온타리오 집 팔 때, 꼭 말해야 하는 하자와 안 말해도 되는 하자

온타리오에서 셀러가 반드시 알려야 하는 건 숨은 하자뿐이에요. 집에서 살 수 없거나 위험한 수준이면서 정상적인 인스펙션으로도 찾기 어려운 문제요. 바이어나 인스펙터가 찾을 수 있는 건 안 알려도 됩니다. 셀러 정보 진술서는 의무도 아니고 보증도 아니지만, 한 번 건네면 모든 바이어에게 그 존재를 알려야 해요.

결론부터 말할게요. 온타리오에서 셀러가 반드시 알려야 하는 하자는, 생각보다 훨씬 적어요.

꼭 말해야 하는 건 딱 하나, 숨은 하자예요. 집에서 살 수 없을 정도거나 위험한 수준이면서, 바이어가 정상적으로 인스펙션을 해도 찾아내기 어려운 문제요. 반대로 바이어나 인스펙터가 제대로만 보면 발견할 수 있는 문제는 드러난 하자라고 하고, 이건 법적으로 말 안 해도 됩니다.

이 선 하나가 셀러가 숨겼느냐 아니냐를 두고 벌어지는 분쟁 대부분을 갈라요. 리스팅 계약서에 사인하기 전에, 오퍼 넣기 전에 한 번은 정리하고 가는 게 좋아요.

온타리오에서 셀러가 꼭 알려야 하는 건 뭔가요?

숨은 하자예요. 온타리오 부동산 규제기관인 RECO는 이걸, 집을 거주에 부적합하게 만들거나 위험하게 또는 위험할 수 있게 만들면서 합리적인 주의를 기울여 집을 살펴본 사람도 보통은 알아채기 어려운 결함이라고 정의해요.

조건이 두 개고, 둘 다 맞아야 해요. 첫째, 문제가 충분히 심각해야 해요. 살 수 있느냐 없느냐, 안전하냐 아니냐 수준이요. 둘째, 숨어 있어야 해요. 아주 심각하지만 눈에 딱 보이는 문제는 숨은 하자가 아니고, 잘 안 보이지만 그냥 불편한 정도인 문제도 아니에요.

실제로 문제가 되는 건 대부분 뭔가 뒤에 가려진 것들이에요. 마감 끝난 지하실 벽 뒤의 구조 문제, 마실 수 없는 우물물, 이미 기능을 잃은 정화조 같은 거요. 이런 걸 알고 있다면 말해야 합니다.

드러난 하자는요? 왜 이 부분이 제일 중요할까요

RECO는 같은 페이지에서 분명하게 말해요. 드러난 하자는 바이어나 인스펙터가 정상적으로 보고 물어보면 알 수 있는 문제고, 셀러에게 이걸 알릴 의무는 없어요. 표현 그대로 옮기면 바이어가 알아서 조심해야 하는 영역이고, 바이어는 직접 인스펙션하고 직접 알아볼 거라고 전제돼 있어요.

여기서 양쪽 다 헷갈려요. 셀러는 뭐든 다 먼저 털어놔야 하는 줄 알고, 바이어는 상대가 말 안 했으니 문제가 없는 줄 알아요. 둘 다 아니에요. 법이 나눠 놓은 건 이거예요. 보이는 건 바이어가 찾고, 숨어 있으면서 위험한 건 셀러가 말한다.

예외는 딱 하나인데, 소송이 나는 지점이 정확히 여기예요. RECO는 셀러가 하자를 감추려고 하면 그 보호가 사라진다고 못박아요. 얼룩을 페인트로 덮거나, 갈라진 부분을 막아버리거나, 새 마감으로 가려버리면, 원래 바이어가 알아서 찾았어야 할 문제가 셀러 책임으로 넘어와요.

셀러 정보 진술서, 꼭 써야 하나요?

이걸 쓰라고 강제하는 법은 없어요. RECO도 셀러 대상 안내에서 에이전트가 작성을 요청할 수 있다는 식으로 써 놨지, 거래 절차의 한 단계로 두지 않았어요. 이 문서가 어떻게 쓰일지 에이전트와 먼저 명확히 하고, 장단점을 충분히 이야기한 다음에 정하라고 안내해요.

대신 결정하기 전에 알아둬야 할 게 하나 있어요. RECO는 셀러가 정보 진술서를 에이전트에게 건네면, 에이전트는 관심 있는 모든 바이어에게 그 문서가 있다는 사실을 알려야 한다고 분명히 해요. 한 바이어에게만 보여주고 다음 바이어에게는 넣어두는 식으로 쓸 수 있는 문서가 아니에요.

양식 자체는 온타리오 부동산협회 OREA의 Seller Property Information Statement, 220번 양식이에요. 모든 답변의 정확성에 대한 책임을 셀러에게 두고, 브로커리지는 그 안의 어떤 내용에 대해서도 정확성 책임을 지지 않는다고 적혀 있어요. 그리고 이 진술서는 매매계약서에 첨부되더라도 보증이 아니라고 명시해요. 바이어에게도 그래도 직접 확인해야 한다고 문서로 알려주고요.

