토론토에서 오퍼 넣을 때 계약금은 얼마나 내야 할까?

온타리오주 법에는 부동산 오퍼 계약금의 최소나 최대 금액 규정이 없어요. 에이전트와 협상해서 정하는 오퍼 조건이고, 셀러 쪽 브로커리지 신탁 계좌에 보관되며 최대 20만 캐나다달러까지 보험으로 보호돼요. 새 아파트 분양은 다릅니다. Tarion 보호 한도는 단독주택 10만 달러, 콘도 2만 달러예요.

토론토에서 오퍼 넣을 때 계약금은 얼마나 내야 할까?

결론부터 말할게요. 온타리오주 법에는 오퍼에 넣는 계약금 최소 금액이나 최대 금액에 대한 규정이 아예 없어요. 이 숫자는 법이 정해주는 게 아니라 여러분이 에이전트랑 같이 정하는 거예요. 그 숫자가 어떻게 정해지는지, 낸 돈은 어떻게 보호되는지, 새 아파트 분양은 또 어떻게 다른지 하나씩 정리해볼게요.

온타리오에 계약금 최소 금액 규정이 있을까요?

없어요. RECO가 관리하는 부동산신탁서비스법(TRESA)과 관련 규정은 브로커리지가 여러분 돈을 받은 다음 어디에 보관하고, 누가 풀 수 있고, 어떤 보험으로 보호받는지를 정해요. 근데 이 규정 어디에도 계약금이 얼마여야 한다는 금액이나 비율은 없어요. 계약금은 그냥 오퍼를 넣을 때 함께 내는 돈으로, 진지하게 살 생각이 있고 실제로 마무리할 능력이 있다는 걸 보여주는 거예요. 금액은 가격이나 클로징 날짜처럼 오퍼 안에서 협상하는 조건 중 하나일 뿐이에요.

그럼 이 금액은 뭘 보고 정하나요?

세 가지예요. 그 집이 얼마나 인기 있는지, 클로징 전까지 묶어둘 수 있는 현금이 얼마나 되는지, 그리고 멀티플 오퍼 상황에서 여러분의 전략이 뭔지. RECO는 바이어들한테 입찰 전쟁에 들어가기 전에 예산이랑 조건을 미리 정해놓고 끝까지 지키라고 조언해요, 왜냐하면 그 상황은 너무 빨리 흘러가서 그 자리에서 정한 숫자는 대체로 좋은 선택이 아니거든요. 계약금을 크게 넣으면 셀러한테 더 진지해 보이긴 하지만, RECO는 금액이 크다고 무조건 이긴다는 보장은 없다고 분명히 말해요. 그리고 그게 정말 필요한 융자 조건이나 인스펙션 조건을 포기할 이유는 절대 안 돼요. 에이전트는 여러분 편에서 협상하지만, 최종 숫자는 결국 여러분이 정해요.

거래가 깨지면 계약금은 돌려받을 수 있나요?

오퍼에 아직 조건이 남아있는 동안, 예를 들어 융자 조건이나 인스펙션 조건이요, 계약금은 신탁 계좌에 그대로 있고 거래는 아직 확정된 게 아니에요. 그 조건들이 충족되거나 포기되고 나면, 계약금은 보통 환불이 안 돼요. 그래서 여러분이 넣은 조건이 중요한 거예요. 융자가 안 나오거나 인스펙션에서 문제가 나왔을 때, 계약금을 온전히 돌려받고 빠져나올 수 있게 해주는 게 바로 그 조건이거든요. 거래가 firm 상태가 된 다음에는, 매수인과 매도인이 같이 서명한 상호 해제 합의서나 법원 명령이 있어야만 돈이 움직여요. 어느 한쪽이 마음대로 가져갈 수 있는 게 아니에요.

낸 계약금은 누가 지켜주나요?

계약금은 에이전트한테 있는 게 아니라, 곧바로 셀러 쪽 브로커리지의 부동산 신탁 계좌로 들어가요. 거기에 더해서 온타리오에 등록된 모든 브로커리지와 세일즈퍼슨은 여러분한테 비용 없이 소비자 계약금 보험에 의무적으로 가입되어 있어요. 절도, 사기, 브로커리지 파산, 자금 유용까지 커버하고, 건당 최대 20만 캐나다달러, 한 사건 전체로는 최대 400만 캐나다달러까지 보상돼요. 자기부담금도 없어요. 최근에 추가된 소셜 엔지니어링 사기 보장도 있는데, 누가 변호사나 에이전트인 척하면서 송금 계좌를 바꿔치기하는 경우를 커버하고, 최대 2만5천 캐나다달러예요. 이 보험이 안 되는 건 매수인과 매도인 사이에서 이 돈이 결국 누구한테 가야 하는지에 대한 다툼이에요. 그건 보험이 아니라 상호 해제 합의서나 법원 명령으로 풀어야 하는 법적인 문제예요.

새 아파트 분양은 다른가요?

네, 다르고 계약서에 서명하기 전에 꼭 알아둬야 해요. 개발사는 재판매하는 셀러가 아니라서 계약금을 보호하는 기관 자체가 달라요. Tarion의 계약금 보호 한도는 단독주택 기준 60만 캐나다달러 이하 매매가는 최대 6만 캐나다달러, 그 이상은 매매가의 10%씩 최대 10만 캐나다달러까지예요. 콘도 유닛은 Tarion 보호 한도가 최대 2만 캐나다달러이고, 그 사이에는 콘도미니엄법에 따라 개발사가 여러분 계약금을 신탁으로 보관해야 해요. 만약 개발사가 여러분 매매가에 적용되는 한도보다 더 많은 계약금을 요구한다면, 그 초과분은 개발사가 공사를 못 끝내거나 돈을 못 돌려줄 때 Tarion 보호를 못 받아요.

계약금은 실제로 어떻게 전달하나요?

매매계약서에 계약금 납부 시점이랑 전달 방법이 정확히 적혀 있고, 에이전트가 그 과정을 안내해줘요. 보통 은행 본드래프트나 보증 수표로, 셀러 개인이 아니라 셀러 쪽 브로커리지 신탁 계좌 앞으로 내는데, 그래야 입금되는 순간부터 위에서 말한 신탁 보관이랑 보험 보호를 받을 수 있어요. 확인 안 된 이메일로 온 계좌 정보만 보고 절대 송금하지 마세요. 전화로 에이전트나 변호사한테 직접 확인해야 해요. 이게 바로 위에서 말한 소셜 엔지니어링 사기가 노리는 지점이고, 사고 난 다음 보험금 청구하는 것보다 애초에 안 당하는 게 훨씬 나아요.

계약금이 클로징 때 필요한 돈이랑 무슨 관계예요?

계약금은 다운페이먼트 말고 따로 더 나가는 돈이 아니에요. 다운페이먼트의 첫 부분일 뿐이에요. 오퍼 단계에서 낸 이 돈은 클로징 때 내야 할 총액에 그대로 포함돼요, 나머지는 모기지로 채우고요. 클로징 당일에 계약금까지 포함해서 실제로 얼마가 필요한지 미리 보고 싶다면, 저희 클로징 비용 계산기로 오퍼 쓰기 전에 미리 확인해보세요.

여기 내용이 여러분 오퍼에 대한 실제 상담을 대신하지는 못해요. 토론토나 GTA에서 오퍼 쓸 준비를 하고 계시다면, 계약금을 얼마로 정하는 게 맞는지 저희가 같이 살펴봐 드릴게요.