外国人还能在多伦多买房吗？禁令到2027年才结束

先说结论：能，但看你属于哪一类。联邦禁令到2027年1月1日才废止，工签还剩183天以上的可以买，安省那25%的税跟禁令没关系，照样要交。

先说结论：禁令还在，整个大多伦多地区都算在内。这条联邦禁令2023年1月1日生效，2027年1月1日废止。所以真正该问的不是"有没有这条法"，而是"它管不管得到我"。因为例外比大多数人以为的多，而且安省还有一个25%的税，跟这条禁令完全是两回事。

禁令到底还在不在？

在。《非加拿大人购买住宅物业禁止法》写得很直白：非加拿大人不得直接或间接购买任何住宅物业。2023年1月1日生效。

本来是2025年1月1日到期的。2024年2月4日，加拿大财政部宣布这条原定2025年1月1日到期的禁令延到2027年1月1日。CMHC那边有联邦的官方解读。

"非加拿大人"到底指谁？不是加拿大公民、不是永久居民、也没有印第安人法登记身份的，都算。公司也算。境外注册的公司算；在加拿大注册但没在加拿大交易所上市、又被非加拿大人控制的公司，同样算。配套法规把"控制"定在10%：股权价值或投票权占10%以上就算，实际控制也算。10%这条线很低，很多人根本没觉得自己那个持股结构算"外资"。

什么算"住宅物业"？

三个单元以下的房子，再加上独立的公寓单位。独立屋、半独立、镇屋、共管公寓，连带的土地也在内。

有两样不在里面。四个单元以上的楼完全不受这条法管。另外法规写明，不在人口普查大都市区或人口普查聚集区范围内的物业，不算住宅物业。

第二条在这边没用。多伦多和周边这一圈全在人口普查大都市区里，所以整个大多地区照管不误。真正在范围外的，是度假区和安省的小镇。

谁可以不受限制？

四类人，条件写得很死。法规原文：

持工签的。 购买当天，工签或工作许可还剩183天以上有效期，而且之前没买过超过一套住宅物业。

留学生。 在指定学习机构注册，前五个纳税年度该报的税都报了，那五个自然年每年在加拿大待满244天，只买一套，价格不超过50万加元。

难民申请人和受保护人士。 难民保护申请已被转交难民保护司的外国国民，以及已经获得保护身份的人。

跟符合条件的配偶一起买的。 配偶或同居伴侣是公民、永久居民、印第安人法登记身份，或者本身就属于例外的，就可以一起买。

外国政府因外交用途购买，法条里另有规定。

哪些情况根本不算"买"？

有几种转让压根不算"购买"，禁令自然也管不到。法规列了这些：因死亡、离婚、分居或赠与取得的；把单位租给租客；法案生效之前设立的信托项下的转让；有担保债权人行使担保权益产生的转让；以及非加拿大人为开发目的取得的。

租这一条比看上去重要。已经持有大多伦多房产的非加拿大人，照样可以继续出租。这条法管的是买，不是持有。

真买了会怎么样？

交易本身有效，但代价不小。法条明确写着，违反第4条不影响该住宅物业买卖的有效性，所以已经成交的，不会因为违法被撤销。

但这是刑事罪，罚款最高一万加元。而且不只罚买家。任何教唆、诱使或协助非加拿大人购买的人，同样要负责，指使这件事的公司高管和董事也一样。说白了，经纪、律师、贷款方都在里面。

定罪之后，高等法院可以下令把房子卖掉。条文写得很清楚，不让人从中获利：付给这位非加拿大人的所得，不能超过他当初的买入价。

2027年1月1日一到，安省那25%的税是不是也没了？

不是。非居民投机税是省级的税，跟联邦这条法完全是两码事。安省财政厅公布的税率是25%，2022年10月25日起生效。安省境内任何地方的住宅物业，由外国国民、外国公司或应税受托人购买的，都要交。

这25%是加在普通土地转让税上面的，而多伦多要交两份，省的和市的。我们这篇多伦多土地转让税讲了普通那部分怎么算。

省里也有退税。买家在契约登记之日起四年内成为加拿大永久居民的，可能可以申请永久居民退税。条件都在财政厅页面上，写得很严，别想当然，先看清楚再说。

以上都是上述几个机构公开发布的内容，读取日期是2026年9月7日，不是法律或税务意见。身份卡在线上的，签字之前找专业人士看一下自己的具体情况。

要买要卖的，实际该怎么办？

临时居民：先搞清楚自己属于哪一类例外，再去写offer，别反过来。183天那条是按购买当天算的，工签一天天在少，你还在看房的时候就可能已经越线了。

卖家：买家有没有资格，跟别的成交风险是一回事。这是买家律师该管的，而且放在条件期问，比等到成交日再问强太多。

要按废止日期做计划的：按已经公布的东西做计划。这部法案2027年1月1日废止。之后规则长什么样，上面这几个机构都还没公布，所以今天写的offer，就按今天的规则写。

想算算在这边买房到底要花多少，买房页面把流程走了一遍，土地转让税计算器一次给你省和市两笔数。