집 내놓기 전, 이 3가지 안 고치면 무조건 깎여요

결론부터요. 제3자가 확인하는 것만 고치세요. 경보기, 안 닫힌 전기 신고, 마당에 묻힌 기름탱크. 2026년 7월 GTA는 호가의 97%, 평균 32일에 팔렸어요.

결론부터 말할게요. 집 내놓기 전에 돈 쓸 가치가 있는 건, 나 말고 제3자가 확인하는 것들이에요. 작동하는 경보기, 닫힌 전기 신고, 마당에 안 묻혀 있는 기름탱크. 이 세 가지는 취향 문제가 아니라 기록으로 남는 사실이라, 매수자 쪽 인스펙터와 변호사, 보험사가 결국 다 찾아냅니다.

나머지는 사실상 리모델링이에요. 내가 살지도 않을 집에 돈을 넣어서 다음 주인 문제를 대신 풀어주는 거고, 십중팔구 사진 찍는 날까지 안 끝나 있어요.

내놓기 전에 뭘 고쳐야 해요?

법이 요구하는 것, 그리고 아직 "안 닫힌" 서류가 붙어 있는 것.

이 둘은 집 안의 다른 부분과 결정적으로 달라요. 제3자가 검증하거든요. 벽 긁힌 건 취향이라 협상이 되지만, 경보기 하나 없는 것, 안 닫힌 허가, 안 치운 기름탱크는 그냥 사실이에요. 그리고 상대는 보통 오퍼를 수락한 다음에 이걸 발견해요. 그때가 제일 나빠요. 가격은 이미 정해졌고, 남은 방향은 아래쪽뿐이니까요.

아래 세 가지는 미리 처리하면 각각 몇백 달러예요. 클로징 날로 미루면 두 개는 몇천 달러가 됩니다.

우리 집 연기·일산화탄소 경보기, 진짜 합법이에요?

연기 경보기 규정은 그대로예요. 일산화탄소 규정이 2026년 1월 1일에 바뀌었고, 지금 많은 집이 여기서 걸려요.

주정부 표현은 아주 직설적이에요. "By law, every home in Ontario must have a working smoke alarm on every storey and outside all sleeping areas." 온타리오의 모든 집은 각 층마다, 그리고 모든 취침 구역 바깥에 작동하는 연기 경보기가 있어야 한다는 뜻이에요. 벌금도 빈말이 아니고요. 소방규정 위반은 360달러 티켓, 개인 최대 50,000달러, 법인 최대 100,000달러까지 갑니다.

일산화탄소 경보기는 연료를 태우는 기기가 있거나, 벽난로가 있거나, 집에 붙은 차고가 있으면 의무예요. 2026년 1월 1일부터는 집 안에 없는 연료 연소 기기의 공기로 난방하는 집까지 포함됐어요.

설치 위치 규정도 같은 날 넓어졌어요. 각 취침 구역 옆은 물론이고, 이제는 "on every storey of your home, including storeys that do not have sleeping areas", 즉 침실이 없는 층까지 전 층에 달아야 해요.

이 뒷부분을 다들 놓쳐요. 가스 보일러 쓰는 3층짜리 세미면 예전엔 침실 밖에 하나면 됐거든요. 이제는 층마다 있어야 해요. 쉽게 말하면 오후 한나절, 200달러 안쪽이에요. 이 목록에서 제일 싼 항목이고요.

우리 집에 안 닫힌 전기 신고가 있나요?

예전에 사람 불러서 전기 공사를 했는데 그쪽이 마무리 신고를 안 닫았다면, 있을 확률이 높아요. 그리고 이건 클로징 날 사라지지 않아요. 매수자한테 넘어갑니다.

온타리오는 거의 모든 전기 공사를 Electrical Safety Authority(ESA)에 notification of work로 신고하게 되어 있고, 공사 시작 전에 내야 해요. 이 신고는 영구 기록을 남기고 검사를 발생시키는데, 통과하면 ESA가 Certificate of Acceptance를 발급해요.

이 종이가 바로 매수자 변호사와 보험사가 찾는 서류예요. ESA가 부동산 업계에 낸 안내를 보면 보험사가 이 증서를 요구할 수 있고 재판매에도 필요할 수 있다고 하고, "Insurers may deny claims tied to unlicensed electrical work", 즉 무면허 전기 공사와 연결된 청구는 보험사가 거절할 수 있다고 분명히 적어놨어요. 같은 안내에 안 닫힌 신고는 책임이 새 소유주에게 넘어간다는 내용과, 신고가 접수되고 종료됐는지 ESA가 확인하는 조건 조항을 넣으라는 제안도 있어요.

