모기지 갱신 15% 인상? 은행 편지 서명 전에 꼭 보세요

결론부터 말할게요. 캐나다 중앙은행 기준 평균 인상폭이 15% 정도예요. 대신 2024년 11월 21일부터 무보험 모기지는 스트레스 테스트 없이 은행을 옮길 수 있어요.

팬데믹 때 잡아둔 그 낮은 금리는 갱신할 때 같이 따라오지 않아요. GTA에 사는 많은 가정한테 갱신 통지서는 5년 만에 가장 크게 생활비가 바뀌는 순간인데, 먼저 알아보지 않으면 만기 3주 전에야 우편함에 도착해요.

다행인 건 2024년 말 이후로 갱신 관련 규칙이 대출자한테 유리한 쪽으로 바뀌었다는 거예요. 그리고 진짜 도움이 되는 것들은 연체가 나기 전에 쓰는 것들이에요.

갱신하면 실제로 얼마나 오르나요?

평균 15% 정도예요. 가장 크게 영향을 받는 그룹 기준이고요.

캐나다 중앙은행이 2026년 5월에 낸 금융안정보고서를 보면, 전체 미상환 모기지의 약 12%가 팬데믹 시기에 받은 5년 고정 고정납입금 모기지이고 앞으로 12개월 안에 갱신을 맞아요. 평균 납입금 인상폭은 약 15%예요.

같은 보고서에 아무도 퍼 나르지 않는 내용이 두 개 더 있어요. 첫째, 실제로 갱신한 사람들의 90% 이상이 처음 심사받았던 자격 금리보다 낮은 금리를 받았어요. 둘째, 60일 이상 연체된 모기지 계좌 비중은 2018~2019년 평균보다 아주 조금 높은 수준이에요. 다만 소득 대비 잔액이 큰 대출자 쪽에서는 연체가 늘었어요.

규모 감으로만 보면, 중앙은행이 2025년 7월에 낸 분석은 캐나다 전체 미상환 모기지의 약 60%가 2025년이나 2026년에 갱신될 거라고 추정했어요. 나만 겪는 일이 아니라는 뜻이에요.

은행은 언제까지 알려줘야 하나요?

최소 만기 21일 전이요. 그런데 이건 법적 최소선이지 준비 기간이 아니에요.

캐나다 금융소비자원은 대출기관이 기존 기간 종료 최소 21일 전에 갱신 명세서를 제공해야 한다고 못 박아요. 더 곤란한 경우도 같은 기한이에요. 은행이 갱신을 안 해주기로 했을 때도 만기 21일 전에 알려야 해요.

솔직히 3주로는 아무것도 못 해요. 캐나다 모기지 헌장은 연방 규제 대출기관이 갱신 4~6개월 전에 먼저 연락해서 부담 가능한 선택지를 알려주도록 기대하고 있어요. 금융소비자원 자체 조언도 만기 몇 달 전부터 비교해 보라는 거고요.

마지막 한 달에 들어섰는데 아무 연락도 없으면 그냥 전화하세요. 우편으로 온 갱신 제안은 은행의 첫 제시가지 시세가 아니에요.

스트레스 테스트 없이 은행을 옮길 수 있나요?

무보험 모기지라면 가능해요. 단, 스트레이트 스위치여야 해요.

캐나다 금융기관감독청이 정한 최저 자격 금리는 "계약 금리 + 2%와 5.25% 중 높은 쪽"이에요. 같은 페이지에서 감독청은 갱신 시 무보험 스트레이트 스위치에는 이 금리를 적용하도록 기대하지 않는다고 밝히고 있어요.

핵심은 정의예요. 감독청은 스트레이트 스위치를 기존의 단독 무보험 모기지를 한 연방 규제 금융기관에서 다른 곳으로 옮기되 "남은 계약상 상환 기간이나 대출 금액이 늘어나지 않는" 경우로 정의해요. 2024년 11월 21일부터 적용됐고요. 옮기는 김에 금액을 더 빌리거나 상환 기간을 늘리면 스트레이트 스위치가 아니게 되고, 자격 금리가 다시 살아나요.

보험이 들어간 모기지라면 모기지 헌장 쪽에 대응하는 기대가 있어요. 보험 모기지 보유자가 갱신 시 보험 최저 자격 금리로 재심사받지 않고 대출기관을 바꿀 수 있게 하라는 내용이에요.

어느 쪽이든 새 은행의 승인은 여전히 필요해요. 금융소비자원도 새 대출기관이 기존 기관과 다른 기준을 쓸 수 있다고 안내해요. 없어진 건 소득이 금리를 못 따라간 사람에게 비교 자체를 무의미하게 만들던 그 장벽이에요. 자격 금리 계산이 궁금하면 모기지 스트레스 테스트 정리를 같이 보세요.

상환 기간을 늘리면 실제로 얼마를 더 내나요?

이자를 아주 많이요. 그래서 이건 해결책이 아니라 도구예요.

