Backsplit和Sidesplit到底差在哪？一句话说清

先说结论：backsplit是前后错层，sidesplit是左右错层。最下面那层算不算地下室，多伦多看的是它中点在不在地面以下。

先说结论：backsplit（后错层）是前后错层，一层一层往后错开；sidesplit（侧错层）是左右错层，错的那道线正对着马路。

所以站在街边看，sidesplit你一眼就看出来，backsplit看着就是个平平无奇的bungalow。真正值钱、也最容易出问题的，是那个埋了一半在土里的最下层。下面说说买的时候到底该看什么。

Backsplit到底是个什么房子？

说白了，就是楼层不是整层整层往上叠，而是从前往后每次错半层。

前面那一段通常是客厅饭厅这些起居空间。往后走，房子往上错半层到卧室，往下错半层到下层空间，每段之间就是几级台阶，不是一整段楼梯。市面上常见的是三层和四层的backsplit，listing上一般会直接写清楚。

这个结构带来两个后果。第一，房子正面的照片基本没用，因为backsplit的正立面看起来就是个平房。第二，最下面那层只有一部分埋在地下，后面挖进去，整体比正经地下室高不少。所以这种房子的下层窗户往往是真窗户，不是贴着天花板那种小缝。

Sidesplit又差在哪？

错层的方向不一样，它是横着错的，所以你从正面就能看见。

站在sidesplit前面的马路上，你会看到并排两块：一块矮的，一般一层；一块高的，一般两层。车库常常就塞在高的那一半下面。进屋以后的感觉跟backsplit差不多，还是靠半层半层的台阶把错开的楼层连起来。

对买家来说，区别就是你看房之前能掌握多少信息。sidesplit在路边就把底牌亮给你了，backsplit不会，你只能绕到房子侧面，看地面和墙是在哪儿交上的。

为什么大多伦多这种房子特别多？

它属于战后那一波郊区建房潮，士嘉堡、北约克、怡陶碧谷一大把，密西沙加、宾顿、万锦，还有杜兰和约克老一点的区也都是。

当年的地就适合这么盖。地块又宽又浅，或者从马路往里是斜坡，把楼层错开就能做出三四层的使用面积，又不用真盖第二层，省钱也压得住高度。所以这种房子实际比看着大，而你买下的东西有一部分是在地平线以下的。

最下面那层算地下室还是算一层？

在多伦多，这事看的是那一层的中点跟外面地面比谁高谁低，而且是白纸黑字写在法规里的。

根据分区附例569-2013第800章，地下室在800.50(80)条的定义是："any part of a building where the elevation of the midpoint between the lowest part of a floor and the bottom of the joists directly above it is lower than the elevation of ... established grade in the Residential Zone category and the Residential Apartment Zone category"。

翻译成人话：不是看地板在不在地面以下，而是看这一层地板到上面楼板之间的那个中间高度，在不在地面以下。而established grade在800.50(240)条里的定义是："the average elevation of the ground measured at the two points where the projection of the required minimum front yard setback line is 0.01 metres past each side lot line"。

再看800.50(820)条对storey的定义："a level of a building, other than a basement, located between any floor and the floor, ceiling or roof immediately above it"。两条连起来读就明白了：没通过地下室那个测试的，它就是正经一层，能盖多高、能做多少面积，全都跟着变。

backsplit好玩就好玩在这儿。它的下层正好压在这条线上。同一条街、同一张图纸盖出来的两栋房，可能一栋算地下室一栋算一层，就看当年后面挖多深、后来地面又怎么整。你要是买来打算翻建或者加建，这个答案最好在下offer之前就问清楚，别等签完了才去查。

提醒一句：这是分区法的测试，管的是分区的事。它跟listing上算多少finished space不是一回事，也不是建筑法规在判断能不能做二套房时用的那把尺。

Backsplit能合法做二套房吗？

很多时候能，而且能做的原因，恰恰就是那个埋一半的下层。

在多伦多，独立屋、半独立屋和townhouse里面，一般允许做一套secondary suite。市府给的定义是："self-contained living accommodation for an additional person or persons living together as a separate single housekeeping unit, in which both food preparation and sanitary facilities are provided for the exclusive use of the occupants of the suite, located in and subordinate to a dwelling unit"，具体标准写在分区附例569-2013的150.10条里。这些在市府的secondary suites页面上都有。

真正卡人的是建筑法规那关，正经地下室经常过不了，backsplit的下层反而常常能过。安省市政事务和房屋厅在加建二套房那一页写得很清楚：

• 层高：地下室的二套房，整个所需楼面面积上的层高可以是1.95米，包括单元里通往出口的那条通道。
• 窗户：客厅和饭厅的窗户面积要达到房间面积的5%，卧室是2.5%。
• 逃生：地下室或一楼的卧室窗户，最小面积0.38平方米。
• 防火：两个单元之间、以及单元和公共区域之间，要有30分钟的防火分隔。
• 警报器：符合CAN/ULC S531标准的烟雾警报器，房子每一层都要装，二套房的每间卧室也要装。如果家里的暖炉烧天然气、丙烷或类似燃料，还要装一氧化碳警报器。

厅里还写了一句挺关键的："if your house is more than five years old, it is classified as an existing house and you have more flexibility under the Building Code when you make renovations"。房子超过五年，装修时的灵活度就大一些。

把这些条件往backsplit身上一套，你会发现比正经地下室好办。下层位置高，层高经常本来就够，窗户经常本来就够大。想知道一块地还能盖点什么，我们另外写过多伦多一块地能盖什么。

买之前该检查什么？

六件事，第二次看房的时候全都能做完。

1. 量最下层的净高，而且要量最矮的那个位置，别站在房间中间量。风管、大梁、吊顶，就是把层高吃到1.95米以下的东西。
2. 卧室窗户要拿尺量，别光用眼睛看。0.38平方米听着不大，但老房子的窗洞比这小的一抓一把。
3. 绕房子走一圈，四面都看看地面是在墙的什么高度。那条线就是地下室认定的关键，邻居之间差别比你想的大。
4. 数一下有几段台阶。三层的backsplit，日常要走四五段短楼梯。家里有腿脚不方便的人要考虑，将来转手的时候也一样。
5. 问问暖气是怎么跑的。错层加一个温控器，各层温度肯定不一样，轻则调风门，重则要加一个分区。
6. 要下层装修的permit记录。装好了不等于批过了，没批的suite在成交之后就是你的麻烦，不是卖家的。

这些不是说backsplit不好。它只是不一样：更多的价值埋在地平线以下，更多的状况藏在正立面后面。想聊聊看房时具体怎么看，可以看我们的买房页面。