콘도 사기 전에 꼭 봐야 하는 서류, 여기 4가지가 다 들어있어요

온타리오 콘도 관리처는 신청하고 돈을 낸 사람한테 10일 안에 스테이터스 서티피케이트를 줘야 하고, 요금은 100달러를 넘을 수 없어요. 예비비, 특별부과금, 소송, 유닛 연체 여부가 다 여기 나오니까 조건 없애기 전에 꼭 확인하세요.

결론부터 말할게요. 이 서류 이름은 Status Certificate예요. 온타리오 콘도 관리회사는 신청하고 비용을 낸 사람한테 10일 안에 이 서류를 줘야 하고, 요금은 세금 포함해서 100달러를 넘길 수 없어요. 100달러짜리 서류라고 우습게 보면 안 돼요. 이 콘도가 진짜 괜찮은 곳인지 아닌지, 여기 거의 다 나와 있거든요.

Status Certificate가 정확히 뭐예요?

온타리오 콘도미니엄법(Condominium Act, 1998) 76조에 따르면, 누군가 신청하고 비용을 내면 콘도 관리처는 반드시 Status Certificate를 발급해야 해요. 이 법을 관리하는 기관이 온타리오 콘도미니엄 관리청(Condominium Authority of Ontario)인데, 여기서 정한 숫자가 두 개예요. 신청서랑 비용을 받은 날부터 10일 안에 서류를 준비해야 하고, 표준 버전은 자재비랑 세금 다 포함해서 100달러를 넘으면 안 돼요. 관리처가 돈을 더 받고 빠른 서비스를 제공할 수는 있지만, 100달러짜리 10일 옵션은 항상 남겨둬야 해요.

콘도 사는 사람들은 거의 다 이 서류를 받아서 확인하는 걸 매매계약서의 조건(condition)으로 넣어요. 그래야 서류를 제대로 읽어볼 시간이 생기고, 뭔가 마음에 안 들면 클로징 전에 깔끔하게 빠질 수 있거든요.

이 서류에는 정확히 뭐가 들어있어요?

최소한 이런 게 들어가야 해요. 콘도의 현재 규약, 부속 규정, 규칙, 현재 예산, 감사받은 재무제표와 감사보고서, 예비비 연구보고서와 실제 예비비 잔액, 내 유닛에 부과되는 관리비랑 연체 여부, 이번 예산연도에 부과된 특별부과금(special assessment), 관리비 인상 이유, 이사와 임원 연락처, 보험 증명서, 그리고 관리처가 판결받은 배상금이 있거나 소송 중인지 여부까지요.

솔직히 대부분은 어느 서류나 비슷비슷해요. 진짜 콘도 상태를 알려주는 건 아래 4가지예요.

예비비, 충분히 쌓여 있어요?

예비비는 지붕, 엘리베이터, 지하주차장 같은 큰 공사할 때 갑자기 업주들한테 돈 걷지 않아도 되게 만들어주는 돈이에요. 서류에는 예비비 연구보고서가 권장하는 금액이랑 실제 잔액이 둘 다 나와 있어야 해요. 실제 잔액이 권장 금액보다 많이 부족하면, 아직 특별부과금이 나온 게 아니어도 곧 나올 수 있다는 신호예요. 이건 그냥 넘기면 안 돼요.

특별부과금, 이미 나온 적 있어요?

서류에는 이번 예산연도에 부과된 특별부과금이랑 관리비 인상 이유가 다 나와 있어야 해요. 한 번 끝난 공사 때문에 한 번 오른 거면 괜찮은데, 이유도 애매하게 매년 오르는 패턴이면, 이 콘도 실제로 유지하는 데 드는 돈이 매물 정보에 적힌 것보다 훨씬 클 수 있어요. 이 부분 보면 지금 관리비가 1년 뒤에도 그대로일지 아닐지 감이 와요.

관리처가 소송에 걸려 있어요?

서류에는 관리처가 배상 판결을 받았거나 소송 중인지 반드시 나와 있어야 해요. 건물 하자나 보험 분쟁으로 소송당했는데 관리처가 지면, 그 비용은 업주 전체가 나눠서 내야 해요. 당연히 나도 포함이고요. 서류는 소송이 있다는 것만 알려주지 얼마 나올지는 안 알려줘요. 그래서 이 부분은 혼자 보지 말고 변호사한테 꼭 맡겨야 해요.

이 유닛 자체가 돈 밀린 거 있어요?

서류에는 내 유닛에 부과되는 관리비랑 연체 여부가 나와 있어요. 판매자가 관리처에 진 빚은 클로징한다고 저절로 없어지지 않아요. 쉽게 말하면, 이 항목이 바로 남의 빚을 떠안는 걸 막아주는 부분이에요.

규칙이랑 보험은 어때요?

콘도의 현재 규약, 부속 규정, 규칙이 요약 없이 통째로 첨부돼요. 렌트 놓을 계획이거나, 반려동물 키우거나, 유닛에서 사업하고 싶다면 여기서 허용 여부를 확인할 수 있어요. 서류가 알아서 중요한 부분 표시해주는 거 아니니까 직접 다 읽어봐야 해요. 보험 증명서도 들어있는데, 보통 건물 자체만 보장하지 유닛 내부나 개인 물건은 안 보장해요. 그래서 대부분 은행이랑 매수자들이 따로 콘도 유닛 보험을 들어요.

얼마 들고 어떻게 받아요?

표준 버전은 최대 100달러, 10일 안에 나와요. 대부분 관리처가 돈 더 내면 빠르게 받을 수 있는 급행 서비스도 제공해요. 오퍼가 수락되면 보통 변호사나 에이전트가 주소랑 유닛 번호만 있으면 바로 관리회사나 이사회에 신청할 수 있어요.

조건 없애기 전에 누가 이 서류를 봐야 해요?

변호사예요. 그냥 나 혼자 훑어보는 걸로는 부족해요. 온타리오 콘도미니엄 관리청도 조건 없애기 전에 변호사한테 Status Certificate를 검토받으라고 권해요. 예비비, 소송, 연체 부분은 딱 변호사가 제일 잘 판단하고 조언해줄 수 있는 영역이거든요. 토론토나 GTA에서 콘도 보고 계시면, 조건 기간을 넉넉하게 잡아서 서류 받고, 제대로 읽고, 변호사랑 상의할 시간까지 확보하세요. 마지막 날에 급하게 처리하지 마시고요.