安省卖房：哪些毛病必须说，哪些真的可以不说

安省卖家必须披露的只有隐蔽缺陷，也就是严重到房子住不了人或者有危险、而且正常验房也看不出来的问题。买家或验房师能发现的，法律上不用说。房屋信息表不是强制的，也不构成保证，但一旦交给经纪，每一个有意向的买家都必须被告知它存在。

先说结论：安省卖家要披露的东西，比大多数人想的要少得多。

只有一种问题你必须说：隐蔽缺陷。也就是严重到会让房子住不了人、或者有危险，而且买家正常验房也看不出来的问题。反过来，买家或者验房师只要认真看就能发现的问题，叫明显缺陷，法律上你完全可以不说。

这一条线，基本决定了绝大多数关于卖家有没有隐瞒的纠纷怎么判。签上市合同之前，或者下offer之前，值得先搞清楚。

安省卖家到底必须披露什么？

隐蔽缺陷。安省地产监管局 RECO 给的定义是：会让房子不适合居住、有危险或者可能有危险，而且一个正常认真看房的人一般发现不了的问题。

这个定义有两个条件，两个都得成立。第一，问题得够严重，是能住不能住、安不安全这个级别的。第二，它得是藏着的。一个很严重但一眼就能看见的问题，不算隐蔽缺陷；一个藏得很深但只是让人烦的小毛病，也不算。

真正会出事的，通常都是藏在什么东西后面的：装修好的地下室墙后面的结构问题、不能喝的井水、已经失效的化粪池。这一类你知道的，就得说。

那明显缺陷呢？为什么这条最关键？

RECO 在同一页里说得很清楚：明显缺陷就是买家或者验房师正常观察、正常询问就能发现的问题，卖家没有义务披露。用他们的话说，这属于买家自己当心，买家被默认应该自己去验房、自己做功课。

这一点两边都容易搞错。卖家以为什么都得主动交代，买家以为对方不说就代表没问题。两个都不对。法律的分工是：看得见的归买家自己找，藏起来又危险的归卖家说。

只有一个例外，而这个例外正是最容易打官司的地方。RECO 明确讲，如果卖家试图掩盖缺陷，买家自己当心这层保护就没了。把水渍刷掉、把裂缝包起来、拿新装修盖住问题，这就等于把一个本来该买家自己发现的毛病，主动揽到了自己头上。

房屋信息表一定要填吗？

没有任何法律规定你必须填。RECO 在给卖家的说明里，把它写成你的经纪可能会请你填，而不是流程里的一步。它建议你先和经纪把这份文件会被怎么用讲清楚，也把利弊聊透，再决定要不要写。

但有一个后果，决定之前必须知道：RECO 说得很直接，你一旦把信息表交给经纪，经纪就必须告诉每一个有意向的买家这份表存在。它不是那种可以给一个买家看、换一个买家就收起来的东西。

表格本身是安省地产协会 OREA 的 Seller Property Information Statement，220 号表。它把每一个答案的准确性责任压在卖家身上，写明经纪公司不为表上任何内容的准确性负责，也写明这份表不是保证，哪怕被附在买卖合同后面也一样。同时它还白纸黑字告诉买家：你仍然要自己去查。

所以说白了，这份表不会把风险转给经纪公司，也不会免掉买家自己的功课。它真正的作用，是把你说过的话变成书面记录。你答得多认真，这份记录就对你多有利，反过来也一样。

凶宅、命案、以前的大麻屋，要说吗？

RECO 把这一类叫 stigma，可以理解成心理瑕疵：房子本身没有物理问题，但会让买家产生心理或情绪上的反应。它举的例子包括：房子被用于正在进行的犯罪活动、屋内发生过死亡、前业主是知名罪犯、有闹鬼传闻，以及已经修复过的前大麻种植屋。

RECO 的立场是：法例里并没有明确处理心理瑕疵这件事。所以既没有一条法律要求你必须披露，法例也没有禁止你披露。这就意味着，它是一个你需要咨询律师之后自己做的决定，而不是一条谁都能查到的规则。

比法律立场更实用的，是 RECO 要求经纪怎么做。卖方这边，经纪应该主动提这件事，建议卖家找律师问清楚要不要披露，并且拿到书面指示。买方这边，如果买家在意某类事情，经纪应该直接问、并且去查，因为没人问的心理瑕疵，一般不会有人主动讲。

你的经纪必须做什么？

比把卖家说的话转达一下要多得多。RECO 关于重要事实的指引写了四步：采取合理措施去查清重要事实、及时告知客户、就披露的后果给客户建议、并尽最大努力拿到客户已收到该建议的书面确认。

第一步它讲得特别直白：光听卖家口头说一句，不算合理措施。要去核实，要留记录。

重要事实也不是一张固定清单。RECO 说它取决于客户本人，对一个买家很要命的事，另一个买家可能根本不在乎。它列出的常见项包括房屋状况、基础设施类型、分区限制、过往损坏记录，以及周边有什么。

而如果卖家确实有法律义务披露某件事，卖方经纪就必须告诉每一个有意向的买家、从每一个人那里拿到书面确认，并且给他们一份副本。

如果你是卖家

早点和经纪坐下来，把你知道的事情分成两堆。藏着的、危险的，说。看得见的，法律上不用说，你要说也是你自己的选择，不是义务。

有任何拿不准的，先问律师，别在表格上猜。答错了比不答更糟，因为答错的那句是白纸黑字。

想知道这套房子卖完到手还剩多少，可以用我们的净收益计算器算一下，卖房页面也把流程其他部分讲清楚了。

如果你是买家

验房一定要做。整条明显缺陷不用披露的规则，前提就是你会去验。省掉这一步，责任不会因此转到卖家身上。

在意什么就直接问。心理瑕疵尤其要问，因为没人有义务主动提；你打算怎么用这套房子的特殊需求，也一样要问。

如果对方给了房屋信息表，把它当成卖家说过什么的记录来看，别当成保证。这一点，表格自己就写着。

以上是关于安省披露规则的一般性信息，内容截至 2026 年 8 月，不构成法律意见。具体情况，签字之前花一个小时找地产律师聊一次，是值得的。