第二套房卖了要交多少税？先说结论：只算赚的那一半

先说结论：不是按卖价交税，是按赚的那部分，而且只算一半。卖价减去当初买入价和买入费用，再减去佣金律师费，剩下的一半计入你当年收入，按边际税率交。

先说结论：卖的不是自住房，税不是按卖价算的，是按你赚的那部分算，而且只算一半。加拿大税务局（CRA）的算法很短：卖价减去调整后成本，再减去卖房花掉的费用，剩下的一半计入收入。CRA 的原话是 "Fifty percent of the capital gain would be taxable"（CRA）。

公式就这么短。真正决定你交多少的，是你往里填的那三个数字，还有你持有的这些年里，有没有哪几年能用自住房豁免挡掉。

差价到底怎么算？

CRA 一句话说完："To calculate your capital gain or loss, subtract the total of your property's ACB, and any outlays and expenses incurred to sell your property, from the proceeds of disposition"（CRA）。

举个例子。一套投资公寓当年 500,000 加元买入，买入时的律师费等花了 6,000 加元；几年后 700,000 加元卖出，佣金加律师费 25,000 加元。

• 卖价：700,000 加元
• 调整后成本：506,000 加元
• 卖房费用：25,000 加元
• 资本利得：169,000 加元
• 计入收入的部分：84,500 加元

这一半没有自己的税率，是直接加进你当年的收入里，按你的边际税率交。2026 年联邦税率从 14% 起，收入超过 258,482 加元的部分是 33%，安省税率再叠上去（CRA）。卖之前想先算清楚到手多少，用我们的净收益计算器。

不是说要涨到三分之二吗？

没涨。2024 年提出、后来推迟到 2026 年 1 月 1 日的那次上调，最后没有执行。加拿大财政部写得很清楚："the government confirmed in Budget 2025 that it would not proceed with these changes"（Department of Finance Canada）。还是一半。

哪些钱能算进成本？

CRA 的定义是 "usually the cost of a property plus any expenses to acquire it, such as commissions and legal fees"（CRA Guide T4037）。

不能算的是日常维护。同一份指南写得很直接："You cannot add current expenses, such as maintenance and repair costs, to the cost base." 租客换人重新刷个墙，那是日常开销。不属于日常修补的那类工程，处理方式不一样，而这个差别直接体现在你要交多少税上。所以别嫌麻烦：从买下那天起，每一张发票都留着，交给会计去分类。

第二套房能算自住房吗？

有些年份可以，但同一年家里已经有另一套在用，这一年就轮不到它。这条从 1982 年就定下来了："You can only designate one home as your family's principal residence for each year"（CRA）。

而且豁免是按比例算的，不是全有或全无。CRA 的技术文件写成 A 乘以 B 再除以 C：A 是差价，B 是你作为加拿大税务居民、把这套房指定为自住房的年数再加一，C 是你持有的总年数（CRA Income Tax Folio S1-F3-C2）。

翻译成人话，两件事。第一，你分给度假屋或者投资房的每一年，都是自住房用不上的一年，这边省下来的就是那边多交的。第二，公式里那个加一，就是让你同一年卖旧房买新房时，重叠的那一年不用白白多交税。

搬出去出租了怎么办？

房子用途一变，哪怕一分钱没到手，税务上也算一次卖出。文件里的说法是，业主被视为 "to have disposed of the property ... at fair market value and reacquired it immediately thereafter"（CRA Income Tax Folio S1-F3-C2）。

有个办法可以缓一缓。做了 subsection 45(2) 申报之后，就算你人住在别处、房子在出租，它仍然可以 "qualify as a taxpayer's principal residence for up to four tax years"。代价是这期间不能申报折旧 CCA（CRA）。哪边划算，要看租金、年数和你另一套房的情况。这个账要在租客搬进来之前算，不是搬走之后。

持有不到一年就卖呢？

那可能根本不算资本利得。CRA 的 residential property flipping rule 管的是加拿大境内的住宅，投资房也算在内，"owned or held by the taxpayer for less than 365 consecutive days prior to the disposition unless the disposition can reasonably be considered to occur due to, or in anticipation of certain life events"（CRA Guide T4037）。

一旦适用，赚的钱按营业收入算，不是资本利得，也就是全额计税而不是只算一半。CRA 说这条规则 "was introduced to make sure that profits from the disposition of properties, including rental properties and assignment sales, are taxed as business income"（CRA）。这句话里点了楼花转让 assignment 的名，在多伦多这种楼花遍地的城市，别忽略这一点。哪些人生变故可以豁免，CRA 在上面那份指南里列了，单纯不想要了不在里面。

报税怎么报？

卖出那一年的报税表里，差价填在 Schedule 3。要指定哪几年算自住房，就填 T2091(IND) 表（CRA）。

就算豁免能把差价全挡掉，也照样要报。CRA 的原则是 "only allow the principal residence exemption if you report the disposition and designation of your principal residence on your income tax and benefit return"（CRA）。

三个数字里有两个，在你卖之前好多年就定下来了：当初花了多少，以及你有没有留发票。剩下那个才是我们能帮上忙的。想先看到手多少，用净收益计算器，或者看看我们的卖房页面。

以上是一般性信息，截至 2026 年 9 月 3 日有效，不构成税务建议。非加拿大税务居民在这里卖房适用另一套规则，上市之前先找专业人士问清楚。