두 번째 집 팔면 세금 얼마나 나와요? 결론부터, 차익의 절반이에요

결론부터 말할게요. 판 가격이 아니라 차익에 붙어요. 산 값과 취득 비용, 팔 때 수수료를 빼고 남은 금액의 50%만 그해 소득에 더해져요.

결론부터 말할게요. 본인이 살던 집이 아닌 부동산을 팔면 세금은 판 가격이 아니라 차익에 붙어요. 국세청 CRA 계산은 짧아요. 판 금액에서 조정 원가를 빼고, 파는 데 든 비용을 빼고, 남은 금액의 절반만 세금 대상이에요. CRA 표현 그대로 "Fifty percent of the capital gain would be taxable"（CRA）.

공식은 이게 다예요. 진짜 중요한 건 그 안에 넣는 숫자 세 개, 그리고 보유한 기간 중 몇 해를 주거주택 면제로 막을 수 있느냐예요.

차익은 어떻게 계산해요?

CRA가 한 문장으로 정리해 놨어요. "To calculate your capital gain or loss, subtract the total of your property's ACB, and any outlays and expenses incurred to sell your property, from the proceeds of disposition"（CRA）.

예를 들어 볼게요. 투자용 콘도를 500,000 달러에 사면서 변호사 비용 등 취득 비용이 6,000 달러 들었어요. 몇 년 뒤 700,000 달러에 팔고, 커미션과 변호사 비용으로 25,000 달러가 나갔어요.

• 판 금액: 700,000 달러
• 조정 원가: 506,000 달러
• 파는 데 든 비용: 25,000 달러
• 자본 이득: 169,000 달러
• 소득에 들어가는 금액: 84,500 달러

이 절반에는 따로 정해진 세율이 없어요. 그해 소득에 그냥 합쳐져서 본인 한계세율로 계산돼요. 2026년 연방 세율은 14%에서 시작해서 258,482 달러를 넘는 소득에는 33%가 붙고, 온타리오 세율이 그 위에 더해져요（CRA）. 팔기 전에 손에 얼마 남는지부터 보고 싶으면 저희 순수익 계산기를 써 보세요.

3분의 2로 오른다고 하지 않았어요?

안 올랐어요. 2024년에 나왔다가 2026년 1월 1일로 미뤄졌던 그 인상은 결국 시행되지 않았어요. 연방 재무부 문서에 이렇게 적혀 있어요. "the government confirmed in Budget 2025 that it would not proceed with these changes"（Department of Finance Canada）. 그대로 절반이에요.

원가에 넣을 수 있는 비용은요?

CRA 정의는 이래요. "usually the cost of a property plus any expenses to acquire it, such as commissions and legal fees"（CRA Guide T4037）.

못 넣는 건 일상적인 관리비예요. 같은 가이드가 아주 분명해요. "You cannot add current expenses, such as maintenance and repair costs, to the cost base." 세입자 바뀔 때 페인트 다시 칠하는 건 여기에 들어가요. 단순 수리가 아닌 공사는 처리 방식이 달라지고, 그 차이가 그대로 세금으로 돌아와요. 그러니 산 날부터 영수증은 전부 모아 두고 분류는 회계사한테 맡기세요. 여기서 많이 걸려요.

두 번째 집도 주거주택이 될 수 있어요?

몇 해는 가능해요. 다만 같은 해에 가족의 다른 집이 이미 쓰고 있으면 그해는 안 돼요. 1982년부터 이어져 온 규정이에요. "You can only designate one home as your family's principal residence for each year"（CRA）.

그리고 면제는 전부 아니면 전무가 아니라 비율로 계산돼요. CRA 기술 문서는 A 곱하기 B 나누기 C로 정리해요. A는 차익, B는 캐나다 거주자로서 그 집을 주거주택으로 지정한 햇수에 1을 더한 값, C는 보유한 총 햇수예요（CRA Income Tax Folio S1-F3-C2）.

쉽게 말하면 두 가지예요. 별장이나 투자용 집에 배정한 해는 지금 사는 집에 못 쓰는 해예요. 한쪽에서 아낀 만큼 다른 쪽에서 더 내요. 그리고 공식에 붙은 그 1 덕분에, 같은 해에 집을 팔고 새로 사도 겹치는 한 해가 손해로 돌아오지 않아요.

이사 나가서 세를 놨으면요?

용도가 바뀌면 돈이 한 푼도 오가지 않아도 세법상으로는 한 번 판 걸로 봐요. 문서 표현으로는 소유자가 "to have disposed of the property ... at fair market value and reacquired it immediately thereafter" 한 것으로 간주돼요（CRA Income Tax Folio S1-F3-C2）.

미룰 수 있는 방법이 하나 있어요. subsection 45(2) 신고를 해 두면 본인은 다른 데 살고 그 집은 세를 주고 있어도 "qualify as a taxpayer's principal residence for up to four tax years"가 돼요. 대신 그동안 감가상각 CCA를 못 잡아요（CRA）. 어느 쪽이 유리한지는 월세와 햇수, 다른 집 상황에 따라 달라져요. 이 계산은 세입자가 들어오기 전에 해야지, 나간 뒤에 하면 늦어요.

1년 안에 팔면요?

그러면 아예 자본 이득이 아닐 수 있어요. CRA의 residential property flipping rule은 캐나다 안의 주택, 투자용 집도 포함해서 "owned or held by the taxpayer for less than 365 consecutive days prior to the disposition unless the disposition can reasonably be considered to occur due to, or in anticipation of certain life events"를 대상으로 해요（CRA Guide T4037）.

여기에 걸리면 수익은 자본 이득이 아니라 사업 소득이 돼요. 절반이 아니라 전액이 소득이라는 뜻이에요. CRA는 이 규정이 "was introduced to make sure that profits from the disposition of properties, including rental properties and assignment sales, are taxed as business income"라고 설명해요（CRA）. 이 문장에 어싸인먼트 거래가 이름으로 들어가 있어요. 분양이 많은 토론토에서는 그냥 넘길 대목이 아니에요. 예외로 인정되는 인생 사건들은 위 가이드에 CRA가 정리해 뒀고, 그냥 마음이 바뀐 건 거기 없어요.

신고는 어떻게 해요?

판 해의 세금 신고서에서 차익은 Schedule 3에 적어요. 주거주택으로 지정할 해가 있으면 T2091(IND) 양식을 같이 내요（CRA）.

면제로 차익이 전부 사라지는 경우에도 신고는 해야 해요. CRA는 "only allow the principal residence exemption if you report the disposition and designation of your principal residence on your income tax and benefit return"라고 못 박아 놨어요（CRA）.

숫자 세 개 중 둘은 파는 날보다 몇 년 앞서 정해져요. 얼마에 샀는지, 영수증을 챙겼는지예요. 나머지 하나가 저희가 도울 수 있는 부분이고요. 손에 얼마 남는지 먼저 보고 싶으면 순수익 계산기, 파는 절차는 매도 페이지를 보세요.

이 글은 2026년 9월 3일 기준 일반 정보이고 세무 자문이 아니에요. 캐나다 비거주자는 다른 규정이 적용되니 매물로 내놓기 전에 전문가와 상담하세요.