多伦多买房，closing当天先掏32,950的税。这笔钱能省多少

先说结论：多伦多100万的房子，光土地转让税就要32,950，省里一半市里一半，closing当天现金到位。首次购房能拿回8,475。再加律师费、产权保险、85的登记费和102.56的市政手续费。

Closing cost说白了，就是除了房价和首付以外，交房之前你必须付掉的所有钱。在多伦多最大的一笔永远是土地转让税，因为这个税你要交两遍，省里一遍，市里一遍。剩下的律师费、产权保险、登记费，跟它比都是零头。

100万的房子，土地转让税到底多少？

32,950。省里16,475，市里16,475，closing当天要certified funds，现金必须到位。

省的税率是这样的：前55,000收0.5%，55,000到250,000收1%，250,000到400,000收1.5%，400,000到2,000,000收2%，2,000,000以上收2.5%（土地上有一到两套单户住宅的情况），安省财政厅原文在这里。多伦多市在200万以下跟省里一模一样，200万往上就开始陡了：2,000,000到3,000,000收2.5%，到4,000,000收4.40%，到5,000,000收5.45%，到10,000,000收6.50%，到20,000,000收7.55%，再往上8.60%。这几档是2026年4月1日正式生效的，依据是2025年12月17日市议会的决定。市里另外还收102.56加HST的手续费。

出了多伦多市界就没有市土地转让税。同样100万的房子，买在密西沙加、万锦、旺市，只要16,475。说白了，选哪个区省下来的钱，比你砍价砍一晚上多得多。

我们的土地转让税计算器可以按任何价位直接算，多伦多这个税的细节写在这篇里。

首次购房能拿回多少？

最多8,475，而且律师在登记那一步就能直接抵掉，你不用先垫钱出去。省里最多退4,000，也就是说368,000以下的房子省税直接是零。市里最多退4,475。

两边的条件是一样的。满18岁。加拿大公民或者PR。你在全世界任何地方都没有拥有过房产，连份额都没有过。你配偶在跟你婚内也没有拥有过。9个月之内搬进去自住。如果登记那会儿没抵掉，从登记日起18个月之内还可以申请。

真正扎心的是"全世界任何地方"这几个字。国内有套房挂着你的名字，哪怕只是一部分，算。你配偶婚内买过房、早就卖掉了，也算，而且是两个人一起没资格。

二手房要交HST吗？

不用。CRA写得很直接：used owner-occupied home的买卖一般是免税的，因为卖家不是builder。

新房就不一样了，HST要交，不过一般已经包在广告价里面，rebate直接assign给builder了。

现在有两个rebate特别大，不要白不要。

联邦的首次购房GST/HST rebate最高退50,000，针对新房或者大改造过的房子。100万以下联邦那部分全退，100万到150万递减，150万以上一分没有。条件是：买卖合同要在2025年3月20日当天或之后、2031年之前签，开工要在2031年之前，产权过户要在2036年之前。注意，CRA这里对"首次购房"的定义跟土地转让税那套不一样：当年加上前面四个日历年里，你和配偶名下自住过的房子都不能有。

安省的Enhanced New Housing Rebate管省那一部分。100万以下全退，上限80,000；100万到150万固定80,000；150万到185万递减；185万以上回到原来的24,000。符合条件的还有一个5%的安省top up。窗口很窄：跟builder的合同必须在2026年4月1日到2027年3月31日之间签。

如果你正好在这个窗口里买新房，这两个加起来比整个土地转让税还多。签之前让builder白纸黑字写清楚，价格里到底算没算这些rebate。

律师那边要花多少？

两笔，分开报。律师费是律师自己的时间，每家所定价不一样。Disbursement是律师替你垫出去的钱，原价转给你。

登记费是省里定死的：2025年11月3日起电子登记85.00，里面是71.55的法定费、11.90的ELRSA费和1.55的HST。转让登记一次，按揭登记一次，所以大部分人是两笔。

产权保险是closing时律师帮你办的一次性保费，现在基本上每家贷款机构都要求买。保险公司自己定价，跟房价挂钩，所以别照着网上的"大概多少"去估，直接让律师在报价单上把数字写出来。

还有adjustment。卖家要是地税、水电、管理费已经预交到你closing之后，那一段你要还给他。这不算费用，是按天分摊的账，但它会出现在同一张结算单上，赶上月份不对，几千块很正常。

买公寓多花什么？

一份status certificate，加上楼里那些杂费。管理公司最多收100，含税，而且10天之内必须给你。律师会替你看，通常包在律师费里，不过还是确认一句比较稳。

另外closing那个月的管理费，卖家已经交掉的部分你要还给他。有些楼还有自己的transfer fee或者更新费，这些写在declaration里，不是法律定的，所以每栋楼都不一样。

首付不到20%怎么办？

那就必须买按揭违约保险。CMHC的保费按贷款成数算：75.01到80%是2.40%，到85%是2.80%，到90%是3.10%，到95%是4.00%，如果95%还用的是non traditional首付，4.50%。

保费本身可以加进按揭里慢慢还。但安省对这笔保费收的省税不能加进去，closing当天要现金付掉。这一条是最多人漏的。

不是公民也不是PR呢？

安省的Non-Resident Speculation Tax是房价的25%，全省通收，从2022年10月25日起就是这个数。100万的房子就是250,000，压在上面所有费用之上。多伦多市还有自己的市级版本。

豁免和退税是有的，比如买房之后四年内拿到PR的。别慌，但一定要在签字之前看清楚。

那到底要准备多少现金？

100万的多伦多房子，非首次购房，律师自己的账单之外大概是这些：

• 省土地转让税：16,475
• 市土地转让税：16,475
• 市政手续费：102.56 加 HST
• 登记费，转让加按揭：170.00
• Status certificate，公寓才有：最多100
• 律师费、产权保险和其他disbursement：看律师报价
• 地税水电的adjustment：看closing日期

税费和固定费用加起来大概33,200。首次购房者从这里减8,475。同样一套房子放在万锦，没有市土地转让税，大概16,700。

这个数要在你写offer之前算清楚，不是写完了再来算。我们的买房页面写了下offer之前我们会查哪些东西，任何一个具体地址，我们都可以陪你把closing cost过一遍。

规矩和税率都会变。上面每一个数字，都是2026年8月22日当天从制定它的那个机构那边核对过的。这是信息不是建议，具体到你这笔交易，还是要问你的律师和会计。