 수 있는 건 앞의 것뿐이에요. 온타리오에는 절차가 정해져 있어요. 먼저 MPAC에 무료로 재검토를 받고, 그래도 납득이 안 되면 132.50달러를 내고 심판소에 이의신청을 하는 거예요.

도대체 어느 시점의 가격을 다투는 걸까요?

2016년 1월 1일 가격이에요. 오늘 시세가 아니고요.

MPAC는 온타리오의 모든 부동산을 고정된 평가 기준일로 산정하는데, 이 날짜가 몇 년째 그대로예요. 2026년 재산세 연도의 평가액도 여전히 2016년 1월 1일 가치를 단계적으로 전액 반영한 값이에요. 주정부가 전면 재평가를 미뤘거든요. 토론토시도 자기 페이지에 똑같이 적어 뒀어요. 2026년 평가액은 2025년과 같은, 2016년 1월 1일 기준 전액 반영 가치이고, 집 자체에 변경이 없었다면 그대로라고요.

이 한 줄이 사실 대부분의 이의신청을 시작도 전에 정리해 버려요. 3년 전보다 집값이 떨어졌다고요? 아쉽지만 그 두 해 다 기준 연도가 아니에요. MPAC가 준 자가 진단이 제일 깔끔해요. 2016년 1월 1일에, 고지서에 적힌 그 금액으로 집을 팔 수 있었나요? 팔 수 있었다면 고지서는 그냥 보관해 두세요. 못 팔았을 것 같다면, 다툴 거리가 있는 거예요.

어디서부터 시작하고, 마감은 언제일까요?

MPAC에 Request for Reconsideration을 내는 것부터예요. 공짜고요, 주거용 소유자는 선택이 아니라 필수 절차예요.

MPAC는 재검토를 무료로 해 줘요. AboutMyProperty에서 온라인으로 넣어도 되고 우편으로 보내도 돼요. 마감은 해당 재산세 연도의 3월 31일이고, 2026년도는 2026년 3월 31일이었어요. MPAC는 해마다 마감일을 Property Assessment Notice에 찍어서 보내니까, 그 종이를 기준으로 보세요. 어떤 해에는 다음 영업일로 밀리기도 하거든요.

순서를 건너뛰면 안 돼요. 심판소인 Assessment Review Board가 아주 분명하게 써 놨어요. 주거용, 농지, 관리 산림, 보전 용지로 분류된 부동산이라면 먼저 MPAC에 재검토를 신청하고 결과를 받아야 이의신청 자격이 생겨요. 상업용이나 그 밖의 비주거용은 이 단계를 건너뛰고 바로 심판소로 갈 수 있는데, 그쪽 2026년도 마감도 똑같이 2026년 3월 31일이었어요.

MPAC 답변은 얼마나 걸려요?

보통 180일 안이고, 더 필요하면 최대 60일이 더 붙어요.

MPAC가 직접 밝힌 처리 기간이에요. 그리고 지금 그 페이지에는 일부 신청 처리가 지연되고 있다는 안내가 붙어 있어요. MPAC가 조정이 필요하다고 판단하면 새 Property Assessment Notice나 Property Assessment Change Notice를 보내 주고, Minutes of Settlement에 서명을 받아요. 이 서류가 있어야 시청이 세금을 조정해요.

MPAC가 안 된다고 하면요?

결정서 날짜부터 90일 안에 심판소로 갈 수 있고, 주거용 수수료는 132.50달러예요.

심판소는 재검토 결정서 발송일로부터 90일을 넘기지 않도록 기한을 정해 뒀어요. 주거용, 농지, 관리 산림, 보전 용지는 roll number 하나당 132.50달러이고, 전자 접수하면 10달러 할인이에요. 다세대, 상업용, 산업용 등은 318달러예요. 심판소는 정당한 사유가 없으면 수수료를 면제하거나 환불하지 않는다고 못 박아 뒀으니, 낸 순간 나간 돈이라고 생각하세요.

어떤 증거가 진짜 먹힐까요?

MPAC 기록이 틀렸다는 증거, 그리고 비슷한 집들의 실거래가와 평가액이에요.

MPAC가 준비할 자료를 목록으로 정리해 뒀어요. 기록과 현재 집 상태가 다르다는 걸 보여 주는 사진, 내 집이나 비슷한 집의 거래 정보, 비슷한 집들의 평가액, 최근 감정평가서, 조닝 정보, 그리고 기초 균열과 누수, 침수 피해, 흰개미 피해, 지붕 처짐 같은 큰 수리 견적서요.

여기서 두 가지가 나와요. 첫째, 기록 오류가 제일 센 카드예요. 의견이 아니라 사실이니까요. 서류상 2,100제곱피트인데 실측은 1,700이라든가, 마감했다고 적힌 지하가 사실은 안 되어 있다든가, 있지도 않은 욕실이 하나 더 잡혀 있다든가요. 둘째, 비교는 전부 2016년으로 끌고 가서 해야 해요. 옆집이 올봄에 얼마에 팔렸는지는 흥미롭지만, 다투는 연도가 아니에요.

이의신청으로 안 되는 건 뭘까요?

세율은 못 건드려요. MPAC가 정하는 게 아니거든요.

토론토시는 단계적으로 반영된 평가액에 시의회가 승인한 시 세율, City Building Fund 부담금, 주정부가 정한 교육세율을 곱해서 고지서를 계산해요. 재검토에 성공하면 곱해지는 앞 숫자가 내려가고, 그만큼 내 몫이 줄어드는 거예요. 세율 자체는 그대로고, 이 절차 어디에도 세율을 두고 다툴 수 있는 자리는 없어요.

3월 31일을 놓쳤어요. 방법이 있나요?

집에 변화가 없었다면, 다음 고지서를 기다리는 수밖에 없어요.

마감은 해마다 한 번이라서, 다음 재산세 연도의 재검토는 그해 Property Assessment Notice에 찍힌 날짜에 맞춰 넣어야 해요. 알아 두면 좋은 예외가 하나 있어요. 리노베이션이나 증축, 새 집 입주 뒤에 MPAC가 연중에 Property Assessment Change Notice를 보내는 경우가 있는데, 그 고지서에는 자체 마감일이 붙어 있어서 기회가 한 번 더 열리는 셈이에요.

마지막으로 하나만요. 이사를 저울질하는 중이라면, 평가액은 호가가 아니에요. 원래부터 아니었고요. 저희 매도 순수익 계산기는 평가액이 아니라 실제 거래가로 계산하고, 토론토 토지 이전세가 보통 미리 계산해 둬야 할 더 큰 숫자예요.