모기지 사전승인, 받았다고 대출 확정된 거 아니에요

결론부터 말할게요. pre-approval과 pre-qualification은 법으로 정해진 말이 아니에요. 중요한 건 신용조회를 했는지, 금리를 60일에서 130일 중 며칠 잠갔는지, 어떤 금리로 심사했는지예요.

은행마다 두 단어를 다 쓰는데, 사실 법에 정의된 말이 아니에요. 캐나다 금융소비자원이 설명하는 건 하나의 절차고, 이걸 mortgage prequalification이나 mortgage preauthorization이라고 부르기도 한다고 적어놨어요. 게다가 은행마다 각 단계의 정의와 기준이 다르다는 말까지 붙어 있고요. 그러니까 편지 맨 위에 어떤 단어가 적혀 있는지는 별로 안 중요해요. 그 편지를 만들려고 은행이 뭘 했는지가 중요하죠.

pre-approval과 pre-qualification, 법적으로 다른 건가요?

아니에요. 두 단어 다 법이나 규제기관이 정한 용어가 아니고, 캐나다 금융소비자원은 prequalification, preapproval, preauthorization을 같은 절차의 세 가지 이름으로 봐요. 은행마다 정의와 기준이 다르다는 설명도 같이 붙어 있어요.

그래서 같은 단어가 적힌 편지를 들고 있어도 상황이 완전히 다를 수 있어요. 다른 단어가 적혔는데 사실상 똑같은 경우도 있고요. 단어를 비교하지 마시고 은행에 어떤 확인을 했는지 직접 물어보세요. 1분이면 끝나요.

사전승인을 받을 때 은행은 뭘 하나요?

쉽게 말하면 재정 상태를 보고, 최대 얼마까지 어떤 금리로 빌려줄 수 있는지 계산하고, 신용조회도 대부분 해요. FCAC가 요구 서류를 정리해놨어요. 신분증, 재직과 소득 증빙, 다운페이먼트와 클로징 비용을 낼 수 있다는 증빙, 차나 별장 같은 다른 자산 정보, 그리고 부채 정보요.

소득 증빙은 보통 최근 급여명세서예요. 자영업이면 FCAC는 은행이 최근 2년치 CRA notice of assessment를 요구한다고 적어놨어요.

진짜 차이는 여기서 갈려요. notice of assessment를 읽고 신용까지 조회한 은행은 당신을 아는 거고, 소득을 말로만 들은 은행은 추정치를 낸 거예요. 편지에 어떤 단어가 적혀 있든 상관없이요.

금리는 며칠이나 잠가주나요?

은행에 따라 60일에서 130일이에요. FCAC에 그렇게 나와 있어요. 폭이 꽤 넓고, 이 금리 홀드가 사전승인에서 실제로 돈이 걸린 유일한 부분이라 집 보러 다니기 전에 확인해두는 게 좋아요.

만료일은 꼭 문서로 받아두시고, 홀드가 끝날 때까지 집을 못 구하면 어떻게 되는지도 같이 물어보세요.

은행은 어떤 금리로 심사하나요?

당신이 받은 금리가 아니에요. FCAC는 은행이 5.25%와 협상한 금리에 2%를 더한 값 중 높은 쪽을 써야 한다고 적어놨어요. 다운페이먼트 20% 이상의 무보험 모기지는 OSFI가 같은 방식으로 최저 자격 금리를 정해요. 계약 금리에 2%를 더한 값 또는 5.25% 중 높은 쪽이에요.

솔직히 여기가 제일 헷갈리는데, 정리하면 이래요. 4% 금리를 받았으면 6%로 심사하고, 3%를 받았으면 5.25%로 심사해요. 이때는 하한선이 더 높으니까요. 편지에 적힌 금액은 이 심사를 통과하고 남은 금액이지, 받은 금리로 계산한 월납입금이 감당할 수 있는 금액이 아니에요. 자세한 건 스트레스 테스트가 어떻게 계산되는지에 정리해놨어요.

비율도 두 개 걸려 있어요. FCAC 기준으로 월 주거비는 세전 가구소득의 39%를 넘으면 안 되고, 총부채는 44%를 넘으면 안 돼요.