쉽게 말하면, 이 양식은 리스크를 브로커리지로 넘겨주지도 않고 바이어의 확인 의무를 없애주지도 않아요. 실제 역할은 셀러가 한 말을 문서로 남기는 거예요. 꼼꼼히 답했으면 나를 지켜주고, 대충 답했으면 반대로 작용해요.

사망 사고나 예전 대마 재배 이력도 말해야 하나요?

RECO는 이런 걸 스티그마라고 불러요. 집에 물리적인 문제는 없지만 바이어에게 심리적, 정서적 반응을 일으킬 수 있는 요소요. RECO가 드는 예시는 진행 중인 범죄에 사용된 집, 집 안에서 발생한 사망, 악명 높은 사람이 예전 소유주였던 경우, 심령 현상 관련 이야기, 그리고 복구가 끝난 예전 대마 재배 주택이에요.

RECO 입장은 이래요. 스티그마는 법령에서 명시적으로 다루고 있지 않아요. 그래서 반드시 알려야 한다는 구체적인 법적 요구도 없고, 알리는 걸 막는 규정도 없어요. 결국 누구나 찾아볼 수 있는 규칙이 아니라, 변호사 조언을 받고 셀러가 직접 내리는 판단의 영역이에요.

법적 입장보다 더 실용적인 건 RECO가 에이전트에게 요구하는 절차예요. 셀러 쪽이면 에이전트가 먼저 이 문제를 꺼내고, 공개 여부는 변호사와 상의하라고 안내한 다음, 서면 지시를 받아야 해요. 바이어 쪽이면 신경 쓰는 부분이 있는지 직접 묻고 따로 알아봐야 해요. 아무도 묻지 않은 스티그마는 먼저 이야기되는 경우가 거의 없거든요.

에이전트는 뭘 해야 하나요?

셀러가 한 말을 그대로 전달하는 것보다 훨씬 많아요. 중요 사실에 대한 RECO 지침은 네 단계를 정해 놨어요. 중요 사실을 파악하기 위해 합리적인 조치를 취하고, 고객에게 신속히 알리고, 공개했을 때 어떤 의미가 있는지 조언하고, 그 조언을 받았다는 서면 확인을 받기 위해 최선을 다하는 것.

첫 단계에 대해서는 아주 직설적이에요. 셀러가 구두로 한 말을 그냥 받아들이는 건 합리적인 조치로 인정되지 않아요. 확인하고 기록을 남겨야 해요.

중요 사실은 고정된 목록도 아니에요. RECO는 이게 고객마다 다르다고 설명해요. 어떤 바이어에게 결정적인 사실이 다른 바이어에게는 아무 영향이 없을 수도 있으니까요. 흔한 항목으로는 집 상태, 기반 시설 종류, 조닝 제한, 과거 피해 이력, 주변에 뭐가 있는지를 꼽아요.

그리고 셀러에게 실제로 공개할 법적 의무가 있는 사안이라면, 셀러 측 에이전트는 관심 있는 모든 바이어에게 알리고, 각각으로부터 서면 확인을 받고, 사본을 줘야 해요.

파는 쪽이라면

에이전트와 일찍 앉아서 아는 것들을 두 갈래로 나눠 보세요. 숨어 있고 위험한 건 알린다. 눈에 보이는 건 법적으로 알릴 의무가 없고, 그래도 알리겠다면 그건 의무가 아니라 선택이에요.

조금이라도 애매한 부분은 양식에 쓰기 전에 변호사에게 먼저 물어보세요. 추측해서 적지 마시고요. 틀린 답은 아예 안 쓴 것보다 나빠요. 틀린 답은 문서로 남으니까요.

집을 팔면 실제로 손에 얼마가 남는지 궁금하시면 순수익 계산기로 계산해 보실 수 있고, 매도 페이지에 나머지 절차를 정리해 뒀어요.

사는 쪽이라면

인스펙션은 꼭 하세요. 드러난 하자는 안 알려도 된다는 규칙 자체가 바이어가 인스펙션을 한다는 전제 위에 서 있어요. 이 단계를 건너뛴다고 책임이 셀러에게 넘어가지 않아요.

마음에 걸리는 게 있으면 직접 물어보세요. 스티그마는 특히 그래요. 먼저 꺼낼 의무가 없으니까요. 이 집을 어떻게 쓸 계획인지에 따라 중요한 조건이 있다면 그것도 마찬가지고요.

셀러 정보 진술서를 받았다면, 보증서가 아니라 셀러가 이렇게 말했다는 기록으로 읽으세요. 그 양식 자체에 그렇게 적혀 있어요.

여기까지는 온타리오의 공개 의무가 어떻게 작동하는지에 대한 일반적인 정보이고, 2026년 8월 기준이에요. 법률 자문은 아니에요. 개별 상황은 사인하기 전에 부동산 변호사와 한 시간 상담해 보시는 게 좋아요.