新房保修到底保什么？签完合同45天有个死线

安省新房保修分1年、2年、7年三段，独立屋最高赔40万加元，交房前订金最高保10万。2026年4月1日起，签合同45天内必须登记。

先说结论：安省的新房，保修是开发商给的，Tarion 在后面兜底，从你交房那天算起最长保七年。交房之前，你的订金也有保障。

真正让人吃亏的不是保修范围，是时间。理赔表格按天自动提交，你填没填完它都交。而且从2026年4月1日开始，签完合同45天之内你还得先去登记一下。

新房保修到底保什么？

三段，都从你交房那天开始算（公寓从入住日算）。

第一年最宽。 要求房子按行业规范建造、材料没有缺陷，不能擅自换材料，房子要能住人，还要符合安省建筑规范（Ontario Building Code）。说白了，第一年几乎什么都能报，别客气。

第二年收窄到外壳和系统。 地下室或地基墙渗水，外墙饰面脱落、位移或老化，电气、水管和暖气的输送与分配系统有缺陷，以及影响健康安全的建筑规范违规。这些毛病一般要熬过一个安省的冬天才冒出来。

第三到第七年只保重大结构缺陷。 Tarion的定义是：承重部分出问题导致失效，明显影响房子在正常使用年限内的承重能力，或者明显影响房子相当一部分的居住使用。地基墙在移位，算。地砖裂了，不算。完整定义在Tarion的保障页面。

保修从你签购房合同那天就开始，最长七年，房子转手了也跟着房子走。所以你买了一套四年新的二手房，剩下那三年是你的。

到底能赔多少钱？

看签合同的日期，不看交房日期。Tarion分三档：

• 2023年7月1日当天或之后签的：独立屋40万加元，公寓单位30万加元，公寓公共区域按每户10万加元算，最高350万加元。
• 2021年2月1日到2023年6月30日之间签的：独立屋和公寓单位都是30万加元，公共区域上限同上。
• 2021年2月1日之前签的：独立屋和公寓单位30万加元，公共区域按每户5万加元算，最高250万加元。

翻译成人话：2020年买楼花、今年才交房的人，走的是最老那一档。先去翻合同上的签约日期。

交房之前，订金有什么保障？

独立屋，2018年1月1日当天或之后签的合同：房价60万加元以内，订金最高保6万加元；超过60万加元的，按房价的10%算，最高10万加元。2018年之前签的，保4万加元。

公寓不一样。开发商按《公寓法》必须把订金放进信托账户；万一没放进去、又不退给你，保修在后面再兜2万加元。

下面这条是新规矩，建议看两遍。 从2026年4月1日起，买独立屋的人要在签完购房合同的45天之内把这笔交易登记给Tarion。Tarion把对订金保障的影响推迟到了2027年1月1日，所以现在登记晚了还不扣你的保障。过了那天，登记晚的人就只能从每年1500万加元的专项基金里按上限分，拿不到全额。这条只管独立屋，公寓和contract home不算。Tarion在订金保障问答里写得很清楚。登记免费，几分钟的事，不要白不要，签完那周就去弄。

开发商延期交房，你能拿什么？

如果超过合同里的firm closing date还没交房，又不是双方同意、也不属于不可避免的延误，开发商要赔你钱：生活费按每天150加元固定算，最高7500加元。

伙食和住宿这类直接生活开销不用发票。但因为延期多出来的搬家费、仓储费这些，要发票才赔。

另外开发商必须提前10天通知你要延期。没通知？直接赔1500加元，就是150乘10天。

例外是"不可避免的延误"（unavoidable delay）：罢工、火灾、内乱、战争或恐怖袭击、疫情这种双方都控制不了的极端情况。碰上这个，开发商可以顺延同样长的时间，不用赔钱。

索赔也是表格，也有死线：延期交房或延期入住的表格，要在你交房之日起一年内交上去。

表格什么时候交？别错过这几个日子

保修保不保得住，其实就看这一步。Tarion的表格和时间线是按交房后的天数走的，而且到点自动提交。

• Initial Form（首份表）：交房后第1天就能开始加项目，第41天自动提交。
• Mid-Year Form（半年表）：第42天开始加，第183天自动提交。
• Year-End Form（年终表）：第183天开始加，第365天自动提交，另有10天宽限期。这是第一年保修的最后一次机会。Tarion自己的说法是：没在死线前提交，某些项目可能就不在保修范围里了。
• Second-Year Form（第二年表）：入住第二年内随时能交。
• Major Structural Defect Form（重大结构缺陷表）：第二年之后随时能交，但不能晚于交房起第七年。

实操建议：搬进去那天就开个备忘录，看见一样记一样，别等到期限最后一周才回忆。

哪些不保？

Tarion把不保的项目列全了。最常碰到的是：正常磨损，材料在施工后干燥造成的正常收缩，你自己或访客造成的损坏，你自己改动、增建或删减的部分，你自己提供的材料和设计有问题，通风不足造成的损坏，房屋周边地面沉降（地基底部除外），虫害鼠害（除非施工不达标），市政管线或公用事业造成的损坏，以及你书面认可过的表面瑕疵。

还有一条最容易误会：保修项目造成的次生损害，比如你自己的东西被泡了，不赔。别以为漏水修了，底下的地板就跟着赔。

签之前，先把这几件事做了

保修的第一责任人是开发商，Tarion是兜底的，所以修东西先找开发商。合同里的statement of critical dates要读，签约日期记下来，独立屋45天内去登记，交房那周把第41天、第183天、第365天写进日历。

买新房还有两个数跟保修一样重要：新房HST退税能拿回多少，以及除了房价之外还要掏多少成交费用。想拿你手上那份合同实际算一遍，随时找我们。