외국인은 아직 토론토 집 못 사나요? 예외가 꽤 많아요

결론부터요. 연방 금지법은 2027년 1월 1일까지 유효해요. 취업허가가 183일 이상 남았으면 살 수 있고, 온타리오 25% 세금은 이 법과 별개라 그대로 남아요.

결론부터 말할게요. 금지법 아직 살아 있어요. 그리고 GTA 전역에 적용돼요. 연방 금지법은 2023년 1월 1일 시행됐고 2027년 1월 1일에 폐지돼요. 그러니까 진짜 물어볼 건 "그런 법이 있냐"가 아니라 "그게 나한테 걸리냐"예요. 예외가 생각보다 넓거든요. 그리고 온타리오에는 이 금지법과 아무 상관 없는 25% 세금이 따로 있어요.

금지법 아직 유효한가요?

네. 비캐나다인 주거용 부동산 구매 금지법에는 비캐나다인이 직접이든 간접이든 주거용 부동산을 구매하는 것이 금지된다고 그대로 써 있어요. 2023년 1월 1일 시행됐고요.

원래는 2025년 1월 1일에 끝나는 법이었어요. 그런데 2024년 2월 4일에 캐나다 재무부가 2025년 1월 1일 만료 예정이던 금지를 2027년 1월 1일까지 연장한다고 발표했어요. CMHC에 연방 정부 안내가 올라와 있어요.

"비캐나다인"이 누구냐. 캐나다 시민권자도 영주권자도 아니고 인디언법 등록자도 아닌 사람이요. 법인도 들어가요. 캐나다 밖에서 설립된 법인, 그리고 캐나다에서 설립됐지만 캐나다 증권거래소에 상장돼 있지 않고 비캐나다인이 지배하는 법인도요. 시행규칙은 지배를 10%로 잡아요. 지분 가치나 의결권의 10% 이상, 아니면 사실상의 지배요. 10%면 꽤 낮아요. 본인은 외국 자본이라고 생각도 안 하는 지분 구조가 여기 걸려요.

뭐가 "주거용 부동산"이에요?

주거 유닛이 3개 이하인 건물, 그리고 개별 콘도 유닛이요. 단독주택, 반단독, 타운하우스, 콘도에 딸린 토지까지요.

여기서 빠지는 게 두 가지예요. 유닛이 4개 이상인 건물은 아예 이 법 대상이 아니에요. 그리고 시행규칙은 인구조사 대도시권이나 인구조사 집합지역 밖에 있는 부동산은 주거용 부동산이 아니라고 정해놨어요.

두 번째는 여기선 쓸모가 없어요. 토론토랑 주변 지자체는 전부 인구조사 대도시권 안이라서 GTA 전체가 그대로 적용돼요. 빠지는 건 별장 지역이나 온타리오 소도시들이고요.

누가 예외인가요?

네 종류예요. 조건이 아주 구체적이에요. 시행규칙 기준으로요.

취업허가 소지자. 구매일 기준으로 취업허가나 취업 승인의 유효기간이 183일 이상 남아 있고, 이미 주거용 부동산을 한 채 넘게 사지 않은 사람이요.

유학생. 지정 교육기관에 등록돼 있고, 직전 5개 과세연도의 소득세 신고를 다 했고, 그 5개 연도마다 캐나다에 244일 이상 있었고, 한 채만 사고, 가격이 50만 달러를 넘지 않아야 해요.

난민 신청자와 보호 대상자. 난민 보호 신청이 난민보호부로 회부된 외국인, 그리고 이미 보호 자격을 받은 사람이요.

자격 있는 배우자와 함께 사는 경우. 배우자나 사실혼 파트너가 시민권자, 영주권자, 인디언법 등록자이거나 본인이 예외에 해당하면 같이 살 수 있어요.

외국 정부의 외교 목적 구매는 법에 따로 규정돼 있어요.

