신축 하자보증, 뭘 얼마나 보장해 줄까요? 계약 45일 안에 할 일도 있어요

온타리오 신축 하자보증은 1년, 2년, 7년 세 구간이에요. 단독주택은 최대 40만 달러, 계약금은 10만 달러까지 보호돼요. 2026년 4월 1일부터 계약 45일 안에 등록해야 해요.

결론부터 말할게요. 온타리오에서 새로 지은 집에는 하자보증이 따라와요. 보증을 해주는 건 빌더고, Tarion이 뒤에서 받쳐줘요. 입주일부터 최대 7년이고, 입주 전에는 계약금도 보호받아요.

사람들이 손해 보는 건 보장 범위가 아니라 날짜예요. 클레임 서류는 정해진 날에 자동으로 제출되고, 2026년 4월 1일부터는 계약 후 45일 안에 등록까지 해야 하거든요.

하자보증은 뭘 보장해 주나요?

세 구간이고, 전부 입주일부터 시작해요. 콘도는 점유일 기준이에요.

1년차가 제일 넓어요. 집이 제대로 된 시공으로 지어졌는지, 자재에 하자가 없는지, 빌더가 마음대로 자재를 바꾸지 않았는지, 사람이 살 수 있는 상태인지, 온타리오 건축법을 지켰는지까지 다 봐요. 솔직히 1년차엔 웬만한 건 다 접수돼요. 눈치 보지 마세요.

2년차는 외피랑 설비로 좁아져요. 지하실이나 기초벽 누수, 외장재가 떨어지거나 밀리거나 삭는 문제, 전기와 배관과 난방의 공급 및 분배 시스템 하자, 그리고 건강과 안전에 영향을 주는 건축법 위반이요. 이런 건 보통 온타리오 겨울을 한 번 나야 튀어나와요.

3년차부터 7년차까지는 중대 구조 하자만 봐요. Tarion 기준으로는 하중을 받는 구조 부재에 문제가 생겨서 파손이 나거나, 집의 통상 사용 연한 동안의 지지 능력에 실질적으로 영향을 주거나, 집의 상당 부분을 쓰는 데 실질적으로 영향을 주는 하자예요. 기초벽이 움직이면 해당돼요. 바닥 타일 금 간 건 아니고요. 전체 정의는 Tarion 보장 페이지에 있어요.

보증은 매매 계약서에 서명하는 날부터 시작해서 최대 7년이고, 집을 팔아도 집을 따라가요. 그러니까 4년 된 집을 사면 남은 3년은 여러분 거예요.

얼마까지 보상받을 수 있나요?

입주일이 아니라 계약서에 서명한 날짜로 정해져요. Tarion이 세 구간으로 공개하고 있어요.

• 2023년 7월 1일 이후 서명: 단독주택 40만 달러, 콘도 유닛 30만 달러, 콘도 공용부는 유닛 수 곱하기 10만 달러로 최대 350만 달러예요.
• 2021년 2월 1일부터 2023년 6월 30일 사이 서명: 단독주택과 콘도 유닛 모두 30만 달러, 공용부 한도는 위와 같아요.
• 2021년 2월 1일 이전 서명: 단독주택과 콘도 유닛 30만 달러, 공용부는 유닛 수 곱하기 5만 달러로 최대 250만 달러예요.

쉽게 말하면, 2020년에 분양받고 올해 입주하는 분은 제일 오래된 구간이에요. 계약서에서 서명 날짜부터 확인해 보세요.

입주 전 계약금은 어떻게 보호되나요?

단독주택이고 2018년 1월 1일 이후에 서명했다면, 매매가가 60만 달러 이하일 때 계약금은 6만 달러까지 보호돼요. 60만 달러를 넘으면 매매가의 10퍼센트, 최대 10만 달러까지예요. 2018년 이전 계약은 4만 달러까지고요.

콘도는 구조가 달라요. 빌더가 콘도미니엄법에 따라 계약금을 신탁에 넣어야 하고, 신탁에 안 넣고 돌려주지도 않으면 보증이 2만 달러까지 뒤를 받쳐줘요.