OSFI에는 예외가 하나 있는데, 집 살 때가 아니라 갱신할 때예요. 무보험 모기지를 연방 규제 은행에서 다른 연방 규제 은행으로 그대로 옮기면서 상환기간과 대출금액이 늘지 않으면 최저 자격 금리를 다시 적용하지 않아도 돼요.

사전승인 받았는데 은행이 거절할 수도 있나요?

네, 가능해요. FCAC는 사전승인을 받았어도 은행이 모기지를 거절할 수 있다고 분명히 적어놨어요. 이유는 두 가지예요. 집이 은행 기준을 충족해야 하는데 그 기준이 은행마다 다르고, 나머지 하나는 신용 기록이에요.

사전승인은 당신을 본 거예요. 진짜 승인은 당신과 그 집을 같이, 그것도 그날 보는 거고요. FCAC는 승인 금액이 집의 가치와 다운페이먼트에 따라 달라진다고 해요. 은행이 매긴 값이 합의한 가격보다 낮으면 은행은 자기 숫자로 빌려주고, 차액은 본인이 메워야 해요.

financing condition이 있는 이유가 이거예요. 사전승인이 그걸 대신해주지 않아요. 편지 한 장 믿고 firm으로 넣는 건 그 리스크를 본인이 다 떠안는 거예요.

셀러 입장에서 바이어의 사전승인서는 얼마나 믿을 만한가요?

생각보다 약해요. 참고 자료로 보는 게 맞지 자금 증명으로 보면 안 돼요. 같은 기관이 사전승인은 승인을 보장하지 않는다고 했고, 금액도 집과 다운페이먼트에 따라 달라지니까요.

셀러가 물어볼 만한 건 이런 거예요. 어느 은행이 발급했는지, 언제 만료되는지, 바이어 신용조회는 했는지, 그리고 이 offer에 financing condition이 붙어 있는지요. 집을 내놓고 offer를 받고 계시면 저희가 어떻게 읽는지 셀러 페이지에 정리해놨어요.

다운페이먼트는 얼마나 있어야 하나요?

연방 기준이라 은행마다 다르지 않아요. FCAC가 정리해놨어요. 매매가 $500,000 이하면 5%, $500,000에서 $1,500,000 사이면 처음 $500,000에 5% 그리고 초과분에 10%, $1,500,000 이상이면 20%예요.

20% 미만이면 보통 모기지 보험을 들어야 하고, 보험료는 대출금액의 0.6%에서 4.5% 사이예요.

$1,500,000 선은 토론토에서 특히 중요해요. 단독주택이 이 근처에 꽤 몰려 있거든요. $1,400,000짜리 집은 $115,000이면 살 수 있는데, 같은 집이 $1,500,000이 되면 $300,000이 필요하고, 이 선을 넘으면 보험 자체가 안 나와요. 저희 부담 가능 금액 계산기에서 다운페이먼트와 심사 금리를 같이 돌려볼 수 있어요.

신청하기 전에 뭘 해야 하나요?

모기지 알아보러 다니기 전에 본인 신용보고서부터 떼서 오류가 있는지 확인하라고 FCAC가 권해요. 오류는 고치는 데 시간이 걸리니까 은행이 먼저 발견하기 전에 본인이 찾는 게 나아요.

그다음엔 은행이 요구할 서류를 미리 모아두세요. 대화가 아니라 서류를 근거로 나온 편지를 받아야 하니까요. 신분증, 급여명세서나 2년치 notice of assessment, 다운페이먼트와 클로징 비용 증빙, 그리고 부채 목록이요.

사전승인서를 믿기 전에 뭘 물어봐야 하나요?

편지에 적힌 단어보다 이 다섯 가지가 훨씬 쓸모 있어요.

• 제 신용조회 하셨어요, 아니면 제가 말한 걸로 계산하신 거예요?
• 잠긴 금리가 몇 퍼센트고 언제까지예요?
• 어떤 금리로 심사하셨어요?
• 이 금액이 집에 따라 달라지나요, 어떤 경우에 바뀌나요?
• 지금부터 클로징까지 제가 알려드려야 할 일은 뭐예요?

마지막 질문에서 제일 많이 걸려요. 중간에 차 할부를 새로 넣거나, 직장을 옮기거나, 신용카드를 많이 긁으면 마지막 재심사 때 다 보여요. 그리고 그 편지는 하나도 막아주지 못해요.

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