고정이냐 변동이냐, 결론부터: 한도는 안 바뀌어요

결론부터 말할게요. 고정이든 변동이든 빌릴 수 있는 금액은 안 바뀌어요. 은행은 계약 금리에 2%를 더한 값과 5.25% 중 높은 쪽으로 심사하거든요. 진짜 결정하는 건 따로 세 가지예요.

금리가 오를까요 내릴까요? 아무도 몰라요. 그러니까 거기서부터 시작하면 안 돼요. 고정이냐 변동이냐는 쉽게 말하면 어떤 위험을 안고 갈지 고르는 일이고, 판단에 필요한 건 대부분 사인하기 전에 확인할 수 있어요.

고정이냐 변동이냐에 따라 대출 한도가 달라지나요?

아니요, 심사 기준이 똑같아요. 캐나다 금융감독청(OSFI)은 연방 규제를 받는 대출기관에게 새로 나가는 주택 모기지 대부분을 계약 금리에 2%를 더한 값과 5.25% 중 높은 쪽으로 심사하라고 하고 있어요. 이 규칙은 본인이 사인한 금리를 그대로 가져다 쓰기 때문에, 광고에 붙은 낮은 숫자가 한도를 늘려주지는 않아요.

OSFI는 그 2%를 버퍼라고 부르는데, 재정에 충격이 와도 어느 정도 버틸 수 있다는 걸 확인하는 안전 마진이라는 뜻이에요. 5.25%는 하한선이고, 경제 전반에서 생길 수 있는 위험을 반영한 숫자예요. 갱신할 때 예외가 하나 있어요. 무보험 모기지의 스트레이트 스위치, 그러니까 대출 금액과 상환 기간을 늘리지 않고 다른 은행으로 옮기는 경우는 이 규정 금리가 빠졌어요. 스트레스 테스트 자체는 따로 정리해 뒀어요. 캐나다 모기지 스트레스 테스트는 어떻게 계산되나요.

고정 금리와 변동 금리는 각각 뭐가 정하나요?

서로 다른 시장이 정해요. 그래서 같이 움직이지 않아요. 변동 금리는 은행의 프라임 금리를 따라가요. 캐나다 중앙은행 설명으로는 정책 금리가 바뀌면 단기 금리도 같은 방향으로 움직이고, 거기에는 은행이 변동 금리 모기지 가격을 매길 때 쓰는 프라임 금리가 포함돼요. 중앙은행은 2026년 9월 2일 익일물 금리 목표를 2.25%로 유지했고, 뱅크 레이트는 2.5%, 다음 발표일은 2026년 10월 28일이에요.

고정 금리는 은행이 비슷한 기간 동안 돈을 조달하는 비용으로 정해져요. 중앙은행 말을 옮기면, 은행이 빌려주는 돈은 캐나다와 해외의 예금자와 투자자에게서 오기 때문에 조달 비용은 그쪽 금리에 크게 좌우되고, 이 조달 비용이 내 모기지 금리의 대부분을 차지해요. 그래서 중앙은행이 가만히 있어도 고정 금리 견적은 일주일 만에 움직일 수 있어요. 이건 따로 썼어요. 중앙은행은 동결인데 고정 금리 견적은 왜 오를까요.

정리하면 변동은 중앙은행이 움직이는 연 8회 발표일마다 다시 매겨지고, 고정은 한 번 사인하면 텀 내내 그대로예요.

금리를 아무도 못 맞힌다면, 뭘 보고 정해야 하나요?

오늘 바로 답할 수 있는 질문 세 개예요. 예측은 하나도 필요 없어요.

납입금이 얼마나 올라도 버틸 수 있나요? 캐나다 금융소비자기구(FCAC)는 이렇게 정리해요. 고정 금리는 텀 내내 그대로고 납입금도 그대로예요. 변동 금리는 텀 중에 오르내릴 수 있고, 비슷한 기간이라면 보통 고정보다 낮아요. 그 할인폭이 바로 본인이 변동을 떠안는 대가예요. 납입금이 조금만 올라도 집안이 빠듯해진다면, 그 할인은 감당 못 할 위험으로 사는 셈이에요.

중간에 깰 가능성이 얼마나 되나요? 이직, 이혼, 아이가 생기는 일, 매각 전부 텀을 만기 전에 끝내요. 클로즈드 모기지를 깨면 돈이 들고, 얼마인지는 계약서만 알아요.

내 변동은 납입금이 움직이나요, 그대로인가요? 여기서 많이 걸려요. 본인이 어느 쪽에 사인했는지 모르는 분이 제일 많고, 바로 다음 단락 내용이에요.

트리거 레이트가 뭐고, 왜 변동에서만 문제가 되나요?

트리거 레이트는 납입금이 이자만 겨우 덮는 지점의 금리예요. 납입금이 고정인 변동 모기지에만 있어요. 왜 중요하냐면, 거기 닿는 순간 선택권이 내 손을 떠나거든요.

