房子里死过人，卖家必须告诉你吗？

先说结论：安省没有法律规定卖家必须主动告诉你房子里死过人，默认就是买家自己当心。但你在签合同前书面问一句，局面就完全不一样了。

安省没有哪条法律要求卖家主动告诉你，这房子里有人去世过。表格上也没有那一栏。真正在起作用的，是法院定下的一个默认立场、几条压在经纪身上的义务，还有一句你可以书面问出口、问完局面就变了的话。

安省有法律规定卖家必须说吗？

没有。安省没有任何法律或者法规点名说房子里死过人就必须申报，标准文件上也没有这一栏，默认状态就是卖家可以什么都不讲。

管经纪的那套规矩，是假设卖家本来就有披露义务，而不是给他创造一个义务。安省第567/05号法规第22.2条（依《2002年房地产服务信任法》制定）是这么写的："If a seller has a legal obligation to disclose a fact to the buyer and the fact is known to the broker or salesperson who represents the seller, the broker or salesperson shall disclose the fact to every buyer who expresses an interest in the real estate."

翻译成人话：卖家自己先得有这个义务，卖方经纪才有得说。而这条法规并没有告诉你这个义务什么时候成立。具体到某一个卖家、某一件事，是一件一件案子去判的，这属于房地产律师的活，不是挂牌经纪能拍板的。

买家自己当心，到底是什么意思？

意思是默认卖家不开口，查清楚是你自己的活。除非有例外情况把这条默认推翻，否则卖家什么都不说，这件事本身并不算骗你。

2011年5月6日，安省上诉法院在 Krawchuk v. Scherbak 一案里，把一审法官的出发点记成这样："in the absence of any warranties or guarantees as to the fitness of the property or home, the starting point for the analysis is the principle of caveat emptor"。翻过来就是买家自己当心。

同一个案子里，有两条理由被拿出来推翻这个默认：一是缺陷属于隐蔽缺陷，而且卖家故意掩盖了；二是缺陷严重到 "such as to render the home uninhabitable, dangerous or potentially dangerous"。

看出来了吗？两条讲的都是房子本身的物理状况。可人走了，房子还是那个房子，一砖一瓦都没变。所以这个问题正好卡在安省法律为缺陷搭起来的那个框架外面，也难怪你问十个人能听到十种说法。

那我自己的经纪呢，他得告诉我吗？

他得主动去查，查到了必须告诉你。这一条和卖方经纪那边不一样：义务是直接压在代表你的那个人身上的，不用先看卖家有没有义务。

567/05号法规第22.1条要求：代表客户的经纪要采取合理步骤，查清这笔交易的重大事实（material facts），查到之后尽快告诉客户，还要提醒客户想一想这些事实会不会影响买或卖的决定。同一条还要求经纪尽最大努力，让客户书面确认收到了这些信息。

什么叫重大事实？该法规第1(1)条的定义是 "a fact that would affect a reasonable person's decision to acquire or dispose of the interest"，也就是会影响一个理性的人买不买的事实。某一次去世算不算，这是个判断题。老人在家安详离世，和一桩上过新闻的凶案，显然不是同一个判断。

反方向拉扯的是保密义务。《行业道德守则》（安省第365/22号法规）第12条写着：除法律另有授权或要求外，未经客户书面同意，注册人不得向第三方披露客户的保密信息。所以一个卖方经纪，人家私下跟他讲了，而卖家本身又没有法律义务说出去，他是真的两头为难。你听到的回答绕来绕去，多半就是这个原因。

能不能要一份卖家填的书面说明？

能，而且一定要问。这份东西叫 SPIS，填不填是卖家的自由，但只要他填了、卖方经纪又知道有这份东西，你一开口要，对方就得给你。

安省有些卖家会填一份给买家看的书面物业说明，全称是 Seller Property Information Statement。567/05号法规第22.3条规定：卖方经纪只要知道有这么一份东西，就必须告诉每一个表达了兴趣的买家它存在，并且在买家提出要求后尽快提供。

所以，先问一句有没有。有的话，就要过来看。

这份东西为什么值钱？还是那份2011年的判决，上诉法院说得很清楚："Although the completion of an SPIS is not mandatory, once a seller decides to fill one out, he or she must do so honestly and accurately and the purchaser is entitled to rely on the representations contained in the SPIS."

闭嘴不说，和开口说假话，在安省是两码事。这句话是整件事的关键。

下 offer 之前该做什么？

书面问，而且必须在 offer 递出去之前问，不是签完再补。口头问完拿不出证据，等于没问过，这一步是整篇里唯一真正护得住你的动作。

1. 通过你自己的经纪，用书面向挂牌行问，回复留着。一封邮件就够了。
2. 问得具体一点。"Has anyone died in this property?" 这种能回答。有什么我该知道的吗，这种等于没问。
3. 如果这件事对你真的重要，签字之前先找你的房地产律师。把保证写进合同里，比口头一句放心吧值钱太多。
4. 自己也查一查。邻居、拿地址去搜新闻、房子本身的历史，都是公开的，不要白不要。

《行业道德守则》第5条要求注册人尽最大努力确保任何陈述准确、不具误导性，并且不得参与虚假陈述。注意，这一条要咬得上，前提是你先把问题问出口。

万一对方说没有，事后才发现呢？

把材料拿去给房地产律师看，别自己在网上找答案。白纸黑字的假答复，和压根没人问过，在法律上是两件完全不同的事。

能不能追、追到什么程度，取决于当时怎么说的、谁说的、这件事值多少钱。这是索赔，不是投诉，要找律师。至于注册经纪的执业行为，那是另一条线，归监管机构管，不走法院。

如果你担心的是物理层面的问题，比如以前是大麻屋，那分析完全不同，通常对买家更有利，因为那种情况下房子本身被改动过。这个我们单独写过一篇：安省大麻屋到底要不要申报。

在看老房子，想知道下 offer 前该问哪些问题？从这里开始。