Freehold镇屋也要交管理费？先搞清你买的是哪一种

先说结论：多伦多的镇屋有三种，只有真正的freehold才没有管理公司。签之前一定要看status certificate，最多收$100（含税），公司十天内必须给你。

同一条街上的三栋镇屋，法律上可能是三种完全不同的东西。一种是自己的地、自己的房，什么都不挂靠。一种其实就是condo，只不过门开在一楼。第三种长得像第一种，账单像第二种，也是最容易看走眼的那种。你买的是哪一种，直接决定你每个月交多少钱、屋顶谁修、律师closing之前要看哪些文件。

多伦多的镇屋到底有几种？

说白了三种：真正的freehold镇屋、condo镇屋，还有挂在common elements管理公司下面的freehold房子。

安省共管物业管理局（CAO）把管理公司分成两大类，freehold和leasehold，freehold下面又分四种：standard、phased、vacant land和common elements。在GTA买镇屋，主要会碰到其中两种。

真正的freehold镇屋根本不是condo。地和房子都是你的，没有管理公司，没有月费，没有董事会，也没有储备金。屋顶你修，墙你修，保险你买，雪你自己铲。

Condo镇屋一般是standard管理公司。CAO的原话是，这种公司"has individual units and common elements which often include areas such as a foyer, exterior walls, and amenities"。你拥有自己的unit，同时按份额拥有其余所有东西，每个月交管理费。

Common elements镇屋就是最容易踩坑的那种。CAO写得很直白："There are no units in this type of condo corporation, only common elements which are shared by owners of parcels of tied land (POTL) that are legally attached to the common elements."

安省土地登记的Condominium Act, 1998 公告从登记角度说的是同一件事："Common Elements Condominiums have no units. The owners of the common interest are owners of freehold parcels of land (parcels of tied land or POTL's) that are not part of the condominium property."

翻译成人话：房子确实是你的freehold。但那条私家路、访客车位、小巷、小公园，凡是写进declaration的，都归管理公司。

新区还有第四种。Vacant land管理公司里，unit "are typically vacant lots at the time of purchase"，整个小区"may resemble a subdivision"，共用部分常常是"private roadways, private sewer systems"。哪怕房子四面都不挨着别人，它在法律上还是一个condo unit。

明明是freehold，为什么还要交管理费？

因为费用跟着common interest走，不跟着房子走。CAO的说法是："Owners purchase a common interest in the common elements that is attached to their POTL."

关键词是attached。你不能说这个common interest我不要，不能只买房子不买它，更不能因为"我从来不停访客车位"就不交钱。买的时候它跟着地一起来，卖的时候它跟着地一起走。

别慌，这笔钱通常比大楼低不少，因为管理公司管的是一条路和一份铲雪合同，不是电梯、泳池和前台。但它还是固定支出，会涨，而且银行算你供不供得起的时候会把它算进去。

不交管理费会怎样？

管理公司可以在房子上登记lien，真走到最后可以把房子卖掉。CAO把流程写得很细：先发notice of lien，"if the owner doesn't pay within 10 days, the condo corporation can proceed"，登记certificate of lien。之后公司"can initiate the power of sale process 15 days following the registration of the certificate of lien"，通知里会给一个redemption date，"45 days from the date of the notice's issuance"，这段时间里业主可以补钱，公司不能再往下走。

时间对公司也是压力。Lien "automatically expires after three months unless the condo corporation registers a Certificate of Lien with the Land Registry Office"。

对买家来说重点很简单：欠费必须写进status certificate，你律师第一眼看的就是这一页。

屋顶到底谁修？

看governing documents怎么写，每个小区真的不一样。

真正的freehold镇屋，整栋房子都是你自己修。Condo里面，unit和common elements的分界线写在declaration里，业主必须"repair and maintain their unit in accordance with the Act and governing documents"。Common elements公司又不一样：房子压根不在condo范围内，所以房子是你的，共用的地是公司的。

别猜，去看declaration。隔一个街区的两家镇屋管理公司，屋顶、窗户、门口台阶的划分方式可能完全不同。

怎么知道自己买的是哪一种？

要status certificate。只要这个地址挂着任何一种管理公司，这份文件就一定存在，上面写得清清楚楚。CAO："Anyone can request a status certificate. Corporations can charge up to $100 including all applicable taxes to provide it and must provide them within 10 days." 里面有governing documents、储备金状况，还有有没有欠费。我们另外写过一篇status certificate要看什么。

第二步查title。Common elements公司的parcels of tied land列在declaration的Schedule D里，而且从2008年3月1日起，这份Schedule必须附上律师声明，确认每一块地"will, upon the registration of the declaration and description, be capable of being individually conveyed, or otherwise dealt with, without contravening Section 50 of the Planning Act"，依据是安省的parcels of tied land公告。

Listing上写着月费只是线索，不是证据。广告里写freehold，更不等于法律上的描述。

签字之前，这几样一定要问清楚

• 每个月交多少，白纸黑字写明包含哪些项目。
• 路、下水、路灯是私家的还是市政的。
• 储备金有多少，最近一次储备金研究是哪一年做的。
• 有没有欠费、已登记的lien、已经投票通过的special assessment。
• 停车、宠物、外面能不能改动的规定。
• 房子结构谁保，你自己的保单还要补哪一块。

这些都不费时间，而且在你签字之前全都是书面的。安省官网有一份condo业主须知，讲得挺白。想在几套镇屋之间比一比，我们的买房页面有后面的流程。