모기지 스트레스 테스트, 진짜 기준은 이 숫자예요

결론부터 말할게요. 은행이 대출 승인할 때 보는 금리는 내가 협상한 금리가 아니라 5.25%와 계약 금리 더하기 2퍼센트포인트 중 더 높은 쪽이에요. 보험 모기지든 일반 모기지든 똑같이 적용되고, OSFI가 정한 규정이에요. 갱신할 때 은행만 바꾸면 새로 테스트 안 받아도 되는 경우도 있어요.

실제로 통과해야 하는 금리는 몇 %예요?

두 숫자 중에 더 높은 쪽으로 통과해야 해요. 5.25%, 아니면 은행이랑 협상한 금리에 2퍼센트포인트를 더한 값. OSFI가 무보험 모기지에 이 하한선과 버퍼를 정했고, 캐나다 금융소비자청도 보험 모기지에 똑같은 공식이 적용된다고 확인했어요.

예를 들어볼게요. 5년 고정 금리를 4.49%로 협상했다면, 은행은 당신이 6.49%를 내는 것처럼 계산해요. 4.49에 2를 더하면 5.25% 하한선보다 높으니까요. 변동 금리를 3%로 협상했다면, 이번엔 5.25%로 테스트해요. 3에 2를 더해도 5%밖에 안 돼서 하한선을 못 넘거든요. 계약 금리가 대략 3.25%를 넘어가는 순간부터는 하한선이 의미가 없어지고, 그때부터는 스트레스 테스트 금리가 실제 계약 금리를 그대로 따라가요, 항상 2퍼센트포인트 높게요.

이 금리는 은행이 당신의 부채 비율을 계산할 때 쓰는 숫자지, 실제 상환 일정에 적히는 금리가 아니에요. 소득도 같고 실제 금리도 같은 두 사람이라도, 협상한 계약 금리가 다르면 승인받을 수 있는 대출 금액이 달라질 수 있어요. 스트레스 테스트 금리가 하한선을 넘는 순간부터 계약 금리를 따라 움직이기 때문이에요.

이 규정은 왜 있는 거예요?

쉽게 말하면, 나중에 금리가 오르거나 소득이 줄어도 상환할 수 있는지 미리 확인하려는 거예요. OSFI가 직접 밝힌 취지는, 은행이 계약 금리보다 높은 금리로 상환 능력을 테스트해야 나중에 상환 부담이 커져도 바로 연체나 부실로 안 이어진다는 거예요. 이 규정은 OSFI가 연방 규제를 받는 대출기관 전체에 적용하는 대출 심사 기준, 가이드라인 B-20 안에 들어 있어요.

보험 모기지도 스트레스 테스트 받아요?

받아요. 솔직히 계약금 적게 냈다고 봐주는 거 없어요. 캐나다 금융소비자청은 5.25%와 계약 금리 더하기 2퍼센트포인트 중 더 높은 쪽이라는 같은 공식이 보험 모기지와 무보험 모기지 모두에 똑같이 적용된다고 명확히 밝히고 있어요. 보험 모기지는 계약금이 20% 미만이라서 CMHC나 민간 보험사의 모기지 부실보험료를 내야 하는 경우를 말해요. 계약금이 5%든 35%든, 테스트 자체는 똑같아요.

이 규정, 누가 정하고 누가 지켜야 해요?

캐나다 금융기관감독청, OSFI가 연방 규제를 받는 대출기관들을 대상으로 이 최소 자격 금리 규정을 정하고 관리해요. 여기엔 캐나다 주요 은행들과 대부분의 대형 대출기관이 포함돼요.

신용조합은 주 정부 규제를 받아서 OSFI 규정에 직접 묶이지는 않지만, 많은 곳이 자체적으로 비슷한 테스트를 적용해요. 민간 대출기관은 연방 규제 밖에 있어서 스트레스 테스트를 아예 안 하는 경우가 많고, 대신 금리를 더 높게 매기는 방식을 써요.

갱신할 때 은행 바꾸면 테스트 안 받아도 돼요?

특정 조건에서는요, 안 받아도 돼요. 2024년 11월 21일부터 OSFI는 무보험 모기지의 단순 전환에는 최소 자격 금리를 적용하지 않아도 된다고 정했어요. 대출 금액을 그대로 유지하고 상환 기간도 늘리지 않으면서 다른 연방 규제 대출기관으로 갈아타는 경우를 말해요. 갱신이 딱 이 조건에 맞는다면, 5.25%나 새 계약 금리에 2를 더한 값을 다시 통과할 필요가 없어요.

기존 대출기관에 그대로 갱신하는 경우는 원래부터 새 테스트가 필요 없었어요. 대출 금액을 늘리면 얘기가 달라져요, 재융자든 은행을 바꾸면서 더 빌리는 경우든 마찬가지로 테스트를 다시 받아야 해요.

보험 모기지, 최근에 또 뭐가 바뀌었어요?

2024년 12월 15일에 두 가지가 바뀌었는데, 둘 다 자격 금리 공식 자체는 안 건드려요, 대신 얼마나 큰 대출을 받을 수 있는지에 영향을 줘요. 보험 모기지 가격 상한선이 100만 달러에서 150만 달러로 올랐어요. 그러니까 150만 달러까지는 계약금 20% 미만이어도 모기지 부실보험에 가입할 수 있게 됐어요, 예전엔 100만 달러가 한도였거든요. 그리고 첫 주택 구매자랑 신축 주택 구매자는 보험 모기지에서 30년 상환 기간을 선택할 수 있게 됐어요, 예전 보험 모기지 최대 상환 기간이었던 25년에서 늘어난 거예요.

그래서 내가 얼마나 빌릴 수 있다는 거예요?

실제로 내가 조절할 수 있는 레버는 두 개예요, 계약 금리랑 상환 기간. 둘 다 같은 스트레스 테스트 상환액에 영향을 줘요. 금리를 낮게 협상할수록 5.25% 하한선에 가까워지면서 자격 금리가 계약 금리를 따라 같이 올라가는 걸 막을 수 있고, 상환 기간을 길게 잡을수록 스트레스 테스트로 계산된 상환액이 더 여러 달로 나뉘어서 소득 대비 부담이 줄어들어요.

숫자로 보면 이래요. 70만 달러 대출, 25년 상환 기준으로 6.49%로 스트레스 테스트한 상환액은, 5.25%로 테스트한 것보다 매달 눈에 띄게 높아요. 같은 대출을 30년으로 늘리면 스트레스 테스트 상환액이 더 내려가요, 금리는 그대로인데도요. 이건 원리를 보여주는 예시일 뿐이지 정확한 견적은 아니에요, 실제 숫자는 본인의 금리, 상환 기간, 대출기관에 따라 달라지니까요. 저희 구매력 계산기는 똑같이 5.25%와 계약 금리 더하기 2 중 더 높은 쪽을 적용해서, 오늘 대토론토 지역 기준으로 실제로 얼마까지 승인받을 수 있는지 보여드려요.