房贷续约平均涨15%？先别急着签银行那封信

先说结论：央行说这批续约的月供平均要涨15%左右。但2024年11月21日起，无保险房贷"直接转"去别家银行不用再过压力测试，货比三家这次是真有用。

疫情期间锁的那个超低利率，续约的时候是不会跟着你走的。对不少大多伦多地区的家庭来说，这封续约信就是五年来家庭开支变化最大的一次。而且你要是不主动去问，它可能提前三个星期才出现在你信箱里。

好消息是：2024年底以后，续约这块的规则其实是往借款人这边偏的。而且真正管用的那些办法，都是在你还没断供之前就能用。

续约到底会涨多少？

平均15%左右，说的是最受影响的那一批人。

加拿大央行2026年5月的金融稳定报告写得很清楚：全国大约12%的未清偿房贷，是疫情期间办的五年固定固定还款房贷，会在接下来的十二个月里到期续约，月供平均涨幅大约15%。

同一份报告里还有两条，基本没人转发，但对你更有用。第一，真正续到约的人里，有超过九成拿到的利率，比当年做压力测试时那个资格利率还要低。第二，逾期超过60天的房贷账户占比，只比2018到2019年的平均水平高一点点，不过房贷余额相对收入偏高的那批人，逾期确实上升了。

顺便给个规模概念：央行2025年7月的研究估算，全加拿大大约60%的未清偿房贷会在2025或2026年续约。所以这不是你一个人的事。

银行到底要提前多久通知你？

最少提前21天，而且这只是法律底线，不是给你留的准备时间。

加拿大金融消费者管理局的原话是：贷款方必须在现有期限结束前至少21天，向你提供一份续约声明。更难受的那种情况也是同一个时限，银行如果决定不给你续了，也是提前21天告诉你。

三个星期能干什么？翻译成人话就是：什么都来不及。加拿大房贷宪章对受联邦监管的贷款机构的要求是，提前四到六个月主动联系你，把可负担的选项讲清楚。管理局自己给的建议也是，提前几个月就开始比价。

如果你已经进入最后一个月，还什么消息都没收到，直接打电话过去。银行寄来那份续约报价，是它的开价，不是市场价。

不做压力测试，能换一家银行吗？

无保险房贷的话，可以，前提是"直接转"。

加拿大金融机构监理办公室定的最低资格利率是"合同利率加2%，或者5.25%，取两者中较高的那个"。同一个页面上，监理办明确说：对续约时的无保险直接转，它不要求贷款方套用这个利率。

关键全在定义上。监理办说的直接转，是把一笔现有的独立无保险房贷从一家受联邦监管的金融机构搬到另一家，"剩余合同摊还期和贷款金额都不能增加"。这条从2024年11月21日起生效。你要是顺手多借一点，或者顺手把摊还期拉长，那就不算直接转了，资格利率立刻回来。

如果你的房贷是有保险的，房贷宪章那边有一条对应的要求：允许有保险房贷的借款人在续约时更换贷款机构，不必按有保险最低资格利率重新审核。

不管哪种，新银行还是要审批你。管理局也提醒，新的贷款方可能用跟原来那家不一样的标准来判断你合不合格。变的是那道最劝退的坎：以前收入没跟上利率的人，比价根本没意义。想细看资格利率怎么算，可以读我们那篇压力测试是怎么回事。

把摊还期拉长，真实代价是多少？

利息，很多利息。所以它是工具，不是解药。

管理局在房贷纾困选项页面上自己举的例子：同一笔房贷，摊还期从20年拉到30年，总利息从173,130元变成276,386元。它在续约页面上说得更直白：想靠拉长摊还期来降月供，先想两遍，你要付的利息会更高。

这不是说不能拉。如果拉长摊还期能让一家人熬过一个难受的期限、房子保住，那就值。要反对的是不知道价钱就拉，而那个价钱通常是六位数。想先看看某个月供撑得起多少钱，用我们的负担能力计算器算一遍再决定期限。

真的还不上，能跟银行要什么？

在断供之前打电话。管理局的原话就一句：遇到财务困难，尽快联系你的金融机构。

管理局列出来的纾困选项包括：延期还款，一般最多四个月；跳过一期还款，通常每个日历年有次数上限；特殊还款安排，在约定期间内降低月供；把逾期款项并入本金；只还利息；把新利率混入现有期限的"混合并延长"；还有借款人自售方案，由贷款方允许你按市场价自己卖，而不是走强制程序。

另外，管理局对银行还有一套明确的期望，针对自住房房贷有断供风险的借款人。银行应当延长摊还期，豁免提前还款罚金，在纾困开始时的一段期间内免收内部费用，并且在纾困导致负摊还的情况下，一段期间内不对利息再计利息。房贷宪章还加了一条：有风险的房主应当可以一次性还一笔钱，或者卖掉自住房，而不被收提前还款罚金。

这份清单，你用借款人的角度再读一遍。免罚金、免手续费这些，都是要你开口要的，而且断供之前开口比断供之后容易得多。

不要白不要，但也别当免费。清单上每一项都是把成本推到后面：延期意味着你欠得更多，并入本金意味着纾困结束后月供更高。没有一项是白送的，只不过全都比违约便宜。

那干脆卖掉，是不是最快？

比大部分卖家想的慢，而且成交价通常低于叫价。

多伦多地区房地产委员会公布，2026年7月大多伦多地区平均成交价是1,003,956元，同比下跌4.5%，成交5,995套，新上市14,484套。其中公寓这一块，成交价是叫价的97%，平均挂了40天。

说白了，这是一个选择多过竞争的市场，被逼着卖跟从容卖完全是两回事。靠卖房解决月供问题，你需要时间，而正缺钱的家庭最没有的就是时间。真要卖，就提前几个月当成一个计划来做，别等收到续约信才反应。用我们的净收益计算器看看扣完各项成本真正到手多少，卖房页面里写了我们怎么给一套必须卖掉的房子定价。

那第一步该做什么？

1. 先找到你的续约日期，往前倒推六个月。谈话从那时候开始，不是最后三个星期。
2. 去问至少一家现在这家以外的银行报价，并且明确问：这笔能不能按直接转来做。
3. 拿到报价利率之后先把月供算出来，你才知道自己是负担不起，还是只是没比价。
4. 如果月供确实撑不住，在第一次断供之前打给银行，问清楚有哪些纾困措施、每一项各自的代价是什么。
5. 把拉长摊还期当成一个带价签的决定，让对方把这个价钱用金额告诉你。

以上不构成税务或法律意见，文中规则以金融消费者管理局、金融机构监理办公室和联邦财政部截至撰写时公布的内容为准。情况复杂的话，找一个房贷经纪加一个会计师，都比一次糟糕的续约便宜。