온타리오 신축 주택 HST 환급, 진짜 $130,000까지 받을 수 있어요?

온타리오에서 신축 주택을 사면 HST 환급을 받을 수 있어요. 생애 첫 주택 구매자가 2026년 4월부터 2027년 3월 사이에 계약하면 연방과 온타리오주 환급을 합쳐 최대 $130,000까지 돌려받고, 이미 집이 있거나 기간을 놓쳐도 최대 $30,300짜리 기존 환급은 받을 수 있어요.

결론부터 말할게요. 꽤 큰돈을 돌려받을 수 있어요, 조건만 맞으면요. 생애 첫 주택 구매자이고, $1,000,000 이하 신축 주택을 사는데, 매매계약서를 2026년 4월 1일부터 2027년 3월 31일 사이에 썼다면, 연방이랑 온타리오주 HST 환급을 합쳐서 최대 $130,000까지 돌려받을 수 있어요. 이미 집이 있거나 이 기간을 놓쳤다고 해도 완전히 빈손은 아니에요. 연방 최대 $6,300, 온타리오 최대 $24,000짜리 원래 있던 환급은 그대로 받을 수 있어요.

얼마나 돌려받을 수 있어요?

쉽게 말하면 두 개의 돈이 겹치는 거예요. 연방 쪽은 생애 첫 주택 구매자 HST 환급이고 최대 $50,000이에요. 연방 몫인 5퍼센트를 돌려주는 건데, 집값이 $1,000,000 이하면 다 받고, 넘어가면 조금씩 줄어들다가 $1,500,000에서 0이 돼요. 온타리오 쪽은 한시적으로 운영하는 신축 주택 환급 인상분이고 최대 $80,000이에요. 온타리오 몫인 8퍼센트를 돌려주는 건데, 마찬가지로 $1,000,000 이하면 다 받고, $1,500,000부터 줄어들다가 $1,850,000에서 원래 환급인 $24,000으로 돌아가요.

두 개를 합치면, 생애 첫 주택 구매자가 $1,000,000 이하 신축을 이 기간 안에 계약하면 최대 $130,000이에요. 안 하면 손해죠. 첫 주택 구매자가 아니거나 계약 시기가 이 기간에 안 맞아도 완전히 못 받는 건 아니고, 원래 있던 제도는 그대로 남아 있어요.

보통은 빌더가 이 환급을 대신 신청해서 잔금 때 집값에서 바로 빼줘요. 그래서 모델하우스에 붙은 가격이 실제보다 싸 보이는 거예요. 계약서에 서명하기 전에 빌더가 어떤 가정으로 그 가격을 매겼는지 꼭 문서로 받아두세요. 빌더가 자격이 된다고 가정한 것과 CRA가 실제로 승인하는 건 다른 이야기고, 그 차이는 결국 본인이 메워야 해요.

저도 생애 첫 주택 구매자에 해당돼요?

조건이 다 맞아야 해요. 18세 이상, 캐나다 시민권자나 영주권자여야 하고, 본인이나 배우자, 사실혼 배우자가 소유권을 넘겨받는 그 해와 그 전 4개 캘린더 연도 동안, 캐나다 안이든 밖이든 자기 명의로 살았던 집이 없어야 해요. 2026년에 산다면 CRA는 2022년까지 거슬러 올라가서 봐요. 본인이나 배우자가 이 환급을 예전에 받은 적도 없어야 하고, 그 집이 본인의 주된 거주지가 돼야 해요.

이 환급은 연방 GST나 HST 5퍼센트를 돌려주는데, 최대 $50,000이고 집값이 $1,000,000 이하면 전액 받아요. $1,000,000에서 $1,500,000 사이는 직선으로 줄어드는데, $1,250,000짜리 집이면 절반, 그러니까 $25,000을 받아요. 2025년 5월 27일 이후, 2031년 이전에 빌더랑 쓴 계약에 적용되고, C-4 법안으로 만들어져서 2026년 3월 12일에 왕실 재가를 받아 정식 발효됐어요.

저는 이미 집이 있는데요?

이번에 새로 생긴 제도 이전부터 있던 환급은 그대로 받을 수 있어요. 연방 쪽은 낸 HST 연방분의 36퍼센트, 최대 $6,300이고, 집값이 $350,000에서 $450,000 사이면 줄어들다가 $450,000 넘으면 없어져요. 온타리오 쪽은 집값이랑 상관없이 최대 $24,000이라서, 한시적 인상분 대상이 아니라면 $900,000짜리 집이랑 $1,850,000짜리 집이 받는 온타리오 환급이 똑같아요.

온타리오 2026년 예산에서는 온타리오 신축 주택 부담 완화금이라는 것도 새로 만들었는데, 온타리오 인상분 대상은 되지만 연방 환급 자격은 안 되는 사람한테 연방 5퍼센트만큼을 보전해주는 돈이에요. 재원은 2026년 6월 18일 왕실 재가를 받은 연방 주택 법안에서 나와요. 이 돈은 따로 신청할 필요 없이 온타리오 환급이랑 같이 자동으로 나가요.

한시적 온타리오 인상분이 제 경우에도 적용돼요?

빌더랑 쓴 매매계약서 날짜나, 직접 짓는 집이면 착공일이 2026년 4월 1일부터 2027년 3월 31일 사이여야만 해당돼요. 이 기간 안이면 온타리오는 8퍼센트 몫을 전액 돌려주는데, 최대 $80,000이고 집값 $1,000,000 이하면 다 받아요. 이 $80,000 한도는 $1,000,000부터 $1,500,000까지 유지되다가, 거기서부터 줄어들어서 $1,850,000에 원래 있던 $24,000으로 돌아가요.

여기서 많이 걸려요: 기준이 되는 건 계약서 쓴 날짜지, 입주하는 날짜가 아니에요. 2024년이나 2025년에 쓴 분양계약은 건물이 2027년에 등록돼도 이 인상분 대상이 안 돼요. 빌더가 "인상된 환급 반영 가격"이라고 광고하는데 그 유닛이 2026년 4월 1일 전에 팔린 거라면, 그 가격은 원래 붙일 자격이 없는 가격이에요.

실제로는 어떻게 신청해요?

빌더한테 산 신축이면 보통 빌더가 대신 신청해서 잔금 때 집값에서 바로 빼줘요, GST190 양식으로요. 서명하기 전에 그 가정을 문서로 꼭 받아두세요, 이유는 위에서 말한 그대로예요. 직접 지은 집이면 공사가 거의 끝나고 입주한 뒤에 GST191 양식으로 본인이 직접 CRA에 신청해요.

이건 온타리오나 토론토 부동산 취득세랑은 상관없는 얘기예요. 그 세금은 HST 환급 적용 전, 전체 매매가 기준으로 계산되거든요. 저희 잔금 계산기로 취득세, HST 환급 가정, 잔금 때 필요한 돈을 한 번에 계산할 수 있고, 구매 여력 계산기로는 이 환급이 실제로 얼마나 더 넓은 예산을 열어주는지 볼 수 있어요.