买公寓前必看：这份文件里藏着4个大坑

安省公寓管理处必须在收到申请和付款后的10天内出具Status Certificate，收费不能超过100加元。储备基金、特别摊派、官司和欠费情况都写在里面，去掉条件之前一定要看清楚。

先说结论：这份文件叫Status Certificate，中文可以理解成"公寓现状证明书"。管理公司必须在你提出申请并付款后的10天内给你，收费不能超过100加元（含税）。别小看这100块钱的文件，公寓好不好、有没有坑，基本都写在里面了。

Status Certificate到底是什么？

根据安省《公寓法》（Condominium Act, 1998）第76条，只要有人提出申请并付款，公寓管理处就必须出具Status Certificate。负责监管这部法律的机构是安省公寓管理局（Condominium Authority of Ontario），他们说得很清楚：管理处收到你的申请和付款后，有10天时间准备文件；标准版收费上限是100加元，材料费和税都算在里面。有些管理处会提供加急服务，多收点钱，但100加元的标准选项必须一直保留。

买公寓的人基本都会把"拿到并看过Status Certificate"写成买卖合同里的一个条件（condition）。这样你有时间好好看一遍，如果里面有让你不放心的东西，还能干净利落地退出，而不是等交割之后才发现问题。

这份文件里到底写了什么？

按规定，Status Certificate至少要包括：公寓现行的章程、附例和规则；现行预算、经审计的财务报表和审计报告；储备基金研究报告和储备基金目前的实际情况；你这套单位要交的公共维护费，以及有没有欠费；本预算年度内收过的任何特别摊派（special assessment）；维护费上涨的原因说明；董事和管理人员的联系方式；保险证明；还有公寓有没有被判过赔偿、或者正卷入官司。

说白了，大部分内容年年都差不多，真正决定这套房子值不值得买的，是下面这4个部分。

储备基金够不够用？

储备基金是用来修屋顶、电梯、地下车库这些大项目的，有了它，管理处才不用一有大修就临时找业主摊钱。证明书里必须写清楚储备基金研究报告建议应该存多少钱，以及实际账户里有多少。如果实际余额明显跟不上研究报告的建议，哪怕现在还没摊派，也说明特别摊派迟早要来，千万别忽略这个信号。

已经摊派过特别费用了吗？

证明书必须披露本预算年度内摊派过的任何特别费用，还要解释维护费为什么涨。如果是因为一次性修完的具体项目涨一次，那还好；但如果是年年涨、还说不清楚原因，这套房子真实的持有成本可能比挂牌信息里写的高不少。这部分直接告诉你，现在看到的维护费，一年后还是不是这个数。

公寓管理处有没有官司缠身？

证明书必须说明管理处有没有被判过赔偿、或者正在打官司。如果是因为建筑质量问题或者保险纠纷被告，一旦管理处败诉，摊派的费用是全体业主一起分摊的，你也跑不掉。证明书只需要说明官司存在，不需要说可能赔多少钱，这也是为什么这部分最好交给律师去判断，而不是自己看看就算了。

这套单位本身欠钱吗？

证明书会写明这套单位要交的公共维护费，以及有没有拖欠。卖家欠管理处的钱不会因为成交就自动消失，翻译成人话就是：这一条就是专门用来防止你接手别人欠下的烂账的。

规则和保险呢？

公寓现行的章程、附例和规则会完整附在证明书里，不是简单概括一下。如果你打算出租、养宠物，或者在单位里做点小生意，这里能看出管理处允不允许，证明书不会替你划重点，规则写了就是写了。证明书里还有一份保险证明，说明管理处自己的保单保的是什么，通常只保建筑本身，不保你单位里面和你的个人物品，这也是为什么大部分贷款机构和买家都会另外单独买一份公寓单位保险。

办一份要多少钱、怎么办？

标准版最多100加元，10天内出证明书；大部分管理处也提供加急服务，多付点钱能更快拿到。一般是你的律师或者地产经纪在报价被接受之后，直接向物业管理公司或者董事会申请，只要有具体地址和单位号就能办。

谁应该在你去掉条件之前把这份文件看一遍？

律师，不是只有你自己看看就行。安省公寓管理局自己也建议，在去掉条件之前找律师审核Status Certificate，因为储备基金、官司和欠费这几部分，正是律师最擅长判断、也最该帮你把关的地方。如果你正在多伦多或者大GTA地区看公寓，条件期一定要留够时间，让证明书能送到、能好好看完、能跟律师聊透，而不是拖到最后一天才匆匆忙忙走个过场。