분양권 전매, 집이 아니라 계약을 사는 겁니다 (세금 3개)

전매는 집이 아니라 계약을 파는 거예요. 2022년 5월 7일부터 전부 HST 과세, 온타리오 13%. 365일 안에 넘기면 사업소득이라 양도차익 처리가 안 돼요.

결론부터 말할게요. 분양권 전매는 집을 파는 게 아니라 계약 한 장을 파는 거예요.

건물이 다 올라가기 전에, 원래 계약자가 "나중에 빌더랑 클로징할 권리"를 넘기는 거죠. 넘겨받은 사람은 나중에 원래 계약서에 적힌 가격으로 빌더와 클로징하고, 그 위에 계약값을 따로 얹어서 원래 계약자한테 줍니다. 전매 계약서에 사인하는 날 등기소에서는 아무 일도 안 일어나요. 손바뀜하는 건 서류예요.

이 거래가 남는 장사냐 아니냐는 세금 규정 세 개가 정합니다. 빌더가 정하는 것도, 에이전트가 정하는 것도 아니에요. 국세청과 주정부가 정해 놨어요.

빌더 동의가 필요한가요?

보통 필요해요. 계약서가 정합니다. 캐나다 국세청은 이렇게 씁니다. 신축 주택 매매계약의 전매는 "처음 계약을 맺은 빌더의 승인을 받아야 할 수 있다".

분양 계약서는 보통 둘 중 하나예요. 아예 전매 금지거나, 빌더 조건대로만 허용이거나. 후자면 서면 동의에 수수료가 붙습니다. 이 수수료도 과세 대상이에요. 국세청 표현 그대로 "이런 경우 빌더가 받는 수수료는 일반적으로 GST/HST 과세 대상이다".

그러니까 팔고 싶어진 다음에 계약서를 여는 건 늦어요. 못 넘기는 계약은 본인이 끝까지 안고 가야 합니다.

전매하면 HST 내나요?

네, 전부 다요. 2022년 5월 7일부터 "신축 또는 대폭 개조된 주거용 주택에 관한 모든 전매 거래는 GST/HST 과세 대상"입니다. 온타리오 세율은 13%예요.

꽤 최근에 바뀐 규정이라 아직 예전 얘기를 하는 분들이 많아요. 전에는 "원래 들어가서 살려고 산 거다" 하면 안 내고 넘어가는 경우가 많았거든요. 이제 그 논리는 안 통합니다.

대신 빠져나갈 구멍이 하나 있는데, 안 챙기면 손해예요. 국세청 323호 통지는 전매 계약서에 "계약금 반환분에 해당한다"는 내용이 서면으로 적혀 있으면 그 금액은 과세 대상에서 뺀다고 해요. 여기 분양 계약금은 여섯 자리가 흔합니다. 서류에 계약금과 차익을 안 나눠 놓으면 전체 금액에 13%가 붙어요.

걷어서 내는 쪽은 파는 사람이에요. 국세청 표현으로 "과세 전매 거래에서 양도인은 일반적으로 GST/HST를 징수하고 납부할 책임을 계속 진다".

남은 차익은 양도차익인가요, 사업소득인가요?

거의 다 사업소득이에요. 솔직히 이 바닥에서 제일 비싸게 치르는 오해가 이겁니다.

국세청 부동산 부문 안내에 대놓고 나와 있어요. "전매로 얻은 이익은 권리를 양도한 과세연도에 사업소득으로 신고해야 한다".

여기에 주택 단기 전매 규정까지 겹칩니다. 규정은 "주택, 또는 주택을 취득할 권리"를 365일 연속 미만으로 보유하고 처분하면 flipped property로 본다고 해요. 분양 계약이 딱 그 "취득할 권리"죠. 적용되면 "이익을 양도차익으로 처리할 수 없고 주거주지 면제도 받을 수 없으며", 손해를 봐도 손실로 인정이 안 됩니다.

