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고정 모기지 금리는 중앙은행 기준금리가 아니라 캐나다 국채 수익률을 따라갑니다. 5년물 수익률은 2026년 8월 20일 3.35%로 마감해 8월 4일 3.17%보다 오르며 5월 이후 최고치를 기록했습니다. 기준금리는 2.25%에 머물러 있는데 고정 금리 견적만 올라가는 이유입니다.
캐나다의 고정 모기지 금리는 중앙은행이 정하지 않습니다. 은행이 같은 기간 돈을 빌려올 때 드는 비용, 즉 캐나다 국채 수익률을 따라갑니다. 5년물 수익률은 2026년 8월 20일 3.35%로 마감했고 이는 5월 19일 이후 가장 높은 수치입니다. 반면 중앙은행 기준금리는 7월부터 2.25%에 그대로 있습니다. 발표된 것은 아무것도 없는데 2주 전 받은 견적이 이번 주 견적보다 나은 이유가 여기 있습니다.
기준금리는 그대로인데 고정 금리는 왜 오를까요?
보는 대상이 다르기 때문입니다. 기준금리는 하루짜리 금리이고 변동 모기지와 신용 한도에 영향을 줍니다. 5년 고정 모기지는 자금 조달 구조가 5년 국채에 훨씬 가깝습니다. 그래서 은행은 그 수익률을 보고 여기에 비용과 위험에 대한 가산금리를 얹습니다. 국채 수익률이 움직이면 고정 금리는 보통 며칠 안에 따라 움직이고 별도의 발표는 없습니다.
중앙은행은 2026년 7월 15일 기준금리를 2.25%로 유지했습니다. 그 뒤로 국채 수익률은 여러 차례 움직였습니다.
5년물 수익률은 실제로 얼마나 올랐나요?
중앙은행이 직접 공표하는 일별 기준 국채 수익률 기준입니다.
- 2026년 8월 4일: 3.17%
- 2026년 8월 10일: 3.34%
- 2026년 8월 13일: 3.23%
- 2026년 8월 20일: 3.35%
약 2주 만에 18bp가 올랐고 8월 20일 종가는 2026년 5월 19일 이후 최고치입니다. 같은 기간 3년물은 2.96%에서 3.11%로, 10년물은 3.55%에서 3.75%로 올랐습니다. 곡선 전체가 움직였으니 하루짜리 이상치가 아닙니다.
18bp면 월 상환액이 얼마나 달라지나요?
70만 달러를 25년 상환으로 잡아 보겠습니다. GTA에서 집을 넓혀 가는 가정에는 흔한 금액입니다. 금리가 4.00%에서 4.18%로 18bp 오르면 월 상환액은 약 3,682달러에서 약 3,751달러가 됩니다. 매달 약 69달러, 5년 기간으로 보면 4,100달러에 가깝습니다.
예시에 쓴 금리는 실제 견적이 아니라 설명을 위한 숫자입니다. 18bp는 실제입니다.
금리가 오르면 대출 한도도 달라지나요?
달라집니다. 그것도 월 상환액 변화보다 크게 달라집니다. 은행은 최소 자격 금리로 심사하는데 OSFI 기준은 계약 금리에 2%를 더한 값과 5.25% 중 높은 쪽입니다. 계약 금리가 3.25%를 넘으면 심사 금리도 1대 1로 같이 올라갑니다. 18bp 높은 금리로 심사받으면 승인되는 대출 금액은 그만큼 줄어듭니다.
갱신 때 알아 둘 예외가 하나 있습니다. 무보험 모기지를 대출 금액과 상환 기간을 늘리지 않고 다른 연방 규제 대출기관으로 그대로 옮기는 경우, OSFI는 최소 자격 금리를 적용하도록 요구하지 않습니다. 갱신 시점에 여러 곳을 비교하는 것이 스트레스 테스트를 다시 치르는 일은 아니라는 뜻입니다.
9월 2일에는 무슨 일이 있나요?
중앙은행의 다음 금리 발표는 2026년 9월 2일 오전 9시 45분입니다. 그날 정하는 것은 기준금리, 즉 변동 금리 쪽입니다. 고정 금리를 정하지 않고, 국채 시장은 예상되는 결과를 대개 발표 전에 미리 반영합니다. 고정 금리를 묶으려고 9월 2일까지 기다리고 있다면 엉뚱한 숫자를 기다리는 셈입니다. 7월 물가상승률은 3%였고 이는 물가 3%, 9월 2일 전에 봐야 할 것에서 다뤘습니다.
지금 집을 사거나 갱신한다면 무엇을 해야 할까요?
금리를 먼저 묶어 두십시오. 사전 승인을 받으면 일정 기간 금리가 고정되고 비용도 들지 않습니다. 수익률이 오르는 국면에서는 그 자체가 보호 장치입니다. 고정 기간이 얼마인지, 그 사이 시장 금리가 내려가면 더 낮은 금리를 받을 수 있는지 대출기관에 확인하십시오.
갱신이라면 만기 약 4개월 전부터 움직여서 지금 은행의 갱신 안내가 만료되기 전에 다른 곳 견적을 모으십시오. 위에 적은 전환 예외가 바로 이 비교가 의미 있는 이유입니다.
받은 견적이 아니라 본인이 감당할 수 있는 금액이 궁금하다면 부담 능력 계산기로 먼저 계산해 보고 그 숫자를 들고 모기지 브로커를 만나 보십시오.
