프리홀드 타운하우스인데 관리비가 나온다고요?

결론부터 말할게요. 온타리오 타운하우스는 세 가지예요. 진짜 프리홀드만 관리 법인이 없어요. 계약 전에 status certificate 꼭 보세요. 최대 $100, 10일 안에 줘야 해요.

같은 골목에 나란히 서 있는 타운하우스 세 채가, 법적으로는 완전히 다른 세 가지일 수 있어요. 하나는 내 땅에 내 집이고 아무 데도 묶여 있지 않아요. 하나는 사실 콘도인데 현관문이 1층에 있을 뿐이에요. 세 번째는 겉모습은 첫 번째인데 청구서는 두 번째처럼 나와요. 여기서 많이 걸려요. 어느 쪽을 사느냐에 따라 매달 나가는 돈, 지붕 수리 책임, 변호사가 클로징 전에 읽어야 할 서류가 다 달라져요.

타운하우스는 몇 가지나 되나요?

세 가지예요. 진짜 프리홀드 타운하우스, 콘도 타운하우스, 그리고 common elements 관리 법인에 묶인 프리홀드 주택이요.

온타리오 콘도관리청(CAO)은 관리 법인을 크게 freehold와 leasehold로 나누고, freehold 아래에 standard, phased, vacant land, common elements 네 가지를 둬요. GTA에서 타운하우스를 볼 때 실제로 마주치는 건 이 중 두 가지예요.

진짜 프리홀드 타운하우스는 콘도가 아예 아니에요. 땅도 건물도 내 것이고, 관리 법인도, 매달 나가는 관리비도, 이사회도, 적립금도 없어요. 지붕도 벽도 보험도 눈 치우는 것도 다 내 몫이에요.

콘도 타운하우스는 보통 standard 관리 법인이에요. CAO는 이런 법인을 "has individual units and common elements which often include areas such as a foyer, exterior walls, and amenities"라고 설명해요. 내 유닛을 소유하고, 나머지 전부는 지분으로 나눠 갖고, 매달 관리비를 내요.

Common elements 타운하우스가 제일 헷갈리는 쪽이에요. CAO 표현 그대로예요. "There are no units in this type of condo corporation, only common elements which are shared by owners of parcels of tied land (POTL) that are legally attached to the common elements."

온타리오 등기 쪽 Condominium Act, 1998 안내문도 같은 얘기를 해요. "Common Elements Condominiums have no units. The owners of the common interest are owners of freehold parcels of land (parcels of tied land or POTL's) that are not part of the condominium property."

쉽게 말하면 이래요. 집은 확실히 내 프리홀드예요. 그런데 사도로, 방문자 주차장, 골목, 작은 공원처럼 declaration에 들어간 건 전부 관리 법인 거예요.

신도시에는 네 번째 형태도 있어요. Vacant land 관리 법인에서는 유닛이 "are typically vacant lots at the time of purchase"이고, 단지 배치가 "may resemble a subdivision"이며, 공용 부분은 보통 "private roadways, private sewer systems" 같은 것들이에요. 집이 사방으로 떨어져 있어도 법적으로는 콘도 유닛이에요.

프리홀드인데 왜 매달 돈이 나가요?

관리비가 집이 아니라 common interest를 따라다니기 때문이에요. CAO는 이렇게 써요. "Owners purchase a common interest in the common elements that is attached to their POTL."

핵심 단어는 attached예요. 이 common interest는 안 받겠다고 할 수도 없고, 집만 따로 살 수도 없고, 방문자 주차장 한 번도 안 쓴다고 안 낼 수도 없어요. 살 때 땅이랑 같이 오고, 팔 때 땅이랑 같이 나가요.

그래도 너무 걱정하지 마세요. 금액 자체는 고층 콘도보다 훨씬 낮은 편이에요. 관리 법인이 관리하는 게 엘리베이터와 수영장, 프런트가 아니라 도로 하나와 제설 계약이거든요. 그래도 고정 지출이고, 오르고, 은행이 대출 심사할 때 계산에 넣어요.

