집에서 사람이 죽었으면 집주인이 알려줘야 하나요?

결론부터 말할게요. 온타리오에는 집에서 사람이 죽었다는 걸 집주인이 먼저 말해야 한다는 법이 없어요. 기본은 매수인 책임이라, 오퍼 넣기 전에 서면으로 묻는 게 답이에요.

온타리오에는 이 집에서 누가 죽었는지 알려주는 서류가 아예 없어요. 그걸 신고하라고 못 박은 법도 없고, 표준 서류에 적는 칸도 없어요. 대신 있는 건 법원이 정해 둔 기본 입장, 중개인한테 걸려 있는 몇 가지 의무, 그리고 사인하기 전에 서면으로 던지면 판이 바뀌는 질문 하나예요.

온타리오에 집주인이 말해야 한다는 법이 있나요?

없어요. 집에서 사람이 죽었다는 사실을 콕 집어서 집주인이 신고해야 한다고 정한 법이나 규정이 온타리오에는 없고, 표준 서류에도 그런 칸이 없어요. 기본값은 집주인이 아무 말도 안 해도 되는 상태예요.

중개인을 규율하는 규정은 집주인한테 이미 공개 의무가 있다고 전제할 뿐, 그 의무를 만들어 주지는 않아요. 2002년 부동산 서비스 신뢰법에 따라 만들어진 온타리오 규정 567/05 제22.2조는 이렇게 되어 있어요. "If a seller has a legal obligation to disclose a fact to the buyer and the fact is known to the broker or salesperson who represents the seller, the broker or salesperson shall disclose the fact to every buyer who expresses an interest in the real estate."

쉽게 말하면, 집주인한테 먼저 의무가 있어야 매도인 측 중개인도 말할 게 생긴다는 거예요. 그런데 그 의무가 언제 생기는지는 이 규정이 안 알려줘요. 특정 집주인이 특정 사실에 대해 그 의무를 지는지는 사건마다 따로 판단해요. 부동산 변호사가 볼 일이지, 매물 올린 중개인이 결정할 일이 아니에요.

매수인 책임이라는 게 무슨 뜻이에요?

기본값은 집주인이 입을 안 열고, 확인은 내가 한다는 뜻이에요. 예외가 걸리지 않는 한, 집주인이 아무 말도 안 한 것 자체는 속인 게 아니라고 봐요.

2011년 5월 6일, 온타리오 항소법원은 Krawchuk v. Scherbak 사건에서 1심 판사의 출발점을 이렇게 적었어요. "in the absence of any warranties or guarantees as to the fitness of the property or home, the starting point for the analysis is the principle of caveat emptor." 매수인이 알아서 조심하라는 원칙이에요.

같은 사건에서 이 기본값을 뒤집으려고 두 가지 주장이 나왔어요. 하나는 하자가 숨어 있었고 집주인이 일부러 감췄다는 것, 다른 하나는 하자가 "such as to render the home uninhabitable, dangerous or potentially dangerous" 정도였다는 것이에요.

둘 다 집의 물리적 상태 얘기죠. 그런데 사람이 세상을 떠나도 집은 그대로예요. 벽돌 하나 안 바뀌어요. 그래서 이 질문은 온타리오 법이 하자를 두고 쌓아 온 틀 바깥에 걸쳐 있고, 열 명한테 물으면 열 가지 답이 나오는 이유도 여기 있어요.

그럼 내 중개인은 알려줘야 하나요?

찾아봐야 하고, 찾으면 알려줘야 해요. 매도인 측 중개인과 달리, 나를 대리하는 중개인한테는 집주인에게 의무가 있든 없든 직접 확인할 의무가 걸려 있어요.

규정 567/05 제22.1조는 고객을 대리하는 중개인에게 이렇게 요구해요. 거래에 관련된 중요 사실(material facts)을 확인하기 위해 합리적인 조치를 취할 것, 확인한 사실을 가능한 한 빨리 고객에게 알릴 것, 그 사실이 사고팔 결정에 영향을 주는지 고객이 검토하도록 조언할 것. 같은 조항은 고객한테서 서면 확인을 받도록 최선을 다하라고도 해요.

