先买房还是先卖房？说人话给你讲清楚

先买还是先卖没有强制规定，纯粹是风险选择。先卖更稳，账好算，不用扛两套房；先买更灵活，但基本要靠过桥贷款，而且新按揭一样要过压力测试，合同利率加2%和5.25%取更高的那个。

先说结论：大部分人应该先卖后买，因为这样手里的钱是确定的，也不用同时扛两套房。但如果你资金宽裕、又看好现在的市场，先买后卖也不是不行，只是得清楚风险在哪。

有没有一个标准答案？

没有。安大略的房产规则里没有规定先后顺序，监管机构也不管这个。这纯粹是你自己的风险决定，取决于你的房屋净值、收入、能不能扛得住不确定性，还有你家附近房子卖得快不快。下面把两条路的具体机制讲清楚，别慌，搞明白了再选。

先卖房会有什么变化？

好处很直接：你手里有多少钱，一清二楚，因为房子已经卖掉了，钱是实打实的，不是估的。你也不用同时扛两套房。代价是时间上会有点赶，如果房子卖掉了还没找到下一套，你可能得短租过渡，或者跟买家谈个长一点的交房日期，甚至谈个"卖后留租"，交房后再住一阵子。这些都得提前谈好，不能等到最后一刻。

先买房会有什么变化？

好处是你不会因为交房日期快到了，就被逼着接受一个不满意的报价，而且你只搬一次家。代价是你得同时扛得起两套房，至少账面上要扛得住，银行也会看你怎么安排。如果交房的时候你的老房子还没卖掉，你基本上就需要过桥贷款来补上这个缺口。

过桥贷款是什么，还要不要过压力测试？

过桥贷款是一种短期贷款，一般找你现有的按揭银行办，用来补上买房交房和卖房交房之间的时间差，通常是拿你现有房子的净值做抵押。大部分银行只有在你手里已经有一份正式的、无条件的卖房合同时才会批，光是挂牌在卖是不够的。

过桥贷款本身的利率、费用和期限，各家银行不一样，这个得直接问你自己的银行，不能瞎猜一个数。但有一条是全国统一、不会变的：只要你在还没卖掉老房子之前就要办新按揭，这笔新按揭一样要过加拿大金融机构监理署（OSFI）B-20指引的压力测试，也就是"合同利率加2个百分点"和"5.25%"这两个数字里取更高的那个。不管你是先买还是先卖，这条线都一样，不会因为你选哪种顺序就变。

我出的价格带"卖房条件"，卖家会接受吗？

有可能，但一般会附带一个保护卖家的条款。如果你的报价写着"我买你的房子，前提是我自己的房子先卖掉"，这个叫"待售条件"。大部分接受这种条件的卖家，都会同时留一个"逃生条款"，意思是卖家可以继续接待别的买家，如果有更好的报价进来，还是可以考虑。安大略房地产理事会（RECO）就是管这一块的机构，他们给的例子是这样的：如果来了第二份报价，卖家会书面通知你，给你一个时间窗口，RECO举的例子是48小时，让你在这段时间里要么放弃这个条件、确定买下来，要么这笔交易就作废。如果你在这个时间里搞不定，合同自动失效，卖家就可以去跟第二个买家成交。但如果你在时间窗口内放弃了条件，你就有优先购买权，哪怕第二份报价更高，卖家也得先卖给你。

现在这个市场，房子卖得比以前慢，卖家一般不太愿意接受"待售条件"的报价，因为这等于把自己的计划也押上了。这也是为什么卖家更喜欢已经卖掉房子的买家，或者根本不需要这个条件的买家。

如果交房的时候房子还没卖掉，会怎样？

这其实是整个决定里最关键的问题。如果你已经签了买房合同，结果老房子到交房那天还没卖掉、没过户，你就得想办法补上这个缺口，要么找银行批过桥贷款，要么同时扛两笔按揭。这两条路要是都走不通，你就有可能没法按时交房，按合同条款，这有可能让你的定金打水漂。所以银行一般都要求你手里有一份正式的、无条件的卖房合同才肯批过桥贷款，这也是为什么先买房、又没提前安排好资金的人，风险最大。

到底该先买还是先卖？

对大部分人来说，先卖房是更稳的选择，因为不用同时扛两套房，手里的钱也是确定的。如果你的净值和收入完全扛得住同时背两套房几个星期，或者你有把握房子能很快卖掉，或者你看中了一套不想错过的房子，先买也说得通。不管选哪条路，动手之前先把两边的账都算清楚。我们的置换房产计算器可以把你卖房的净收入和买房的交房成本放在一起算，交房现金计算器则可以告诉你，如果两边交房日期对不上，你手里需要备多少现金。