관리비를 안 내면 어떻게 되나요?

관리 법인이 집에 lien을 등기할 수 있고, 끝까지 가면 집을 팔 수도 있어요. CAO가 절차를 자세히 정리해 뒀어요. 먼저 notice of lien을 보내고, "if the owner doesn't pay within 10 days, the condo corporation can proceed" 해서 certificate of lien을 등기해요. 그다음 법인은 "can initiate the power of sale process 15 days following the registration of the certificate of lien" 할 수 있고, 매각 통지에는 "45 days from the date of the notice's issuance"인 redemption date가 적혀요. 그 기간에는 소유자가 돈을 내면 되고, 법인은 더 진행하지 못해요.

시간은 법인 쪽에도 불리하게 흘러요. Lien은 "automatically expires after three months unless the condo corporation registers a Certificate of Lien with the Land Registry Office" 하거든요.

사는 사람 입장에서 요점은 하나예요. 밀린 관리비는 status certificate에 반드시 적히고, 변호사가 제일 먼저 보는 페이지가 거기예요.

지붕은 누가 고치나요?

Governing documents에 적힌 대로예요. 단지마다 진짜 달라요.

진짜 프리홀드 타운하우스면 건물 전부 내가 고쳐요. 콘도라면 유닛과 공용 부분의 경계가 declaration에 그어져 있고, 소유자는 "repair and maintain their unit in accordance with the Act and governing documents" 해야 해요. Common elements 법인은 또 달라요. 집 자체가 콘도 범위 밖이라, 건물은 내 것이고 공용으로 쓰는 땅이 법인 거예요.

짐작하지 말고 declaration을 보세요. 한 블록 떨어진 두 타운하우스 단지가 지붕, 창문, 현관 계단을 서로 다르게 나눠 놓기도 해요.

내가 사는 게 어느 쪽인지 어떻게 확인해요?

Status certificate를 받아 보세요. 그 주소에 어떤 형태로든 관리 법인이 붙어 있으면 이 서류가 반드시 있고, 거기에 다 적혀 있어요. CAO 설명이에요. "Anyone can request a status certificate. Corporations can charge up to $100 including all applicable taxes to provide it and must provide them within 10 days." 관리 문서, 적립금 상태, 관리비 연체 여부까지 들어 있어요. status certificate에서 뭘 봐야 하는지는 따로 정리해 뒀어요.

두 번째는 등기 확인이에요. Common elements 법인의 parcels of tied land는 declaration의 Schedule D에 나열돼 있고, 2008년 3월 1일부터는 각 필지가 "will, upon the registration of the declaration and description, be capable of being individually conveyed, or otherwise dealt with, without contravening Section 50 of the Planning Act" 하다는 변호사 확인 문구가 들어가야 해요. 근거는 온타리오의 parcels of tied land 안내문이에요.

리스팅에 월 관리비가 적혀 있는 건 힌트일 뿐 증거가 아니에요. 광고에 프리홀드라고 쓰여 있다고 그게 법적 표시는 아니고요.

계약서에 사인하기 전에 확인할 것

• 매달 얼마인지, 그 돈에 뭐가 포함되는지 서면으로.
• 도로, 하수, 가로등이 사유인지 시 소유인지.
• 적립금 규모와 가장 최근 적립금 조사 시점.
• 연체금, 등기된 lien, 이미 통과된 special assessment.
• 주차, 반려동물, 외부를 바꿀 수 있는지에 대한 규정.
• 건물 보험은 누가 드는지, 내 보험으로 채워야 할 부분은 무엇인지.

시간은 얼마 안 걸리고, 전부 사인하기 전에 서면으로 확인할 수 있어요. 온타리오 정부도 콘도 소유가 어떤 건지 쉽게 정리해 두었어요. 타운하우스 몇 곳을 비교하는 중이라면 저희 구매 페이지에 이후 절차가 정리돼 있어요.