楼花转让：卖的是合同不是房子，三笔税先看清

楼花转让卖的是一份合同。2022年5月7日起全部要交HST，安省13%；365天内转手，利润算生意收入，不能按资本利得报。

先说结论：楼花转让卖的不是房子，是一份合同。

原来的买家在楼还没建好之前，把"将来跟开发商交割这套房"的权利卖给你。你以后按原合同上的价格去交割，另外再付他一笔转让费。签转让协议那天，土地登记处那边什么都没发生，换手的只是一叠纸。

真正决定这笔账划不划算的是三条税务规则。不是开发商定的，也不是经纪定的，是税局和省政府定的。

开发商会同意转让吗？

多数情况要开发商点头，合同说了算，这一步没得商量。加拿大税局的原话是：新房买卖合同的转让"可能需要取得当初与首位买家签约的开发商的批准"。

大多数楼花合同要么直接不让转，要么让转但条件由开发商开：书面同意，外加一笔手续费。这笔手续费也要交税，税局写得明明白白："开发商在这种情况下收取的费用一般需缴纳GST/HST。"

所以别等到想脱手那天才翻合同。转不掉的合同，你就只能自己接下来。

转让要交HST吗？

要，一笔都跑不掉。2022年5月7日起，"所有涉及新建或大幅翻新住宅的转让交易，均须缴纳GST/HST"。安省税率是13%。

这条是新规，不少人还停在旧观念里。以前你说一句"我本来是买来自住的"，多半就免掉了。现在这套说法不管用了。

但有个口子，不要白不要。税局323号通知写着：只要转让协议里书面注明某部分金额属于"押金的返还"，这部分就不计入应税金额。大多伦多楼花的押金动不动就六位数，协议上不写清楚，13%连押金一起收，这就是白扔的钱。

代收代缴的是卖方。税局原话："应税转让交易中，卖方通常仍需负责代收并上缴GST/HST。"

赚的这笔算资本利得还是生意收入？

绝大多数情况算生意收入，不是资本利得。说白了，这是这一行里最贵的一个误会，不少人是报完税收到税局的信，才知道两者差多少钱。

税局在房地产板块的指引里讲得很直接："你必须在转让权利的那个纳税年度，把转让所得作为生意收入申报。"

再加上一条住宅快速转手规则，退路基本就没了。规则里说，"住宅单位，或者取得住宅单位的权利"，持有不满365个连续天就出手的，算flipped property。楼花合同正好就是这种"权利"。一旦适用，"利润不能按资本利得处理，也不能使用自住房免税"，而且亏了还不算亏损。

生意收入是全额计入收入的，资本利得不是。所以这不是叫法问题，是金额问题。

税局确实列了几种可以不适用的情况：死亡、婚姻或同居关系破裂、重病或残疾、因工作或读书的合资格搬迁、非自愿失业、资不抵债。

如果你是在跟"再买一套持有"做比较，那边的算法不一样，我们另外写过：第二套房的资本利得税怎么算。

土地转让税按哪个价收？

按整笔安排收，包括你多付给上家的那笔转让费。土地转让税是"在你取得土地或土地上的实益权益时"、于交易交割时缴纳的，所以掏这笔钱的是接手的人，时间点在最终交割。

安省财政厅对转让合同的计税口径说得很具体，应计的对价"包括：转让本身的对价、被转让合同中的成交价，以及各类附加项、升级、加装等的价值"。

这里最容易翻车。有人拿几年前合同上的价格去估土地转让税，忘了自己多付的转让费，也忘了当年勾的升级包，交割那天现金就不够。多伦多市内还要再交一道市级的。用我们的土地转让税计算器把真实数字跑一遍，另外这篇讲了多伦多这道税多少钱、谁来付。

押金有人保吗？

有人保，但有上限，而且看你买的是公寓还是独立屋，两边的额度完全不是一回事。下面这些数字都是Tarion自己公布的，不是行业里传的。

公寓单位的押金保障是"最高2万元"。公寓押金另外还必须按《公寓法》放在信托里，Tarion也写明：如果开发商终止合同，"押金必须在10天内全额退还给你"。

独立屋那边是另一套标准。2018年1月1日或之后签的合同，成交价60万元或以下的，最高保6万元；超过60万元的，按成交价的10%计算，最高10万元。在这个日期之前签的，保到4万元。

转让这件事上这一点特别重要，因为压在开发商那里的押金，通常就是接手的人刚刚掏钱补给上家的。那是整笔交易里最大的一笔现金，而它不在你的账户里。

签字之前要看哪几件事？

五件，买卖两边都一样，因为看的本来就是同一份合同，只是各自关心的地方不同。少看一条，通常就是多花一笔钱。

• 转让条款本身。要不要开发商书面同意，手续费收多少，能不能公开挂出来卖。
• 押金返还有没有和上家的利润分开写清楚，理由就是上面那条HST。
• 最终交割时的新房HST退税由谁申请、凭什么申请。这篇写过：安省新房HST退税能退多少。
• 入伙期。从入住到产权登记之间的occupancy fee谁付、按什么标准。
• 贷款。接手的人是在最终交割那天按当天的贷款政策和估价过审，不是按原合同上的数字。

楼花转让本身不是坏事，两边都可能划算。它出问题，通常是因为被当成了"快速转手"，可它不是。它是买一份两头都挂着税单的合同，而这两张税单的规则都是公开写着的，签字之前就查得到。