사업소득은 전액이 소득에 잡혀요. 양도차익은 아니고요. 그래서 이건 이름표 문제가 아니라 금액 문제예요.

물론 이 규정이 안 걸리는 사유도 정해져 있어요. 사망, 혼인이나 사실혼 관계 파탄, 중병이나 장애, 직장이나 학업으로 인한 적격 이주, 비자발적 실직, 지급불능 같은 경우요.

두 번째 집을 보유하는 쪽이랑 비교 중이시면 그쪽은 계산이 달라요. 두 번째 집 양도소득세 계산법에 따로 정리해 뒀어요.

취득세는 어떤 금액에 붙나요?

거래 전체에 붙어요. 위에 얹어 준 계약값까지 포함해서요. 취득세는 "토지 또는 토지에 대한 실질적 권리를 취득할 때" 거래가 클로징되는 시점에 냅니다. 그러니까 내는 사람은 넘겨받은 쪽이고, 시점은 최종 클로징이에요.

온타리오 재무부는 전매된 계약의 계산 기준을 아주 구체적으로 적어 놨어요. 과세 대상 대가에는 "전매에 대한 대가, 양도된 계약서상의 매매가격, 그리고 옵션과 업그레이드, 추가 시공 등의 가치가 포함된다".

여기서 예산이 깨집니다. 몇 년 전 계약서 가격만 보고 취득세를 잡았다가, 위에 얹어 준 계약값이랑 그때 넣은 업그레이드를 빼먹으면 클로징 당일에 돈이 모자라요. 토론토 시내면 주정부 것과 시 것, 두 번 냅니다. 실제 숫자는 저희 취득세 계산기로 한 번 돌려 보세요. 토론토 취득세가 얼마고 누가 내는지도 정리해 뒀어요.

계약금은 누가 지켜 주나요?

Tarion이요. 다만 한도가 있고, 뭘 샀느냐에 따라 달라요.

콘도 유닛 계약금 보호는 "최대 2만 달러"입니다. 콘도 계약금은 콘도미니엄법에 따라 신탁에 보관해야 하고, 빌더가 계약을 해지하면 "계약금 전액을 10일 이내에 돌려받아야 한다"고 Tarion이 명시하고 있어요.

단독주택 쪽은 기준이 달라요. 2018년 1월 1일 이후 체결된 계약은 매매가 60만 달러 이하면 최대 6만 달러, 60만 달러 초과면 매매가의 10%로 최대 10만 달러까지 보호됩니다. 그 전에 체결된 계약은 4만 달러까지예요.

전매에서 이게 왜 중요하냐면, 빌더한테 묶여 있는 그 계약금이 보통 넘겨받은 사람이 방금 물어 준 돈이거든요. 거래에서 제일 큰 현금 덩어리인데, 내 통장에는 없는 돈이에요.

사인 전에 양쪽 다 확인할 것

• 전매 조항. 서면 동의가 필요한지, 빌더 수수료가 얼마인지, 공개적으로 매물로 올려도 되는지.
• 계약금 반환분이 차익과 분리해서 적혀 있는지. 위에 말한 HST 때문이에요.
• 최종 클로징에서 신축 주택 HST 환급을 누가 무슨 근거로 신청하는지. 온타리오 신축 HST 환급에 정리해 뒀어요.
• 입주 기간. 입주부터 등기까지 occupancy fee를 누가 어떤 기준으로 내는지.
• 대출. 넘겨받은 사람은 최종 클로징 당일의 대출 기준과 감정가로 승인을 받아요. 원래 계약서 숫자가 아니고요.

전매 자체는 나쁜 거래가 아니에요. 양쪽 다 괜찮을 수 있어요. 문제는 이걸 "빨리 되파는 것"으로 볼 때 생깁니다. 그게 아니거든요. 양쪽 끝에 세금계산서가 붙은 계약을 사는 거고, 그 두 계산서의 규정은 다 공개돼 있어서 사인하기 전에 확인할 수 있어요.