집, 먼저 팔까요 먼저 살까요? 순서가 이렇게 중요해요

먼저 살지 먼저 팔지 정해진 규정은 없어요. 먼저 팔면 확실한 예산이 생기고 두 채를 동시에 감당할 위험이 없어요. 먼저 사면 브리지론이 필요하고, 새 모기지는 계약 금리+2퍼센트와 5.25퍼센트 중 높은 쪽 기준의 스트레스 테스트를 통과해야 해요.

결론부터 말씀드릴게요. 대부분은 집을 먼저 파는 게 더 안전해요. 얼마를 쓸 수 있는지 확실해지고, 두 채를 동시에 감당할 위험이 없거든요. 먼저 사는 것도 나쁘진 않아요. 급하게 낮은 가격에 팔지 않아도 되니까요. 다만 그만큼 자금 계획이 필요하고, 보통 은행의 브리지론 도움을 받아야 해요. 어느 쪽이 맞는지는 얼마나 확실성이 필요한지, 몇 주 동안 모기지 두 개를 감당할 여유가 있는지, 지금 동네 집이 얼마나 빨리 팔리는지에 달려 있어요.

정해진 정답이 있을까요?

없어요. 온타리오 부동산 규정 어디에도 순서를 정해놓은 건 없고, 어떤 규제 기관도 이걸 정하지 않아요. 순전히 개인의 리스크 판단이에요. 내 자산과 소득, 불확실성을 얼마나 견딜 수 있는지, 우리 동네 집이 얼마나 빨리 팔리는지에 달려 있어요. 이제부터 각 방법의 실제 구조를 짚어볼게요. 감으로 정하지 말고, 알고 정하시라고요.

먼저 팔면 뭐가 달라지나요?

가장 큰 장점은 확실함이에요. 집이 이미 팔렸으니까, 다음 집에 쓸 수 있는 돈이 추정치가 아니라 진짜 숫자예요. 두 채를 동시에 감당할 위험도 없고요. 대신 타이밍이 빡빡해질 수 있어요. 집은 팔았는데 다음 집을 아직 못 찾았다면, 잠깐 임시로 살 곳을 구하거나, 매수자와 클로징 날짜를 늦추거나, 클로징 후에도 잠깐 더 살게 해달라고 협상해야 해요. 이 세 가지 다 계약할 때 미리 정해놔야지, 나중에 되는 대로 될 거라고 생각하면 안 돼요.

먼저 사면 뭐가 달라지나요?

클로징 날짜에 쫓겨서 낮은 가격에 억지로 팔지 않아도 돼요. 이사도 한 번만 하면 되고요. 대신 최소한 서류상으로는 두 채를 동시에 감당할 수 있어야 하고, 은행도 그 계획을 확인하고 싶어 해요. 새로 산 집 클로징 때까지 원래 집이 안 팔렸다면, 보통 브리지론으로 그 사이를 메워야 해요.

브리지론이 뭐고, 스트레스 테스트도 통과해야 하나요?

브리지론은 보통 지금 쓰고 있는 모기지 은행에서 받는 단기 대출이에요. 새 집 클로징과 기존 집 클로징 사이의 간격을 메워주는 거고, 보통 지금 살고 있는 집의 순자산을 담보로 잡아요. 대부분 은행은 확정된 매매 계약서가 있어야 브리지론을 내줘요. 그냥 매물로 내놨다고 되는 게 아니에요.

브리지론 자체의 금리, 수수료, 기간은 은행마다 달라요. 그러니까 이 숫자는 본인 은행에 직접 물어보세요, 짐작하지 마시고요. 다만 하나는 전국 어디서나 똑같아요. 아직 기존 집을 안 판 상태에서 새 모기지를 받아야 한다면, 이 모기지도 캐나다 금융기관감독청(OSFI)의 B-20 지침에 따른 스트레스 테스트를 통과해야 해요. 계약 금리에 2퍼센트포인트를 더한 값과 5.25퍼센트 중 더 높은 쪽을 기준으로 상환 여력을 증명해야 하는 거예요. 이 기준은 먼저 사든 먼저 팔든 똑같이 적용돼요. 순서를 어떻게 정하든 안 바뀌어요.

내 집이 팔려야 산다는 조건, 매도자가 받아줄까요?

가끔은요. 근데 보통 매도자를 보호하는 조항이 같이 붙어요. "내 집이 팔려야 이 집을 산다"는 조건을 붙인 오퍼를 매수자 자택 매도 조건이라고 해요. 이 조건을 받아주는 매도자 대부분은 이스케이프 조항도 같이 걸어놔요. 매도자가 계속 다른 매수자를 받을 수 있고, 더 좋은 오퍼가 들어오면 그걸 받을 수 있다는 뜻이에요. 이 조건이 실제로 어떻게 작동하는지는 온타리오 부동산위원회(RECO)가 규정하는데, 이렇게 설명해요. 두 번째 오퍼가 들어오면 매도자가 서면으로 알려주고, 정해진 시간, RECO가 예로 든 게 48시간인데, 그 안에 조건을 포기하고 사겠다고 확정하거나, 아니면 거래가 끝나요. 그 시간 안에 조건을 못 없애면 계약은 자동으로 무효가 되고, 매도자는 두 번째 매수자랑 진행할 수 있어요. 반대로 그 시간 안에 조건을 포기하면, 두 번째 오퍼가 더 좋아도 원래 조건대로 살 수 있는 우선권이 생겨요.

요즘처럼 집이 예전보다 천천히 팔리는 시장에서는, 매도자들이 이런 조건 자체를 잘 안 받아주려고 해요. 자기 계획까지 같이 묶이는 거니까요. 그래서 매도자들이 이미 집을 판 매수자나, 이 조건이 아예 필요 없는 매수자를 더 선호하는 거예요.

클로징 때까지 집이 안 팔리면 어떻게 되나요?

사실 이게 이 모든 고민의 핵심이에요. 이미 매수 계약은 확정됐는데 클로징 때까지 기존 집이 안 팔렸거나 소유권 이전이 안 됐다면, 그 간격을 메울 다른 방법이 필요해요. 은행이 승인해주면 브리지론을 받거나, 아니면 모기지 두 개를 동시에 감당해야 해요. 둘 다 안 되면, 계약서 조건에 따라 클로징을 못 할 수도 있고, 그러면 계약금을 잃을 위험도 있어요. 그래서 은행들이 브리지론을 승인하기 전에 확정되고 조건 없는 매매 계약서를 요구하는 거고, 자금 계획 없이 먼저 사는 게 두 방법 중 더 위험한 이유예요.

그래서 결론이 뭔가요?

대부분한테는 먼저 파는 게 더 안전해요. 두 채를 동시에 감당할 위험이 없고, 확실한 예산으로 움직일 수 있으니까요. 자산과 소득으로 몇 주 정도는 두 채를 여유 있게 감당할 수 있거나, 집이 금방 팔릴 거란 확신이 있거나, 놓치기 싫은 집을 이미 찾았다면 먼저 사는 것도 말이 돼요. 어느 쪽이든, 순서를 정하기 전에 양쪽 숫자를 다 계산해보세요. 저희 환승/다운사이징 계산기로 매도 순수익이랑 매수 클로징 비용을 한 번에 볼 수 있고, 클로징 현금 계산기로 두 클로징 날짜가 안 맞을 때 얼마나 현금이 필요한지 확인할 수 있어요.