央行按兵不动，为什么你的固定利率反而涨了

2026年8月21日 · 约 3 分钟 · JUN Real Estate 团队

固定按揭利率跟的不是央行政策利率，而是加拿大政府债券收益率。五年期收益率在2026年8月20日收于3.35%，高于8月4日的3.17%，是5月以来最高。所以政策利率还停在2.25%，固定利率报价却一路在涨。

加拿大的固定按揭利率不是央行定的。它跟着银行自己借钱的成本走，也就是加拿大政府债券收益率。五年期收益率在2026年8月20日收于3.35%，是5月19日以来最高，而央行的政策利率从7月起一直停在2.25%。所以你两周前拿到的报价比这周的好，中间并没有任何公告。

央行没有加息，固定利率为什么在涨？

因为两者看的不是同一个东西。政策利率是隔夜利率，影响的是浮动利率按揭和信用额度。五年期固定按揭的资金成本更接近五年期国债，所以银行盯的是那条收益率，再加上自己的成本和风险溢价。债券一动，固定利率通常几天之内就跟着动，不需要任何公告。

央行在2026年7月15日把政策利率维持在2.25%。之后债券收益率已经动了好几轮。

数据来自加拿大央行自己公布的每日基准债券收益率：

两周左右涨了18个基点，8月20日这个数是5月19日以来的最高。同一段时间里，三年期从2.96%涨到3.11%，十年期从3.55%涨到3.75%。整条曲线都在往上走，不是单日的异常。

以70万加元、25年摊还的按揭为例，这在大多伦多地区换房的家庭里是很常见的额度。利率从4.00%变成4.18%，月供大约从3,682加元变成3,751加元，也就是每月多约69加元，一个五年期算下来接近4,100加元。

例子里的利率是示意，不是报价。18个基点是真的。

会，而且比月供的变化更明显。银行做压力测试用的是最低合格利率，OSFI的规定是合同利率加2%和5.25%两者取高。只要合同利率高于3.25%，压力测试的利率就跟着一比一往上走。测试利率高18个基点，能批下来的按揭金额就会缩水。

续期的时候有一条例外值得记住。如果你把一笔无保险按揭原封不动转到另一家联邦监管的贷款机构，贷款金额和摊还期都不增加，OSFI并不要求银行套用最低合格利率。续期时货比三家，不等于要重新过一次压力测试。

央行下一次利率公布是2026年9月2日上午9点45分。那天定的是政策利率，也就是浮动利率那一边。它不决定固定利率，而且债券市场通常在公布之前就已经把预期反映进去了。如果你为了锁固定利率一直等到9月2日，那是在等一个错的数字。7月通胀是3%，我们在通胀3%，9月2日之前该看什么里讲过。

先把利率锁住。预批可以在一段时间内锁定利率，不用花钱，收益率在往上走的时候这就是保护。记得问清楚能锁多久，以及如果这段时间市场利率下来了，能不能拿到更低的那个。

要续期的话，提前大约四个月开始，在现有银行的续期信过期之前把别家的报价拿到手。上面那条转按揭的例外，正是这件事值得做的原因。

如果你想知道的是自己能负担多少，而不是别人报了多少，先用我们的负担能力计算器算一遍，再拿着这个数去找按揭经纪。