아예 "구매"로 안 치는 경우도 있어요

몇 가지 이전은 "구매" 자체에 안 들어가서 금지법이 아예 작동을 안 해요. 시행규칙에 나온 것들이에요. 사망, 이혼, 별거, 증여로 생긴 취득. 세입자에게 주거 유닛을 임대하는 것. 법 시행 전에 설정된 신탁에 따른 이전. 담보권자가 담보권을 행사해서 생긴 이전. 그리고 비캐나다인이 개발 목적으로 취득하는 것.

임대 부분은 생각보다 중요해요. 이미 GTA에 집을 가진 비캐나다인은 계속 세를 놓을 수 있어요. 이 법은 사는 걸 막는 거지 갖고 있는 걸 막는 게 아니에요.

그냥 사버리면 어떻게 되나요?

거래 자체는 유효해요. 대신 비싸게 물어요. 법에 제4조 위반이 해당 주거용 부동산 매매의 유효성에 영향을 주지 않는다고 써 있어서, 이미 클로징된 거래가 위반 때문에 뒤집히지는 않아요.

대신 범죄예요. 벌금이 최대 1만 달러고요. 그리고 산 사람만 무는 게 아니에요. 비캐나다인의 구매를 권유하거나 도운 사람도 같은 벌금 대상이고, 그걸 지시한 임원과 이사도 마찬가지예요. 솔직히 에이전트, 변호사, 대출기관까지 다 들어가요.

유죄가 나오면 고등법원이 그 부동산을 팔라고 명령할 수 있어요. 조문이 이익을 못 보게 짜여 있어요. 비캐나다인에게 지급되는 금액이 그 사람이 낸 매입가를 넘을 수 없거든요.

2027년 1월 1일 되면 온타리오 25% 세금도 없어지나요?

아니요. 비거주자 투기세는 주정부 세금이라 연방법과 완전히 별개예요. 온타리오 재무부가 공개한 세율은 25%고 2022년 10월 25일부터 적용돼요. 온타리오 어디든 주거용 부동산을 외국인, 외국 법인, 과세 수탁자가 사면 붙어요.

이 25%는 일반 토지양도세 위에 얹어지는 거예요. 토론토는 주정부 것과 시 것, 두 개고요. 일반 부분 계산은 토론토 토지양도세 글에 정리해뒀어요.

주정부 환급도 있어요. 등기일로부터 4년 안에 캐나다 영주권자가 되면 영주권자 환급을 받을 수 있어요. 조건은 재무부 페이지에 있는데 꽤 빡빡해요. 받을 돈으로 계산하기 전에 먼저 읽어보세요.

여기 있는 내용은 위 기관들이 공개한 자료를 2026년 9월 7일에 읽은 거예요. 법률이나 세무 자문은 아니에요. 신분이 경계선에 걸려 있으면 서명 전에 본인 상황으로 상담받으세요.

그래서 사거나 팔 때 뭘 해야 하나요?

임시 거주자면, 오퍼 쓰기 전에 본인이 어느 예외에 들어가는지부터 확인하세요. 순서 바꾸지 마시고요. 183일 조건은 구매일 기준이라, 집 보러 다니는 사이에 선을 넘어버릴 수 있어요.

파는 쪽이면, 바이어 자격도 다른 클로징 리스크랑 똑같아요. 바이어 변호사가 볼 문제고, 클로징 날 말고 조건부 기간에 묻는 게 훨씬 나아요.

폐지일 기준으로 계획 세우시는 분들은, 발표된 것만 놓고 계획하세요. 이 법은 2027년 1월 1일에 폐지돼요. 그 뒤 규칙이 어떻게 되는지는 위 기관 어디도 아직 발표한 게 없어요. 그러니까 오늘 쓰는 오퍼는 오늘 기준 규칙으로 쓰는 거예요.

여기서 집 사면 실제로 얼마 드는지 계산해보고 싶으시면 구매 페이지에 단계별로 정리돼 있고, 토지양도세 계산기에서 주정부와 시 금액을 한 번에 볼 수 있어요.