토론토에서 100만 불 집 사면 세금만 32,950불, 결론부터 말할게요

결론부터 말할게요. 토론토 100만 불짜리 집은 취득세만 32,950불이에요. 주정부 절반, 시청 절반, 클로징 당일 현금으로 나갑니다. 생애 첫 집이면 8,475불 돌려받아요. 여기에 변호사비, 권원보험, 등기비 85불, 시청 수수료 102.56불이 더 붙어요.

클로징 비용이 뭐냐면, 집값이랑 다운페이먼트 말고 잔금 치르기 전까지 나가는 돈 전부예요. 토론토에서는 이 중에 취득세(Land Transfer Tax)가 압도적으로 큽니다. 왜냐면 이 세금을 두 번 내거든요. 주정부에 한 번, 시청에 한 번. 변호사비나 권원보험, 등기비는 이거에 비하면 잔돈이에요.

토론토 100만 불짜리 집, 취득세가 얼마예요?

32,950불이요. 주정부에 16,475불, 시청에 16,475불. 클로징 당일에 certified funds로, 현금이 준비돼 있어야 해요.

주정부 세율은 온타리오 재무부 기준으로 처음 55,000불까지 0.5%, 55,000에서 250,000까지 1%, 250,000에서 400,000까지 1.5%, 400,000에서 2,000,000까지 2%, 단독주택 한두 채가 있는 땅이면 2,000,000 초과분은 2.5%예요. 토론토 시청은 200만 불까지는 주정부랑 똑같이 받다가, 그 위로는 확 올라갑니다. 2,000,000에서 3,000,000은 2.5%, 4,000,000까지 4.40%, 5,000,000까지 5.45%, 10,000,000까지 6.50%, 20,000,000까지 7.55%, 그 위는 8.60%. 이 구간들은 2025년 12월 17일 시의회 결정에 따라 2026년 4월 1일부터 시행됐어요. 시청은 여기에 건당 102.56불 더하기 HST를 행정 수수료로 받습니다.

토론토 시 경계 밖에는 시 취득세가 없어요. 똑같은 100만 불 집을 미시사가나 마캄, 본에서 사면 32,950불이 아니라 16,475불입니다. 솔직히 어디서 사느냐가 가격 흥정보다 돈을 더 아껴줘요.

취득세 계산기로 아무 가격이나 바로 계산해 볼 수 있고, 토론토 세금 구간은 이 글에 자세히 정리해 뒀어요.

생애 첫 주택이면 얼마나 돌려받아요?

최대 8,475불이요. 그리고 변호사가 등기할 때 바로 차감해 주는 경우가 많아서 돈을 먼저 낼 필요도 없어요. 주정부가 최대 4,000불, 그러니까 368,000불 이하 집은 주 취득세가 아예 0원입니다. 시청은 최대 4,475불.

조건은 양쪽 다 같아요. 만 18세 이상. 캐나다 시민권자나 영주권자. 전 세계 어디에서도 집이나 집의 지분을 소유한 적이 없어야 하고, 배우자도 혼인 기간 중에 소유한 적이 없어야 해요. 9개월 안에 실거주로 입주. 등기할 때 차감을 못 받았으면 등기일로부터 18개월 안에 신청하면 됩니다.

여기서 많이 걸려요. "전 세계 어디에서도"라는 말이요. 한국에 아파트 지분이 조금 있어도 걸리고, 배우자가 혼인 중에 갖고 있다가 오래전에 판 집도 걸립니다. 그러면 두 사람 다 못 받아요.

집 살 때 HST 내나요?

기존 주택은 안 내요. CRA가 아예 중고 자가 주택 매매는 보통 면세라고 못 박아 놨어요. 파는 사람이 빌더가 아니니까요.

신축은 다릅니다. HST가 붙고, 보통은 광고 가격에 이미 들어가 있고 리베이트는 빌더가 가져가는 구조예요.

지금 리베이트가 두 개 있는데 금액이 꽤 큽니다. 안 챙기면 손해예요.

연방 생애 첫 주택 구매자 GST/HST 리베이트는 신축이나 대수선 주택에 최대 50,000불까지 돌려줘요. 100만 불 이하면 연방분 전액, 100만에서 150만 사이는 줄어들고, 150만 이상은 없어요. 조건은 매매계약을 2025년 3월 20일 이후 2031년 전에 체결하고, 공사는 2031년 전에 시작, 소유권 이전은 2036년 전에 끝나야 합니다. 참고로 CRA가 말하는 "생애 첫 주택"의 기준은 취득세 쪽이랑 달라요. 올해와 그 직전 4개 연도 동안 본인이나 배우자 명의 집에 실거주한 적이 없어야 합니다.

온타리오 Enhanced New Housing Rebate는 주정부분을 담당해요. 100만 불까지는 전액, 상한 80,000불. 100만에서 150만 사이는 80,000불 고정. 150만에서 185만 사이는 점점 줄고, 185만 위로는 기존 24,000불로 돌아갑니다. 자격이 되면 5% 온타리오 톱업도 따로 있어요. 창구가 좁아요. 빌더와의 계약이 2026년 4월 1일부터 2027년 3월 31일 사이에 체결돼야 합니다.