중요 사실이 뭐냐면, 같은 규정 제1(1)조에 "a fact that would affect a reasonable person's decision to acquire or dispose of the interest"라고 정의돼 있어요. 합리적인 사람의 매수 결정에 영향을 줄 사실이라는 뜻이에요. 특정한 죽음이 여기 해당하는지는 판단의 문제고, 노환으로 조용히 세상을 떠난 경우와 뉴스에 난 강력 사건은 같은 판단일 수가 없어요.

반대로 잡아당기는 건 비밀유지 의무예요. 윤리강령, 온타리오 규정 365/22 제12조는 법에서 달리 허용하거나 요구하지 않는 한 고객의 서면 동의 없이 고객의 비밀정보를 제3자에게 공개하면 안 된다고 해요. 집주인이 조용히 말해 줬고 집주인 본인에게는 법적 공개 의무가 없다면, 매도인 측 중개인은 진짜 난처한 자리에 서게 돼요. 답변이 빙빙 도는 것처럼 들리는 이유가 대개 이거예요.

집주인이 쓴 서면 설명서를 달라고 할 수 있나요?

있어요. 그리고 꼭 물어보세요. SPIS라고 부르는 서류인데, 쓸지 말지는 집주인 자유지만 일단 쓰기로 했다면 이야기가 완전히 달라져요.

온타리오에서는 일부 집주인이 매수인용 서면 설명서를 작성해요. 정식 이름은 Seller Property Information Statement예요. 규정 567/05 제22.3조는, 매도인 측 중개인이 그런 서류가 작성된 걸 알고 있으면 관심을 표시한 모든 매수인에게 그 존재를 알려야 하고, 요청이 오면 가능한 한 빨리 제공해야 한다고 해요.

그러니까 있는지부터 물어보고, 있다면 달라고 하세요.

왜 값어치가 있냐면, 같은 2011년 판결에서 항소법원이 이렇게 말했거든요. "Although the completion of an SPIS is not mandatory, once a seller decides to fill one out, he or she must do so honestly and accurately and the purchaser is entitled to rely on the representations contained in the SPIS."

입을 다무는 것과 거짓말을 하는 것은 온타리오에서 전혀 다르게 취급돼요. 이 문장이 이 문제의 핵심이에요.

오퍼 넣기 전에 뭘 해야 하나요?

서면으로 물어보세요. 오퍼가 나간 뒤가 아니라 나가기 전에요. 말로만 물으면 나중에 증거가 없어서 안 물어본 것과 똑같아지거든요.

1. 내 중개인을 통해 매물 브로커리지에 서면으로 묻고, 답장을 보관하세요. 이메일이면 충분해요.
2. 구체적으로 물어보세요. "Has anyone died in this property?"는 답할 수 있는 질문이에요. 제가 알아야 할 게 있나요는 안 물어본 것과 같아요.
3. 이 문제가 정말 중요하다면 사인 전에 부동산 변호사와 상의하세요. 계약서에 들어간 보증 한 줄이 말로 들은 안심보다 훨씬 세요.
4. 직접도 찾아보세요. 이웃, 주소로 뉴스 검색, 건물 이력. 다 열려 있고 공짜예요. 안 하면 손해죠.

윤리강령 제5조는 중개인이 모든 표시가 정확하고 오해를 부르지 않도록 최선을 다할 것과, 허위표시에 관여하지 말 것을 요구해요. 다만 이 조항이 걸리려면 먼저 질문이 나가 있어야 해요.

없다고 들었는데 나중에 알게 되면요?

서류를 챙겨서 부동산 변호사에게 가세요. 서면으로 받은 거짓 답변과 아무도 안 물어본 상황은 법적으로 완전히 다른 사건이에요.

뭘 할 수 있는지는 누가 뭐라고 했는지, 그게 얼마짜리였는지에 따라 갈려요. 이건 민원이 아니라 청구라서 변호사 일이에요. 등록 중개인의 업무 행위는 별개 트랙이고, 법원이 아니라 규제기관이 다뤄요.

걱정되는 게 심리적인 쪽이 아니라 물리적인 쪽이라면, 예를 들어 예전 대마 재배 이력 같은 거라면 분석이 완전히 달라지고 보통 매수인에게 더 유리해요. 그 경우엔 건물 자체가 손을 탔으니까요. 그건 따로 정리해 뒀어요. 온타리오 대마 재배 이력 고지 가이드를 보세요.

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