房贷压力测试到底测什么？5.25%这个数字很多人都搞错了

银行批你房贷用的不是你谈到的利率，而是5.25%和你利率加2个百分点里数字更高的那个，不管你是保险房贷还是普通房贷都一样。这是OSFI定的规矩，续约换银行只要不加贷款额度，现在可以免测。

银行批房贷到底用哪个利率，先说结论：两个数字里取更高的那个，5.25%，或者你跟银行谈到的利率加2个百分点。

你到底要按哪个利率"过关"？

两个数字里取更高的那个，5.25%，或者你跟银行谈到的利率加2个百分点。这是OSFI给无保险房贷定的门槛和缓冲，加拿大金融消费者管理局也确认保险房贷用的是同一套公式。

举个例子，你谈到一个5年期4.49%的固定利率，银行会按你在付6.49%来算你能不能扛得住，因为4.49加2已经超过了5.25%这个底线。你要是谈了个3%的浮动利率，那银行就按5.25%给你测，因为3加2才5%，压不过底线。等你的合同利率涨过大概3.25%，底线就不管用了，压力测试利率就跟着你的实际利率走，永远比它高2个点。

这个利率是银行用来算你的负债比的，不是你还款单上真正用的那个利率。两个收入一样、实际利率也一样的买家，只要谈的合同利率不一样，能批下来的贷款额度就可能不一样，因为压力测试的利率是跟着合同利率走的。

这规定到底图个啥？

翻译成人话：银行想知道，万一以后利率涨了，或者你收入掉了，你还扛不扛得住月供。OSFI自己的解释是，银行得按一个比合同利率更高的数字来测你的还款能力，这样以后真出现还款压力，也不至于直接断供。这条规矩是OSFI给联邦监管的银行定的整体放贷标准里的一部分，叫B-20指引。

保险房贷也要做压力测试吗？

要做，别慌，也别以为首付少就能躲过去。加拿大金融消费者管理局说得很清楚，同一套公式，5.25%和合同利率加2个百分点取更高的，保险房贷和无保险房贷一视同仁。保险房贷说白了就是首付不到20%、你得为CMHC或私人保险公司的房贷违约保险掏钱的那种。不管你首付是5%还是35%，测试这关都得过。

这规矩是谁定的，谁必须听？

加拿大金融机构监理署，也就是OSFI，给联邦监管的贷款机构定了这条最低合格利率的规矩，覆盖了加拿大的各大银行和大部分大型放贷机构。

信用合作社归省里管，不直接归OSFI管，不过很多信用社自己也会做一套差不多的测试。私人贷款机构完全在联邦监管体系之外，一般根本不做压力测试，他们的办法是直接把利率开高一点，而不是拿你的收入去测。

续约换银行能不能免测？

有一种情况可以，条件很具体。从2024年11月21日起，OSFI不再要求银行在直接转按揭时套用最低合格利率，意思是你把无保险房贷原封不动转到另一家联邦监管的银行，贷款额度不变，还款年限也不拉长。要是你的续约刚好是这种情况，换银行不用再去凑5.25%或者新合同利率加2这道关。

续约留在原来的银行，从来都不用重新测。但只要你加贷款额度，不管是再融资还是换银行顺便多借点钱，压力测试就会重新启动。

保险房贷最近还有啥新变化？

2024年12月15日生效了两条新规矩，都不涉及压力测试的公式本身，但都会影响你能扛多大的贷款。保险房贷的房价上限从100万加元涨到了150万加元，也就是说房价150万以内、首付不到20%，现在也能买房贷违约保险了，以前这条线卡在100万。另外，首次购房者和买新建房的人，用保险房贷现在可以选30年还款期，以前保险房贷最长只能25年。

这对你能借多少钱到底意味着什么？

你手里真正能左右的两个杠杆，一个是合同利率，一个是还款年限，两个都直接影响压力测试算出来的月供。利率谈得越低，你就离5.25%这条底线越近，压力测试利率不会被你的合同利率一路往上拽；还款年限拉得越长，压力测试出来的月供摊得越薄，相对你的收入压力就越小。

拿数字说话：同样一笔70万加元的贷款，25年还款期按6.49%压力测试出来的月供，比按5.25%测出来的明显高一截；把这笔贷款拉到30年还款期，压力测试出来的月供会进一步往下降，利率本身没变。这只是原理演示，不是精确报价，因为你自己的利率、还款年限和贷款机构都会让真实数字不一样。用我们的置房能力计算器，套的就是同一套5.25%和合同利率加2取更高的规则，直接算出你在大多伦多地区今天到底能批多少。