금융소비자원이 모기지 구제 옵션 페이지에 직접 올린 예시를 보면, 같은 모기지의 상환 기간을 20년에서 30년으로 늘렸을 때 총이자가 173,130달러에서 276,386달러로 늘어나요. 갱신 페이지에서는 더 대놓고 말해요. 납입금을 낮추려고 상환 기간을 늘리는 건 두 번 생각하라고, 내야 할 이자가 더 커진다고요.

늘리지 말라는 얘기는 아니에요. 힘든 한 기간을 버티고 집을 지킨다면 충분히 괜찮은 거래예요. 문제는 금액을 모른 채 늘리는 거고, 그 금액은 보통 여섯 자리예요. 특정 납입금이 얼마를 감당할 수 있는지는 부담 능력 계산기로 먼저 돌려보세요.

진짜 못 내겠으면 뭘 요구할 수 있나요?

연체 나기 전에 전화하세요. 금융소비자원 안내도 딱 한 줄이에요. 재정적 어려움을 겪고 있다면 가능한 한 빨리 금융기관에 연락하라고요.

금융소비자원이 정리한 구제 옵션은 이래요. 보통 최대 4개월까지의 납입 유예, 매년 정해진 횟수까지 가능한 한 회 건너뛰기, 합의된 기간 동안 납입금을 줄이는 특별 상환 약정, 연체금을 원금에 얹는 자본화, 이자만 내기, 새 금리를 기존 기간에 섞는 블렌드 앤 익스텐드, 그리고 강제 절차 대신 시세로 직접 팔게 해주는 차주 매각 방식이에요.

여기에 더해 금융소비자원은 자가 모기지 연체 위험이 있는 대출자에 대해 은행에 기대하는 바를 따로 밝혀 놨어요. 상환 기간 연장, 조기상환 위약금 면제, 구제 조치 시작 시 일정 기간 내부 수수료 면제, 그리고 구제로 인해 마이너스 상환이 생겼을 때 일정 기간 이자에 이자를 붙이지 않는 것이에요. 모기지 헌장은 여기에 위험에 처한 주택 보유자가 위약금 없이 일시금을 넣거나 자가를 팔 수 있어야 한다는 내용을 더해요.

이 목록을 정책 문서가 아니라 대출자 입장에서 다시 읽어보세요. 수수료 면제, 위약금 면제 전부 내가 요구해야 하는 것들이고, 연체 전에 요구하는 게 연체 후보다 훨씬 쉬워요.

안 하면 손해예요. 그렇다고 공짜는 아니에요. 목록의 모든 항목은 비용을 뒤로 미루는 거예요. 유예하면 나중에 더 갚아야 하고, 자본화하면 구제가 끝난 뒤 납입금이 더 커져요. 공짜인 건 하나도 없지만, 전부 채무불이행보다는 싸요.

그냥 파는 게 제일 빠른가요?

대부분 생각하는 것보다 느리고, 보통 호가보다 낮게 정리돼요.

토론토 지역 부동산 위원회 발표를 보면 2026년 7월 GTA 평균 성사가는 1,003,956달러로 전년 대비 4.5% 내렸고, 거래는 5,995건, 신규 매물은 14,484건이었어요. 콘도 아파트 부문에서는 평균 40일이 걸려 호가의 97%에 팔렸고요.

쉽게 말하면 경쟁보다 선택지가 많은 시장이에요. 쫓기면서 파는 것과 여유 있게 파는 건 완전히 다른 얘기라는 뜻이에요. 납입금 문제를 매각으로 풀려면 시간이 필요한데, 돈이 급한 집에 제일 없는 게 시간이에요. 정말 팔 생각이면 갱신 통지서를 받고 반응하지 말고, 몇 달 전부터 계획으로 굴리세요. 비용을 다 빼고 실제로 손에 남는 금액은 순수익 계산기로 확인하고, 꼭 팔아야 하는 집의 가격을 우리가 어떻게 잡는지는 매도 페이지에 정리해 뒀어요.

그래서 뭐부터 하면 되나요?

1. 갱신일을 확인하고 6개월을 거꾸로 세어 보세요. 대화는 거기서 시작하는 거지 마지막 3주가 아니에요.
2. 지금 은행 말고 최소 한 곳에서 견적을 받고, 스트레이트 스위치로 처리 가능한지 콕 집어 물어보세요.
3. 제시된 금리로 납입금을 먼저 계산하세요. 그래야 부담 능력 문제인지 그냥 비교를 안 한 문제인지 알 수 있어요.
4. 납입금이 안 되면 첫 연체 전에 은행에 전화해서 어떤 구제 조치가 있는지, 각각 대가가 뭔지 물어보세요.
5. 상환 기간 연장은 가격표가 붙은 결정이에요. 그 가격을 금액으로 알려달라고 하세요.

이 글은 세무나 법률 자문이 아니고, 위 규칙은 작성 시점 기준 금융소비자원, 금융기관감독청, 연방 재무부가 공개한 내용이에요. 상황이 복잡하면 모기지 브로커와 회계사를 쓰는 게 잘못된 갱신 한 번보다 쌉니다.