상태증명서만 보면 끝? 집 안 상태는 한 줄도 없어요

결론부터 말할게요. 상태증명서는 관리단의 돈과 규정을 보여주고 최대 100달러, 10일이에요. 우리 집 상태를 보는 건 홈 인스펙션이고 350에서 600달러예요.

서류 두 장인데 보는 대상이 완전히 달라요. 상태증명서(status certificate)는 내가 들어갈 관리단이 어떤 상태인지 알려줘요. 홈 인스펙션은 내가 살 집이 어떤 상태인지 알려주고요. 서로 대신이 안 되는데, 바이어들이 걸리는 곳이 딱 그 사이예요.

상태증명서에는 뭐가 들어 있나요?

결론부터 말할게요. 관리단의 돈, 규정, 소송이 전부예요. 우리 집 실제 상태는 한 줄도 안 나와요.

온타리오 콘도미니엄법 Condominium Act, 1998 76조가 반드시 담아야 할 내용을 정해 놨어요. 해당 호실의 관리비와 연체 여부, 올해 예산 이후 이사회가 결정한 인상분, 그 예산 이후 해당 호실에 부과된 특별부담금, 현행 declaration과 정관 및 규칙, 관리단을 상대로 한 미해결 판결과 진행 중인 소송, 올해 예산과 최근 감사보고서 및 감사의견, 가장 최근의 적립금 조사와 현재 잔액, 현행 보험증명서, 그리고 이사회가 제안만 해두고 아직 시작하지 않은 큰 공사나 서비스 변경까지요.

관리단에 대해서는 꽤 꼼꼼하죠. 그런데 우리 집 싱크대 아래 배관이 새는지는 안 나와요.

받고 나서 어디를 봐야 하는지는 따로 정리해 뒀어요: 상태증명서에서 꼭 볼 부분

그럼 홈 인스펙션은 뭘 보나요?

우리 집 자체를, 눈으로 확인되는 만큼요.

온타리오 주정부 설명으로는 홈 인스펙션은 현장에 직접 가서 집의 상태와 구조를 사람이 확인하는 절차이고, 주요 부위와 설비를 봐요. 주에서 정리한 목록은 기초, 문과 창문, 지붕, 외벽, 다락, 보이는 범위의 배관과 전기, 냉난방, 천장과 벽과 바닥, 보이는 범위의 단열, 환기, 배수, 건물 구조 전반, 그리고 콘도의 공용부까지예요.

리세일 콘도라면 사실상 집 안쪽이에요. 분전반, 물 잠금 밸브, 팬코일이나 히트펌프, 배수, 창문과 발코니 문, 포함된 가전, 그리고 예전에 물이 샜던 흔적이요.

한계도 주에서 분명히 말해요. 인스펙션은 합격 불합격을 매기는 시험이 아니고, 조닝이나 건축 규정을 충족하는지 판단하지도 않아요. 인스펙터가 모든 걸 다 볼 수는 없고, 집 상태에 대해 보증이나 보장을 해주지도 않아요.

고장 나면 누가 내나요, 나예요 관리단이에요?

기본은 내 호실은 내가, 공용부는 관리단이에요. 그런데 우리 건물 declaration이 그 선을 옮길 수 있고, 그 declaration이 상태증명서 안에 들어 있어요.

법 90조가 기본을 정해요. 공용부는 관리단이 유지하고, 각 호실은 소유자가 유지해요. 여기서 유지는 정상적인 마모 뒤의 수리는 포함하지만 손상 뒤의 복구는 포함하지 않아요. 89조는 손상 뒤의 복구를 관리단 몫으로 두는데, 호실과 공용부 모두 포함하되 소유자가 따로 해놓은 개선 공사는 빼요. 개선인지 아닌지는 같은 종류 호실의 표준 유닛과 비교해서 판단해요.

그리고 91조가 위 내용을 declaration으로 바꿀 수 있게 해줘요. 그래서 둘을 같이 봐야 해요. 인스펙션은 어디가 고장났는지 알려주고, declaration은 그 돈을 누가 내는지 알려주니까요.

콘도도 홈 인스펙션 꼭 해야 하나요?

의무는 아니에요. 안 하는 분들도 많고요. 그래도 하는 이유는 하나예요. 받는 서류 중에 내가 살 집의 상태를 알려주는 건 하나도 없거든요.

사람 부르기 전에 알아둘 게 있어요. 온타리오 안내문에 이렇게 적혀 있어요. At this time, Ontario does not have mandatory requirements for home inspectors. 지금 온타리오에는 홈 인스펙터에 대한 의무 요건이 없다는 뜻이에요. 또 inspectors are currently not required by law to have insurance coverage, 법적으로 보험 가입 의무도 없어요. 물론 많은 인스펙터가 배상책임보험이나 과실책임보험을 들어 둬요. 주에서는 서면 보고서를 주고, 추천인을 알려주고, 내가 사려는 유형의 집을 해본 경험이 있고, 교육과 경력을 증명하는 자격이 있고, 서면 계약을 쓰는 사람을 찾으라고 해요. 견적은 두 군데 이상 받고, 인스펙션 날에는 직접 가 있으라고도 하고요.

비용이랑 기간은 각각 어떻게 되나요?

상태증명서는 최대 100달러에 최장 10일, 홈 인스펙션은 350에서 600달러예요.

수수료는 법에 따른 온타리오 규정 48/01에 있어요. 상태증명서를 제공하면서 받는 금액은, 반드시 포함해야 하는 자료를 다 넣어서, 적용되는 모든 세금을 포함해 100달러를 넘을 수 없어요. 76조는 관리단에 10일을 주는데, 이 10일은 관리단이 신청서와 돈을 모두 받은 시점부터 시작돼요.

인스펙션 비용은 주정부의 바이어 안내가 350에서 600달러로 적어 놨고, 집 크기와 상태에 따라 더 나올 수 있다고 해요.

알아두면 좋은 보호 조항이 둘 있어요. 상태증명서가 법에서 요구하는 중요한 정보를 빠뜨리면, 그런 정보가 없다고 적힌 것으로 봐요. 그리고 관리단이 10일을 넘기면, 연체 없음, 예산 이후 관리비 인상 결정 없음, 특별부담금 부과 없음이라고 적힌 증명서를 준 것으로 봐요. 이 증명서는 발급된 날짜 기준으로 관리단을 구속해요.

컨디션 기간 안에 둘 다 넣으려면요?

오퍼가 받아들여진 날 둘 다 같이 신청하고, 컨디션 만료일에서 거꾸로 세어 보세요.

10일은 상한이지 약속이 아니에요. 게다가 신청서와 돈이 다 들어간 날부터 세요. 컨디션이 5일이면 관리사무소가 느긋할 때 꽤 빠듯해요. 상태증명서 받고 나서 인스펙션을 잡지 말고, 같은 시간에 둘 다 잡으세요.

두 서류에서 뭐가 나오든, 움직일 수 있는 건 컨디션 기간 안이에요. 그 기간이 실제로 뭘 지켜주는지는 여기에 정리해 뒀어요: firm 오퍼와 조건부 오퍼 차이

이 글의 규정과 숫자는 2026년 9월 3일 기준이고, 콘도미니엄법 1998, 온타리오 규정 48/01, 온타리오 주정부의 주택 구매자 안내에서 가져왔어요. 일반적인 정보이고 법률 자문은 아니에요.