买公寓只看状态证明？屋里坏了它一个字都不写

先说结论：状态证明管的是物业公司的钱和规矩，最多100加元、10天内给你；验房管的是你自己那套房，350到600加元。两件事，谁也替不了谁。

两份文件，管的完全是两件事。状态证明告诉你，你要加入的这家物业公司是什么状况。验房告诉你，你要买的那套房是什么状况。谁也替不了谁，买家踩坑，基本都踩在中间那条缝里。

状态证明到底写了什么？

先说结论：写的全是物业公司的钱、规矩和官司。你那套房的实际状况，一个字都没有。

《安省共管公寓法》Condominium Act, 1998 第76条列明了必须写进去的内容：这套房的管理费和有没有欠费、董事会在本年度预算之后有没有宣布涨价、有没有针对这套房加收的专项摊派、现行的业主公约 declaration、章程和规则、公司名下所有未了结的判决和正在打的官司、本年度预算加上最近一份审计报表和审计师意见、最近一次储备金研究以及储备金现在还剩多少、每份现行保单的保险证明，还有董事会已经提出但还没动工的重大改造或服务变更。

对这家公司来说，这份材料相当全面了。但你水槽下面那根管子漏不漏，它真的不管。

拿到之后该盯哪几段，我们另外写过一篇：状态证明怎么看。

验房能查到什么，是状态证明查不到的？

你自己那套房，眼睛能看到的部分。

安省政府自己的说法是，验房是到现场、由人当面检查房屋的状况和结构，看的是主要部件和系统。省里列出来的清单包括：地基、门窗、屋顶、外墙、阁楼、看得见的水电系统、冷暖空调、天花板墙面地面、看得见的保温层、通风、排水、结构整体评估，以及公寓的公共区域。

放到二手公寓上，主要就是屋里这些：电箱、水阀、风机盘管或热泵、下水、窗户和阳台门、送的家电，还有以前漏过水的痕迹。

省里也把话说在前头了：验房不是考试，没有及格不及格，也不判断房子符不符合分区或建筑规范。验房师不可能什么都看得见，对房屋状况也不给任何担保或保证。

出了问题谁掏钱，你还是物业？

默认是：你的房子你自己修，公共部分物业修。但你这栋楼的 declaration 可以改这条线，而 declaration 就夹在状态证明里。

法律第90条定的默认规则：公共部分由物业维护，每位业主维护自己那套房。这里的维护，包含正常磨损之后的修理，但不包含损坏之后的修复。第89条把损坏之后的修复交给物业，房子和公共部分都算，但业主自己加装的改造不算，算不算改造，要跟这类房型的标准单元去比。

然后第91条又说，declaration 可以把上面这些全改掉。所以这两份东西要摆在一起看：验房告诉你哪儿坏了，declaration 告诉你这笔钱谁出。

买公寓到底要不要验房？

没有硬性规定，不少人也真就不验。要验的理由只有一个：你手上其他所有文件，没有一份会告诉你这套房现在什么状况。

找人之前有几件事得知道。安省官方说明写得很直白：At this time, Ontario does not have mandatory requirements for home inspectors，也就是目前安省对验房师没有强制性要求；还有一句是 inspectors are currently not required by law to have insurance coverage，法律目前不要求验房师买保险，不过不少人自己会买责任险或执业过失险。省里建议你找的人要能出书面报告、能给推荐人、做过你要买的这类房子、有能证明培训和经验的资质、签书面合同。另外多问几家报价，验房当天自己也到场，有问题当场问。

两样各多少钱，要等多久？

状态证明最多100加元，最长10天。验房350到600加元。

收费标准写在安省第48/01号条例里：提供状态证明，连同必须附上的全部材料，收费不得超过100加元，且已含全部适用税费。第76条给物业10天时间，但这10天要从物业同时收到你的申请和你的钱那一刻才开始算。

验房的价钱，省里给买家的指引写的是350到600加元，房子越大、状况越复杂可能更高。

还有两条保护条款值得记住。状态证明如果漏写了法律要求写的重要信息，法律直接视为这项信息不存在。如果物业超过10天没给，那就视为它已经出具了一份证明，写着这套房没有欠费、预算之后没有宣布涨管理费、也没有加收专项摊派。而这份证明从出具那天起，就对物业公司有约束力。

怎么把两件事塞进一个条件期？

offer 一被接受，当天两件事一起下单，然后从条件到期日往回倒着排。

10天是上限，不是承诺，而且不到申请和钱都收齐那天不开始算。条件期只给5天的话，遇上物业慢慢来就很紧张。别等状态证明到手再约验房，同一个小时里一起搞定。

不管这两份文件查出什么，你要做的动作都得在条件期之内完成。条件期到底保护了什么，我们写在这篇：firm offer 和条件 offer 差在哪。

本文规则和数字截至2026年9月3日，来源为《共管公寓法》1998、安省第48/01号条例，以及安省政府给购房者的指引。仅供参考，不构成法律意见。