은행은 이 상품을 변동 금리에 고정 납입금이라고 불러요. FCAC 경고가 드물게 직설적이에요. 생각보다 위험할 수 있고, 금리가 오르면 납입금에서 이자로 가는 몫이 자동으로 커지고, 원금으로 가는 돈이 한 푼도 없는 상황까지 갈 수 있고, 그러면 갚기는커녕 빚이 늘어난다고 해요. 그 지경이 되면 갱신에 문제가 생기지 않도록 돈을 더 넣어야 할 수도 있고, 빨리 움직이는 게 중요하다고도 덧붙여요.

트리거 포인트에 닿으면 결정권은 은행으로 넘어가요. FCAC는 금융기관이 납입금을 올리게 하거나, 초과 이자를 메울 목돈을 더 넣게 하거나, 고정 금리 모기지로 바꾸게 할 수 있다고 써 놨어요. 이 기준선은 비밀도 아니에요. 트리거 포인트는 내 모기지 계약서에 적혀 있어요.

다른 하나는 FCAC가 말하는 조정 납입금 방식이에요. 금리가 바뀌면 납입금 금액이 따라 바뀌어요. 이쪽은 트리거 레이트가 없어요. 움직이는 게 상환 기간이 아니라 납입금이니까요. 둘 다 변동이라고 팔리니까 어느 쪽인지 꼭 물어보세요.

고정과 변동, 중간에 깨면 각각 얼마를 무나요?

금리 이름이 아니라 계약서가 정해요. FCAC는 금액에 대해 아주 직설적이에요. 클로즈드 모기지 계약을 깨면 보통 중도 상환 위약금을 내고, 이 수수료는 수천 달러가 될 수 있다고 해요. 오픈 모기지는 위약금 없이 계약을 깰 수 있고, 대신 금리가 더 높아요.

클로즈드 모기지 위약금은 보통 둘 중 높은 쪽이에요. 남은 원금 기준 3개월치 이자, 아니면 금리차액(IRD). FCAC 설명으로는 내 모기지 금리가 현재 금리보다 높고 계약한 지 5년이 안 됐으면 보통 IRD로 계산하고, 이때 기준이 되는 건 내가 실제로 받은 할인 금리가 아니라 은행의 게시 금리일 수 있어요. 같은 잔액에서도 두 방식은 꽤 벌어지니까, 사인하기 전에 내 계약은 어느 방식이고 비교 금리는 무엇을 쓰는지 서면으로 받아두세요.

왜 대부분 5년이 제일 긴 텀인가요?

대부분의 대출자가 들어본 적 없는 연방 법률 때문이에요. Interest Act 10조는, 설정일로부터 5년이 지난 뒤에야 만기가 오는 모기지의 경우 5년이 지난 시점부터 상환 의무가 있는 사람이 원금과 그때까지의 이자에 더해 통지를 대신하는 3개월치 이자를 내면, 그 이후로는 어떤 이자도 청구하거나 받거나 회수할 수 없다고 정해요. 10조 2항은 주식회사나 다른 법인이 설정한 모기지를 제외해요.

쉽게 말하면 5년 선을 넘기고 나면 나가는 비용이 법으로 3개월 이자까지만으로 묶여요. 이 상한 때문에 5년 넘는 텀은 드물고 나오더라도 값이 비싸요. 그러니까 5년은 캐나다의 기본값일 뿐이지 추천이 아니에요.

사인하기 전에 뭘 물어봐야 하나요?

다섯 가지예요. 답은 전부 서면으로 받으세요.

• 이 변동 금리의 납입금은 고정인가요 조정형인가요? 고정이면 트리거 레이트는 몇 퍼센트인가요?
• 이 모기지의 중도 상환 위약금은 어떻게 계산하나요? 비교 금리는 무엇을 쓰나요?
• 해마다 위약금 없이 미리 갚을 수 있는 한도는 얼마인가요?
• 중간에 변동을 고정으로 바꿀 수 있나요? 조건은 무엇이고 어느 금리를 적용하나요?
• 이사할 때 이 모기지를 가져갈 수 있나요? 매수인이 승계할 수 있나요?

위험을 0으로 만드는 선택지는 없어요. 고정은 납입금의 확실성을 사고 나가는 유연성을 내주는 거고, 변동은 보통 그날 더 싼 대신 금리 위험을 본인이 지는 거예요. 어느 쪽을 안고 살 수 있는지는 시장이 아니라 우리 집 사정에 대한 질문이에요. 정하기 전에 구입 여력 계산기로 두 경우를 다 돌려보세요. 갱신 때문에 고민이 시작된 거라면 갱신하면서 납입금이 확 뛰었을 때 할 수 있는 것에 정리해 뒀어요.