이 기간에 신축을 산다면, 이 두 개를 합친 금액이 같은 집의 취득세 전액보다 커요. 계약 전에 빌더한테 가격에 어떤 리베이트가 이미 반영돼 있는지 문서로 받아 두세요.

변호사 쪽은 얼마나 나가요?

두 가지고, 따로 견적을 받아요. 변호사 수임료는 변호사 본인 시간값이라 사무실마다 다르고요. Disbursement는 변호사가 대신 내주고 원가 그대로 넘기는 돈이에요.

등기비는 주정부가 정해 놨어요. 전자 등기 기준 2025년 11월 3일부터 85.00불이고, 법정 수수료 71.55불에 ELRSA 11.90불, HST 1.55불로 구성돼 있어요. 소유권 이전에 한 번, 모기지 설정에 한 번 내니까 대부분 두 건입니다.

권원보험은 클로징 때 변호사가 가입해 주는 일회성 보험료고, 요즘은 사실상 모든 대출기관이 요구해요. 보험사마다 요율이 다르고 집값에 따라 올라가니까, 인터넷에 떠도는 대략적인 금액 말고 변호사 견적서에 숫자로 받아 두세요.

그리고 정산이 있어요. 판매자가 재산세나 공과금, 관리비를 클로징 이후 기간까지 미리 냈으면 그만큼 돌려줘야 해요. 수수료가 아니라 날짜로 나누는 계산이지만, 같은 정산서에 찍히고 시기가 안 맞으면 몇천 불이 될 수도 있습니다.

콘도면 뭐가 더 붙어요?

Status certificate랑 건물 관련 비용이요. 관리단이 받을 수 있는 금액은 세금 포함 최대 100불이고, 10일 안에 발급해 줘야 해요. 변호사가 검토해 주는데 보통 수임료에 포함돼 있지만 한 번 확인해 보는 게 좋아요.

클로징 달의 관리비 중 판매자가 이미 낸 부분도 돌려줘야 하고요. 건물에 따라 자체 이전 수수료나 갱신 수수료를 받는 곳도 있어요. 이건 법이 아니라 declaration에 적혀 있는 거라 건물마다 다릅니다.

다운페이먼트가 20%가 안 되면요?

모기지 디폴트 보험을 들어야 해요. CMHC 보험료는 대출금 대비 비율로 붙어요. LTV 75.01에서 80%면 2.40%, 85%까지 2.80%, 90%까지 3.10%, 95%까지 4.00%, 95%인데 다운페이먼트 출처가 non traditional이면 4.50%입니다.

보험료 자체는 모기지에 얹을 수 있어요. 그런데 이 보험료에 붙는 온타리오 주 판매세는 얹을 수가 없어서 클로징 당일에 현금으로 내야 합니다. 이 부분을 다들 놓쳐요.

시민권자도 영주권자도 아니면요?

온타리오 Non-Resident Speculation Tax가 매매가의 25%예요. 주 전역에 적용되고, 2022년 10월 25일부터 이 세율입니다. 100만 불 집이면 위에 적은 모든 비용에 더해서 250,000불이 붙어요. 토론토 시에도 자체 시 단위 버전이 따로 있고요.

면제랑 환급 규정은 있어요. 구입 후 4년 안에 영주권을 받는 경우 같은 것들이요. 서명하기 전에 꼭 읽어 보세요.

그래서 얼마를 준비해야 해요?

토론토 100만 불짜리 집, 생애 첫 주택이 아닌 경우, 변호사 청구서를 빼고 대략 이 정도예요.

• 주정부 취득세: 16,475
• 토론토 시 취득세: 16,475
• 시청 행정 수수료: 102.56 더하기 HST
• 등기비, 소유권 이전과 모기지 설정: 170.00
• Status certificate, 콘도인 경우: 최대 100
• 변호사 수임료, 권원보험, 기타 disbursement: 변호사 견적
• 재산세와 공과금 정산: 클로징 날짜에 따라

세금과 고정 수수료만 대략 33,200불이에요. 생애 첫 주택이면 여기서 8,475불을 뺍니다. 같은 집을 마캄에서 사면 시 취득세가 없어서 대략 16,700불이고요.

이 숫자는 오퍼 쓰기 전에 뽑아 놔야지, 쓰고 나서 계산하면 늦어요. 바이어 페이지에 오퍼 넣기 전에 저희가 확인하는 항목들을 정리해 뒀고, 구체적인 주소가 있으면 클로징 비용을 같이 계산해 드려요.

규정과 세율은 바뀝니다. 위 내용은 2026년 8월 22일에 각 규정을 정하는 기관 원문에서 확인한 것이고, 조언이 아니라 정보예요. 본인 거래에 어떻게 적용되는지는 변호사와 회계사에게 확인하세요.