백스플릿이랑 사이드스플릿, 뭐가 다른 거예요?

결론부터 말할게요. 백스플릿은 앞뒤로, 사이드스플릿은 좌우로 층이 어긋난 집이에요. 제일 아래층이 지하로 잡히는지는 그 층 중간 높이가 땅보다 낮은지로 갈려요.

결론부터 말할게요. 백스플릿은 층이 앞뒤로 어긋난 집이고, 사이드스플릿은 좌우로 어긋난 집이에요.

그래서 길에서 보면 사이드스플릿은 딱 보이는데, 백스플릿은 그냥 평범한 단층집처럼 보여요. 진짜 중요한 건 땅에 반쯤 묻혀 있는 제일 아래층이에요. 돈이 걸린 것도, 나중에 골치 아파지는 것도 다 거기예요.

백스플릿이 뭐예요?

쉽게 말하면 층을 통째로 위로 쌓는 게 아니라, 앞에서 뒤로 가면서 반 층씩 어긋나게 놓은 집이에요.

앞쪽은 보통 거실이랑 다이닝 같은 생활 공간이에요. 거기서 뒤로 가면 반 층 올라가서 침실, 반 층 내려가서 아래층이 나와요. 층 사이는 계단 몇 칸이지 한 층짜리 계단이 아니에요. 3레벨이랑 4레벨이 흔하고, 리스팅에도 보통 그렇게 적혀 있어요.

여기서 두 가지가 따라와요. 첫째, 집 정면 사진은 별 쓸모가 없어요. 백스플릿 앞모습은 그냥 방갈로처럼 보이거든요. 둘째, 제일 아래층이 일부만 땅에 묻혀 있어요. 뒤쪽만 파 들어간 구조라 제대로 된 지하실보다 훨씬 높이 있어요. 그래서 아래층 창문이 천장에 붙은 좁은 틈이 아니라 진짜 창문인 경우가 많아요.

사이드스플릿은 뭐가 달라요?

어긋나는 방향이 달라요. 옆으로 어긋나니까 정면에서 바로 보여요.

사이드스플릿 앞 도로에 서면 두 덩어리가 나란히 보여요. 한쪽은 낮고 보통 1층, 한쪽은 높고 보통 2층이에요. 차고는 높은 쪽 아래에 끼워 넣은 경우가 많고요. 안에 들어가면 백스플릿이랑 비슷해요. 반 층씩 어긋난 층들을 짧은 계단으로 연결한 구조예요.

사는 사람 입장에서 차이는 하나예요. 집 보러 가기 전에 얼마나 알 수 있느냐. 사이드스플릿은 길에서 다 보여주는데 백스플릿은 안 보여줘요. 밖에서 알아보려면 집 옆으로 돌아가서 땅이 벽 어디쯤에 닿아 있는지 봐야 해요.

토론토에 왜 이렇게 많아요?

전후 교외 개발 때 지어진 집들이에요. 스카버러, 노스욕, 에토비코에 잔뜩 있고 미시사가, 브램턴, 마캄, 더럼이랑 욕의 오래된 동네에도 많아요.

그때 나온 땅에 딱 맞는 구조였어요. 넓고 얕은 땅이거나 도로에서 안쪽으로 경사진 땅이면, 층을 어긋나게 놓는 것만으로 3층 4층 쓸 면적이 나와요. 2층을 제대로 올리는 비용도, 높이도 안 들이고요. 그래서 이 집들은 보기보다 커요. 그리고 사는 것 중 일부는 땅 아래에 있어요.

제일 아래층은 지하실이에요, 아니면 한 층이에요?

토론토에서는 그 층의 중간 높이가 바깥 땅보다 낮은지로 갈려요. 그리고 이건 조례에 그대로 적혀 있어요.

조닝 바이로 569-2013 800장 800.50(80)조의 지하실 정의는 이래요. "any part of a building where the elevation of the midpoint between the lowest part of a floor and the bottom of the joists directly above it is lower than the elevation of ... established grade in the Residential Zone category and the Residential Apartment Zone category".

쉽게 말하면 바닥이 땅 밑에 있느냐를 보는 게 아니에요. 그 층 바닥이랑 위 천장 사이의 딱 중간 높이가 땅 밑인지를 봐요. 여기서 말하는 established grade는 800.50(240)조에 이렇게 정의돼 있어요. "the average elevation of the ground measured at the two points where the projection of the required minimum front yard setback line is 0.01 metres past each side lot line".

그리고 800.50(820)조는 storey를 "a level of a building, other than a basement, located between any floor and the floor, ceiling or roof immediately above it"라고 해요. 두 개를 같이 읽으면 답이 나와요. 지하실 기준을 통과 못 하면 그건 그냥 한 층이에요. 높이 제한이랑 지을 수 있는 면적이 전부 따라 움직여요.

