地税觉得算多了？先说结论：申诉看的是2016年的房价

安省2026年的地税，评估价还是按2016年1月1日算的。不服可以向MPAC免费申请复核，截止3月31日；被拒后90天内可上诉，费用132.50加元。

先说结论：你能申诉的，只有房子的评估价，而且算的是2016年1月1日那天的价，不是今天的市价。

地税账单说白了就是两个数相乘。一个是MPAC给你房子定的评估价，另一个是市政府和省里定的税率。你能吵的只有前面那个。安省有一套固定流程：先让MPAC免费复核一次，还不服，再花132.50加元上诉到仲裁庭。

你申诉的到底是哪个价？

是2016年1月1日的价。真的不是今天的。

MPAC给全省房子估价都用一个固定的估价基准日，而这个日期已经好几年没动过了。2026年地税年度的评估价，依然是按2016年1月1日的价值全额分段计入的，因为省里推迟了全省重估。多伦多市自己的页面也是这么写的：你2026年的评估价就是2016年1月1日的全额分段价，和2025年一样，除非房子本身有过改动。

这一条基本上就把大部分申诉提前判死刑了。房子今年比三年前跌了？不好意思，这两个年份都不是基准年。MPAC给了你一个很好用的自测题：2016年1月1日那天，你能按通知单上那个价把房子卖掉吗？能，那就把通知单收好，别折腾了。不能，那你手上就有东西了。

从哪一步开始？截止日是哪天？

从向MPAC提交Request for Reconsideration开始。免费，而且住宅业主没得选，必须先走这一步。

MPAC会免费帮你复核评估价，网上通过AboutMyProperty提交，或者寄纸质表格都行。截止日是当年地税年度的3月31日，2026年度就是2026年3月31日。MPAC每年会把截止日印在你的Property Assessment Notice上，以那张纸为准，因为有些年份这个日子会顺延到下一个工作日。

顺序不能乱。仲裁庭Assessment Review Board说得很直白：房子属于住宅、农地、林地或者保育地类别的，你必须先向MPAC提交复核申请并拿到结果，才有资格上诉。商业和其他非住宅类别可以跳过这一步直接上诉，他们2026年度的截止日同样是2026年3月31日。

MPAC要多久才回复？

一般180天以内，需要的话还能再加最多60天。

这是MPAC自己写出来的处理时长，而且它复核页面上现在还挂着一条通知，说部分申请存在延误。如果MPAC认可要调整，它会发一份新的Property Assessment Notice或者Property Assessment Change Notice，再让你签一份Minutes of Settlement，这份东西才是通知市政府去改你税单的凭据。

MPAC不同意，怎么办？

从决定书的日期起算，你有90天上诉到仲裁庭，住宅类费用是132.50加元。

仲裁庭把期限定在复核决定书寄出日起不超过90天。住宅、农地、林地和保育地，每个roll number收132.50加元，网上电子提交便宜10加元。多户住宅、商业、工业和其他类别是318加元。仲裁庭还写明，没有适当理由不会豁免或退还申请费，所以这笔钱交出去就当花掉了。

什么样的证据真的管用？

能证明MPAC记录写错了的东西，再加上可比房源的成交价和评估价。

MPAC把要准备的材料列出来了：能看出记录和房子现状不一致的照片、你自己房子或可比房源的成交信息、可比房源的评估价、近期的估价报告、分区信息，还有重大维修的报价，比如地基开裂渗水、水浸损坏、白蚁蛀蚀或者屋脊下沉。

从这份清单能看出两件事。第一，记录写错了是最强的牌，因为那是事实不是意见：档案上写2,100平方尺、实际量出来1,700；地下室写着已装修、其实压根没装；多算了一个卫生间。第二，所有对比都得拉回2016年去说。邻居今年春天的成交价是挺有意思，但那不是争议年份。

申诉改不了什么？

改不了税率。税率不归MPAC管。

多伦多市算税单的方式是把分段计入的评估价，乘以市议会通过的市级税率、City Building Fund征费和省里定的教育税率。复核成功只是把被乘的那个数字调低，也就是把你在总盘子里分摊的比例调低。税率本身一点没变，整个流程里也没有一个地方是让你吵税率的。

3月31日已经过了，还有什么办法？

等下一份通知单，除非房子本身有变化。

这个截止日是一年一次的，所以下一个地税年度的复核，要按下一份Property Assessment Notice上印的日期去提。有一个例外值得记住：如果MPAC在年中给你寄了一份Property Assessment Change Notice，通常是装修、加建或者新房交付之后，那份通知会带自己的截止日，等于给你重新开了一次机会。

最后一句：如果你其实是在盘算换房，评估价从来就不等于挂牌价，别拿它当参考。我们的卖房净收益计算器是按真实成交价算的，而多伦多土地转让税通常才是那个更该提前算清楚的数字。