여기가 새로 생긴 부분이니까 두 번 읽어 주세요. 2026년 4월 1일부터 단독주택 구매자는 매매 계약 후 45일 안에 Tarion에 구매 사실을 알려야 해요. 계약금 보장에 미치는 영향은 2027년 1월 1일로 미뤄져 있어서 지금 늦게 등록해도 아직 보장이 깎이진 않아요. 그 날짜가 지나면 늦게 등록한 사람은 전액이 아니라 연 1,500만 달러 규모의 특별 기금에서 나오는 하위 한도로 처리돼요. 단독주택에만 해당하고 콘도나 contract home은 아니에요. Tarion 계약금 보호 Q&A에 나와 있어요. 등록은 공짜고 몇 분이면 끝나요. 안 하면 손해니까 서명한 주에 바로 하세요.

빌더가 입주일을 못 지키면요?

계약서상 확정 입주일을 넘겼는데 서로 합의한 것도 아니고 불가피한 지연도 아니라면, 빌더가 보상해야 해요. 생활비 명목으로 하루 150달러 고정, 최대 7,500달러예요.

식비나 숙박 같은 직접 생활비는 영수증이 필요 없어요. 대신 지연 때문에 생긴 이사비나 보관비 같은 다른 비용은 영수증을 내야 받아요.

빌더는 지연을 10일 전에 알려줘야 해요. 통보가 없었다면 1,500달러를 받아요. 하루 150달러 곱하기 10일이죠.

예외는 불가피한 지연이에요. 파업, 화재, 내란, 전쟁이나 테러, 팬데믹처럼 빌더와 구매자 모두 어쩔 수 없는 상황이요. 이 경우엔 빌더가 그 기간만큼 날짜를 미뤄도 보상 의무가 없어요.

청구도 서류고 기한이 있어요. 지연 입주 관련 서류는 입주일로부터 1년 안에 내야 해요.

서류는 언제까지 내야 하나요?

여기서 많이 걸려요. Tarion의 클레임 서류와 일정은 입주 후 며칠째인지로 돌아가고, 다 못 채워도 알아서 제출돼요.

• Initial Form. 입주 다음 날부터 항목을 추가할 수 있고, 41일째에 자동 제출돼요.
• Mid-Year Form. 42일째부터 추가할 수 있고, 183일째에 자동 제출돼요.
• Year-End Form. 183일째부터 추가할 수 있고, 365일째에 자동 제출되며 10일 유예가 있어요. 1년차 보증 항목을 올릴 마지막 기회예요. 기한 전에 제출하지 않으면 일부 항목이 보증에서 빠질 수 있다는 게 Tarion의 설명이에요.
• Second-Year Form. 입주 2년차 안에는 아무 때나 낼 수 있어요.
• Major Structural Defect Form. 2년차 이후 아무 때나 낼 수 있지만 입주일로부터 7년을 넘기면 안 돼요.

현실적인 팁은 이거예요. 이사한 날부터 메모를 하나 열어두고 보일 때마다 적으세요. 기한 마지막 주에 기억을 짜내는 것보다 훨씬 나아요.

보장이 안 되는 건 뭔가요?

Tarion이 제외 항목을 전부 공개하고 있어요. 자주 걸리는 건 이런 것들이에요. 일반적인 마모, 시공 후 건조되면서 생기는 정상적인 수축, 집주인이나 방문자가 낸 손상, 집주인이 한 개조나 증축, 집주인이 직접 공급한 자재나 설계의 하자, 환기 부족으로 생긴 손상, 기초 아래를 제외한 건물 주변 땅의 침하, 시공이 사양에 맞지 않은 경우를 빼면 벌레나 설치류로 인한 손상, 지자체 서비스나 공공설비로 인한 손상, 그리고 집주인이 서면으로 받아들인 표면 하자요.

한 가지 더 오해하기 쉬운 게 있어요. 보증 대상 하자 때문에 생긴 2차 피해, 예를 들어 여러분 물건이 젖은 건 보상되지 않아요. 누수가 고쳐지면 밑에 깔린 마루도 같이 해결될 거라고 생각하면 안 돼요.

서명하기 전에 이것부터

보증의 1차 책임자는 빌더고 Tarion은 뒤를 받치는 쪽이라, 수리는 빌더와 먼저 이야기해요. 계약서의 statement of critical dates를 읽고, 서명 날짜를 적어두고, 단독주택이면 45일 안에 등록하고, 입주한 주에 41일째, 183일째, 365일째를 달력에 넣어 두세요.

신축을 보고 계신다면 보증만큼 중요한 숫자가 두 개 더 있어요. 신축 HST 환급으로 얼마를 돌려받는지, 그리고 집값 외에 클로징 비용으로 얼마가 더 나가는지요. 계약서를 놓고 같이 계산해 드릴게요.