拿到贷款预批就稳了？银行照样可以拒你

先说结论：预批和预审在加拿大都不是法律术语，怎么叫全看银行。真正有用的是三件事：查没查你信用、利率锁多久（60到130天）、按什么利率给你算的。

两个词银行都在用，但法律上谁都没给它们下过定义。加拿大金融消费者管理局描述的其实是同一个流程，还说它也可以叫 mortgage prequalification 或者 mortgage preauthorization，然后补了一句：各家银行对每一步的定义和标准都不一样。所以信上那个词，几乎说明不了什么。真正说明问题的，是银行为了出这封信做了些什么。

预批和预审，法律上真的有区别吗？

没有。加拿大没有任何法律或监管机构定义过这两个词，加拿大金融消费者管理局把 prequalification、preapproval、preauthorization 当作同一个流程的三种叫法，并明确说各家银行的定义和标准都不同。

所以两个人手里拿着写同一个词的信，处境可能完全不同；写着不同词的，反而可能一模一样。别比词。直接问银行做了哪几项检查，一分钟就问明白了。

银行做预批的时候，到底在做什么？

说白了就是看你的财务状况，算出最多能借你多少、按什么利率，然后大概率会查你的信用。FCAC 列了要交的东西：身份证明、收入证明、首付和 closing costs 的资金证明、其他资产比如车、别墅、船，还有你的负债和财务义务。

收入证明一般是最近的工资单。如果你是自雇，FCAC 说银行会要你过去两年的 CRA notice of assessment。

真正的区别就在这里。看过你 notice of assessment、查过你信用的银行，是真的了解你。只听你口头报收入的，那就是个估算，信上写什么词都一样。

利率能锁多久？

60 到 130 天，看是哪家银行，FCAC 就是这么写的。范围挺大，而且这个锁定是预批里唯一带着真金白银的部分，所以出门看房之前先搞清楚你在哪一头。

到期日一定要白纸黑字写下来，顺便问一句：锁定到期了我还没买到房，怎么办。

银行是按哪个利率给你算的？

不是你谈下来的那个。FCAC 写明，银行必须用 5.25% 和你谈下来的利率加 2% 这两个里更高的那个。首付 20% 以上的非保险贷款，在联邦监管的银行那边，OSFI 的最低合格利率也是同一个算法：合同利率加 2%，或者 5.25%，取高的。

翻译成人话：你拿到 4% 的报价，银行按 6% 给你算；报价 3%，就按 5.25% 算，因为这时候下限更高。信上那个金额，是过完这一关剩下的，不是你按报价算出来的月供能撑起来的。这一关我们在压力测试到底怎么算里写得更细。

后面还压着两个比例：FCAC 规定月度住房支出不超过家庭税前收入的 39%，总负债不超过 44%。

OSFI 有一个例外，发生在续约而不是买房的时候：把非保险贷款从一家联邦监管的银行整体转到另一家，只要摊还期和贷款金额都不增加，银行就不用再套最低合格利率。

已经预批了，银行还能拒吗？

能。FCAC 写得很直白：就算给了你预批，银行照样可以拒绝你的贷款。理由有两个，一是房子要达到银行的标准，而各家标准不一样；二是你的信用记录。

预批看的是你。真正的批准，看的是你和这套房子，而且是当天看。FCAC 说批下来的金额取决于房子的价值和你的首付，所以银行如果估得比你谈的成交价低，它就按自己的数字放款，差额你自己补。

这就是贷款条件存在的意义。预批替代不了它，凭一封信就直接 firm，等于把这个风险全揽到自己身上。

卖家收到买家的预批信，该怎么看？

没那么值钱。卖家应该把它当成一个参考，而不是资金证明，因为出这套说法的机构自己就讲了，预批不保证批准，金额还要看房子和首付。

对卖家更有用的问题是：哪家银行出的、什么时候到期、买家的信用查了没有、这份 offer 到底带不带贷款条件。自己家正在收 offer 的话，我们在卖房页面写了我们怎么读这些东西。

首付到底要准备多少？

这是联邦定的，各家银行一样。FCAC 写得很清楚：成交价 $500,000 及以下，首付 5%；$500,000 到 $1,500,000 之间，前 $500,000 付 5%，超出的部分付 10%；$1,500,000 及以上，首付 20%。

首付不到 20%，一般就得买贷款违约保险，保费是贷款金额的 0.6% 到 4.5%。

$1,500,000 这条线在多伦多特别值得盯，不少独立屋就卡在附近。$1,400,000 的房子，$115,000 首付就能买；同一套房到了 $1,500,000，首付要 $300,000，而且过了这条线，保险根本买不到。我们的负担能力计算器可以把首付和合格利率放一起算给你看。

申请之前该先做什么？

先去调一份自己的信用报告，看看有没有错，FCAC 说在开始比价之前就该做。错误改起来要时间，与其等银行发现，不如自己先发现。

然后把银行要的材料备齐，让人家给你的是基于文件的结论，而不是聊出来的：身份证明、工资单或者两年的 notice of assessment、首付和 closing costs 的资金证明，还有你的负债清单。

拿到预批之后，该问哪几句？

五个问题，比信上那个词有用得多：

• 你查我信用了吗，还是就按我说的算的？
• 锁的是哪个利率，锁到哪一天？
• 你是按什么利率给我算的？
• 这个金额跟房子有关吗，什么情况下会变？
• 从现在到 closing，我有什么事必须跟你说？

最后一个坑最多。中间新贷了车、换了工作、信用卡刷高了，这些在最后复核的时候全都看得到，而那封信一样都保不住你。

准备好看房了，从这里开始。