그러니까 이 질문은 무조건 나와요. 지하실 공사했거나 패널 바꿨거나 주방 리노 한 집이면 상대 에이전트가 증서를 달라고 합니다. 지금 찾으면 오후 하나 쓰는 거예요. 조건부 기간에 찾으면 협상력을 쓰는 거고요.

마당에 옛날 기름탱크 묻혀 있지 않아요?

집이 예전에 기름 난방이었다면 내놓기 전에 꼭 확인하세요. 여기 나온 항목 중 나머지를 다 합친 것보다 비싸질 수 있는 유일한 항목이에요.

TSSA는 애매한 구석이 없어요. "Ontario regulations require you to remove an unused underground storage tank." 안 쓰는 지하 저장탱크는 온타리오 규정상 제거해야 한다는 뜻이에요. 제거는 TSSA에 등록된 석유 계열 시공사만 할 수 있고, 탱크를 없애거나 부지를 폐쇄할 때는 Environmental Assessment Report를 제출해야 해요. 도저히 못 파내면 TSSA가 그 자리에 폐쇄하는 variance를 줄 수도 있는데, 그것도 같은 보고서가 필요해요.

매도자한테 진짜 아픈 건 돈 이야기예요. "Owners of underground tanks are responsible for the costs of maintaining, upgrading, and removing their underground tanks and for cleaning up contamination." 유지, 개선, 제거, 그리고 오염 정화 비용까지 전부 소유주 몫이라고 TSSA가 밝히고 있어요. 오염 정화는 상한이 없고, 클로징한다고 매수자에게 넘어가지도 않아요.

그럼 뭐가 돈 낭비예요?

허가와 검사가 필요한 공사를, 늦게 시작하는 거요.

공사 자체가 문제가 아니라 일정이 문제예요. 건축 허가는 시청 일정으로 심사되고 전기 신고는 ESA 일정으로 닫히는데, 둘 다 내 리스팅 날짜를 몰라요. 6주 남기고 시작한 리모델링은 보통 안 끝난 채로 시장에 나오거나, 안 닫힌 서류를 달고 나와요. 둘 다 원래의 낡은 주방보다 나빠요.

세금 쪽도 있어요. 허가받은 리모델링은 평가 기관에 통보되고, 변경 통지서와 2년 전까지 소급되는 추가 세금 고지서가 나올 수 있어요. 곧 남에게 넘길 집인데, 다음 주인이 누릴 개선에 대한 청구서를 내가 받는 셈이죠. 어떤 공사가 실제로 값을 남기는지는 따로 정리해 뒀어요. 토론토 리모델링, 값 올리는 건 결국 허가증이에요.

진짜 할 만한 리모델링이면, 내가 아직 살고 있을 때 하는 게 맞아요.

시장이 느려지면 이게 왜 더 중요해요?

매수자에게 시간이 생기거든요. 이 목록이 짧고 구체적인 이유가 바로 그거예요.

2026년 7월 GTA는 신규 리스팅 14,484건에 거래 5,995건, 신규 리스팅 대비 판매 비율 41퍼센트였어요. 평균 매도가는 1,003,956달러로 전년 대비 4.5퍼센트 내렸고, 호가의 97퍼센트에 평균 32일 만에 팔렸습니다. TRREB Market Watch 자료예요.

주말 하루에 경쟁 오퍼 세 개를 상대하는 매수자는 인스펙션을 포기해요. 한 달 동안 골라 볼 수 있는 매수자는 인스펙터를 부르고, 보고서를 끝까지 읽어요. 이 글에 나온 항목들이 바로 그 보고서에 적히는 것들이고요. 집값이 어디로 갈지 말하는 게 아니에요. 지금 매수자에게 무엇을 할 시간이 있는지를 말하는 거예요.

순서는 어떻게 하면 돼요?

1. 경보기부터요. 당일에 끝나고, 여기서 유일하게 티켓이 붙는 항목이에요.
2. 사진 촬영 잡기 전에, 우리 주소에 안 닫힌 신고가 있는지 ESA에 물어보세요.
3. 기름 난방이었던 집이면 탱크가 어떻게 됐는지 확인하세요.
4. 서류를 모으세요. 허가증, Certificate of Acceptance, 측량도, 가전과 지붕 보증서, 설비 교체 기록까지요.
5. 청소와 가격은 그다음이에요.

이걸 다 하면 아무도 다시 열지 않는 조건부 기간을 사는 거예요. 팔고 나면 실제로 얼마가 남는지는 순수익 계산기로 바로 볼 수 있고, 매도 페이지에 저희가 리스팅을 어떻게 진행하는지 적어 뒀어요. 법적으로 매수자에게 무엇을 알려야 하는지는 온타리오 매도자 고지에 따로 썼어요.