图片：Anastasia Shuraeva，来源 Pexels
多伦多买家要交两笔土地转让税，一笔给安省，一笔给市政府。110万的房子，两边各18,475，加起来大概36,950，closing当天必须现金到位。首次购房最多能退回8,475。
先说最扎心的一句：在多伦多买房，土地转让税你要交两次。
安省全省都收一笔，多伦多市政府在上面再叠一笔，300万以下税率跟安省一模一样。这一叠，就成了大多数多伦多买家最大的一笔closing费用，而且必须是现金，交割当天就要拿出来。
到底要交多少？
110万的房子，大概36,950。
拆开看：安省18,475，多伦多再来18,475，另外还有市政府102.56的手续费加HST。
两边都是累进的，也就是说每一档税率只管那一档里的那部分钱，不是整个房价一刀切。安省的税率（一到两户自住房）是：5.5万以下0.5%，到25万1%，到40万1.5%，到200万2%，200万以上2.5%。多伦多的税率300万以下完全一样，300万以上就开始陡了，下面细说。
买家交还是卖家交？
买家。每一次都是买家。
安省的规定很直接：你取得土地或者土地的实益权益，交割的时候就要向省里交土地转让税。卖家一分不出。
真正坑人的地方在于，这笔钱不能加进贷款里。它跟首付出自同一个口袋，交割之前必须躺在账户里。所以一个110万的房子，你首付刚好凑够20%、一分不多，那你还差大约37,000。
这就是很多人卡住的地方。
不同价位分别是多少？
以下是多伦多一到两户自住房的二手房数字。每行是：安省 + 市政府 = 合计，最后一个是首次购房两个退税都拿满之后的数。
- 60万, 8,475 + 8,475 = 16,950。首次购房：8,475
- 80万, 12,475 + 12,475 = 24,950。首次购房：16,475
- 100万, 16,475 + 16,475 = 32,950。首次购房：24,475
- 120万, 20,475 + 20,475 = 40,950。首次购房：32,475
- 150万, 26,475 + 26,475 = 52,950。首次购房：44,475
- 200万, 36,475 + 36,475 = 72,950。首次购房：64,475
每一条上面还要再加102.56的手续费和HST。想算自己那个价位，用我们的土地转让税计算器，两边和退税一起算。
首次购房能退多少？
在多伦多最多8,475。安省给4,000，市政府给4,475。
安省这个4,000的上限从2017年1月1日起就没变过，官方的说法是符合条件的首次购房者在36.8万以内不用交省税。多伦多这边最多4,475，正好就是40万房子的市税。
条件两边基本一致：满18岁，加拿大公民或者永久居民，而且全世界任何时候都没有拥有过住宅或者住宅的权益。交割后9个月内要自住。
配偶那条最容易翻车。 如果你配偶在你们是配偶关系期间拥有过合资格的住宅，省里的立场是两个人都拿不到退税。想着只写一个人的名字就能绕过去？绕不过去。
还有，两个退税都不是自动到账的，省和市都给你18个月的时间去申请。别忘了。
300万以上的房子，2026年4月1日之后变了
多伦多对豪宅的税率涨了，而且涨得挺狠。
市议会2025年12月17日通过修订，引入高价值住宅的累进税率，2026年4月1日生效。300万以上4.40%，400万以上5.45%，500万以上6.50%，1000万以上7.55%，2000万以上8.60%。
因为是累进，只有超过每个门槛的那部分才按高税率算。
举个例子。350万的房子，市政府这边83,475，省里73,975，加起来157,450。同一栋房子如果是290万，两边各58,975，合计117,950。
也就是说：房价多了60万，税多交了39,500。
这个税率只管一到两户的住宅。多伦多的商业、工业和多户住宅还是封顶2%。
多伦多以外的人要交市税吗？
不用。
市政土地转让税只在多伦多市界内收，范围是合并之后的老多伦多、东约克、约克、北约克、怡陶碧谷和士嘉堡。在密西沙加、万锦、列治文山、旺市、宾顿、奥克维尔，或者大多其他地方买，只交省税。
110万的房子，同样的价钱，士嘉堡和万锦之间差18,475。这笔钱应该在你决定去哪个区看房之前就进预算，不是看完之后才想起来。想看看这对closing需要的现金有多大影响，用负担能力计算器跑一下。
不是公民也不是PR，能买吗？
先别谈税，先看能不能买。
联邦法律规定非加拿大人不得直接或间接购买住宅物业，例外情况写在配套法规里，CMHC有说明。不是公民或者PR的，这一步要先确认，比看价格重要得多。
如果确实可以买，那么在普通土地转让税之上还要再叠两个投机税。安省的非居民投机税从2022年10月25日起是房价的25%，全省住宅都适用，对象是外国人、外国公司和应税受托人。多伦多又加了一个10%的市政非居民投机税，2025年1月1日生效。
这笔钱什么时候真的要交？
交割当天。
律师会连同其他交割款一起收，然后在过户登记的时候交上去，因为安省的土地转让税是在登记时应付的。如果交易完成了但没有登记过户，买家要在交割日起30天内自己申报实益权益的取得并向省里缴税。
但实际操作上，这个数字必须在几周之前就算准，也就是你在决定出多少价的时候。offer阶段算错，firm之后才发现，那就是一场兵荒马乱。
想在写offer之前就知道某个价位、某个城市的确切数字，从这里开始，或者直接问我们。
以上税率和退税以安省财政厅和多伦多市政府公布的为准，核对日期2026年8月21日。这些是会变的。本文是一般信息，不构成法律或税务意见，交割时的确切金额以你的律师核算为准。