백스플릿이 재밌는 게 여기예요. 아래층이 딱 그 경계선에 걸쳐 있거든요. 같은 거리에 같은 도면으로 지은 집 두 채가 서로 반대로 갈릴 수 있어요. 뒤를 얼마나 파냈는지, 나중에 땅을 어떻게 골랐는지에 따라서요. 리노나 증축 생각하고 사는 거면 오퍼 넣기 전에 확인하세요. 넣고 나서 알아보면 늦어요.

하나만 짚고 갈게요. 이건 조닝 기준이라 조닝 문제에만 써요. 리스팅에 적힌 finished space랑 다른 얘기고, 아래층에 세컨 유닛을 넣을 수 있는지 볼 때 건축법이 쓰는 잣대랑도 달라요.

백스플릿에 합법 세컨 유닛 넣을 수 있어요?

되는 경우가 많아요. 그리고 되는 이유가 바로 그 반쯤 묻힌 아래층이에요.

토론토에서는 단독, 세미, 타운하우스 안에 secondary suite를 하나 두는 게 보통 허용돼요. 시가 내린 정의는 "self-contained living accommodation for an additional person or persons living together as a separate single housekeeping unit, in which both food preparation and sanitary facilities are provided for the exclusive use of the occupants of the suite, located in and subordinate to a dwelling unit"이고, 세부 기준은 조닝 바이로 569-2013의 150.10조에 있어요. 시의 secondary suites 페이지에 나와 있어요.

진짜 걸리는 건 건축법이에요. 제대로 된 지하실은 여기서 많이 걸리는데, 백스플릿 아래층은 통과하는 경우가 많아요. 온타리오 주 시정부주택부가 세컨 유닛 추가 페이지에 이렇게 써놨어요.

• 천장 높이: 지하 세컨 유닛은 필요한 바닥 면적 전체에서 천장 높이 1.95 m면 돼요. 유닛 안에서 출구로 나가는 통로도 포함이에요.
• 창문: 거실과 다이닝은 바닥 면적의 5%, 침실은 2.5%만큼 창 면적이 필요해요.
• 탈출: 지하나 1층 침실 창문은 최소 면적이 0.38 제곱미터예요.
• 방화: 유닛 사이, 그리고 유닛과 공용 공간 사이에 30분 방화 구획이 필요해요.
• 경보기: CAN/ULC S531 기준을 만족하는 연기 경보기를 집 각 층마다, 그리고 세컨 유닛의 침실마다 달아야 해요. 천연가스나 프로판 같은 연료를 쓰는 퍼니스가 있으면 일산화탄소 경보기도 필요해요.

부에서 이런 말도 해요. "if your house is more than five years old, it is classified as an existing house and you have more flexibility under the Building Code when you make renovations". 집이 5년 넘으면 리노할 때 여유가 좀 생겨요.

이 조건들을 백스플릿에 대보면 지하실보다 훨씬 잘 맞아요. 아래층이 높이 있으니까 천장 높이도 이미 나오는 경우가 많고 창문도 이미 큰 경우가 많아요. 땅에 뭘 더 지을 수 있는지 궁금하면 토론토 땅에 뭘 지을 수 있는지 따로 정리해놨어요.

사기 전에 뭘 확인해야 해요?

여섯 가지예요. 두 번째 보러 갔을 때 다 할 수 있어요.

1. 제일 아래층 천장 높이를 재세요. 방 한가운데 말고 제일 낮은 자리에서요. 덕트, 보, 내린 천장이 1.95 m를 잡아먹는 범인이에요.
2. 아래층 침실 창문은 눈으로 보지 말고 자로 재세요. 0.38 제곱미터가 커 보이진 않지만 그보다 작은 옛날 창이 수두룩해요.
3. 집 밖을 한 바퀴 돌면서 네 면 다 땅이 벽 어디에 닿는지 보세요. 그 선이 지하실 판정의 핵심이고, 옆집이랑도 생각보다 많이 달라요.
4. 계단 구간을 세보세요. 3레벨이면 하루에 짧은 계단을 네다섯 번 오르내려요. 다리 불편한 가족이 있으면 중요하고, 나중에 팔 때도 똑같이 중요해요.
5. 난방이 어떻게 도는지 물어보세요. 어긋난 층에 온도조절기 하나면 층마다 온도가 달라요. 댐퍼만 손보면 되는 경우도 있고 존을 하나 더 만들어야 하는 경우도 있어요.
6. 아래층 마감에 대한 퍼밋 기록을 요구하세요. 마감이 됐다고 허가가 난 건 아니에요. 허가 없는 유닛은 클로징 뒤엔 셀러 문제가 아니라 여러분 문제예요.

백스플릿이 나쁜 집이라는 얘기가 아니에요. 그냥 다른 집이에요. 가치의 상당 부분이 땅 아래 있고, 상태의 상당 부분이 정면 뒤에 숨어 있어요. 집 보러 가서 뭘 봐야 할지 더 얘기하고 싶으면 바잉 페이지 보세요.