소규모 임대 건물 지으실 분들, 자본 규제가 130%로 내려갔어요

결론부터 말할게요. 캐나다 금융감독청이 저층 다세대 공사 위험가중치를 150%에서 130%로 내렸어요. 2027년 1월 1일부터고 고층은 그대로 150%예요.

결론부터 말할게요. 저층 다세대 공사는 자본 규제가 풀렸고, 고층은 한 푼도 안 바뀌었어요.

뭐가 바뀐 거예요?

위험가중치가 150%에서 130%로 내려갔어요. 2027년 1월 1일부터예요. 고층은 그대로 150%, 하나도 안 움직였어요. 캐나다 금융감독청(OSFI)이 9월 10일 발표한 2027년 모기지보험 자본적정성 기준이에요.

OSFI 정의는 꽤 단순해요. 7층 미만, 200세대 미만이면 저층 프로젝트예요. 그 규모를 넘으면 고층이고, 고층 주거 익스포저는 150% 그대로 유지돼요. 적용 대상은 OSFI가 감독하는 모기지보험사들이에요.

OSFI가 든 이유는 부동산 경기 부양이 아니라 위험이에요. 저층의 위험 성격이 더 낮다는 점을 반영하고 위험 민감도를 높이려는 것이고, 대규모 주거 공사 프로젝트가 자기 위험에 맞지 않는 우대를 계속 받지 않도록 하려는 거예요.

위험가중치가 뭔데요?

쉽게 말하면, 보험사가 그 거래 뒤에 자본을 얼마나 쌓아둬야 하는지를 정하는 숫자예요. 가중치가 낮으면 같은 규모의 거래에 들어가는 자본이 줄어요.

여기서 하나만 확실히 할게요. 내려간 건 자본 요구치고, 대출 금리가 아니에요. 1월 1일부터 건설 대출이 싸진다거나 보험료가 내려간다는 문서는 어디에도 없어요. 몇 월 며칠부터 소규모 건물 금융이 싸진다고 말하는 건 추측이에요.

제 주택담보대출도 영향받아요?

아니요, 한 푼도 안 바뀌어요. 이 문서는 보험사가 쌓아야 할 자본 얘기고, 내가 대출받을 때 통과해야 하는 심사 기준이 아니에요.

OSFI가 9월 10일 내놓은 문서는 다섯 개예요. 은행 자본적정성 지침, 모기지보험 자본 기준, 확정된 B-12 금리위험 지침, 손실흡수능력 초안, 그리고 보험 보고 서식 개정. 이 중 어느 것도 스트레스 테스트나 최저 자격 금리, 보험 모기지 규정을 건드리지 않아요. 올가을에 집 사거나 갱신하시는 분이면 이번 발표는 내 서류에 닿지 않아요.

공사 쪽에 또 다른 게 있어요?

네, 같은 날 은행 쪽도 바뀌었어요. 같은 날 확정된 2027년 자본적정성 요구 지침이 은행 버전이에요.

OSFI가 개정 영역으로 든 건 중소기업 대출, 토지 취득과 개발, 공사 금융, 유동화, 시장위험이에요. 규제 부담을 줄이면서 이 영역의 대출을 늘리는 데 도움이 될 것으로 본다고 했어요. 시행일은 두 가지예요. 회계연도가 10월 31일에 끝나는 기관은 2026년 11월 1일, 12월 31일에 끝나는 기관은 2027년 1월 1일이에요.

그래서 소규모 주거 프로젝트 금융의 양쪽 끝, 은행 대출과 그 뒤의 보험이 같은 날 같은 방향으로 바뀐 거예요.

저층이 왜 토론토에서 중요해요?

7층 미만, 200세대 미만이면 토론토가 일반 주택 부지에서 지을 수 있게 열어준 것들이 거의 다 여기 들어가요. 도심 고층은 안 들어가요.

4세대 건물, 적층형 타운하우스, 소규모 임대 건물 모두 이 정의 안에 있어요. 내 땅에 뭘 지을 수 있는지 알아보고 계셨다면, 이번 건 그 질문의 금융 쪽 면이고, 소규모 프로젝트를 40층 타워와 다르게 취급한 첫 자본 규정이에요.

배경은 공급이 얇아지고 있다는 거예요. 토론토 지역 주택 착공은 최신 CMHC 수치에서 크게 떨어졌어요. 위험가중치 20포인트가 실제 건물로 이어지는지는 이 문서가 답하지 않아요.

지금 뭘 해야 해요?

급한 건 없어요. 시행일이 2027년 1월 1일이고, 이건 은행과 보험사 쪽으로 흐르는 얘기지 내가 서명할 서류가 아니에요.

내년에 소규모 다세대 프로젝트를 정말 계획하신다면, term sheet 단계에서 대출 기관에 2027년 규정상 저층 다세대 익스포저를 어떻게 보는지 직접 물어보세요. 단순히 집이나 콘도를 사고파시는 분이면 이건 배경 지식이고, 집 사기 페이지부터 보시는 게 더 나아요.