首付不到20%？这笔保险费躲不掉，还有8%的税等着你

首付不到20%就必须买贷款违约保险。保费是贷款额的0.6%到4.5%，安省还要按保费收8%的税，这笔税不能加进房贷，只能现金付。

先说结论：首付不到20%，这个保险你躲不掉，而且它保的是银行，不是你。真正让人措手不及的也不是保费本身，是保费上面那8%的税，只能现金付，不能加进房贷。

这个保险到底保谁？

保银行，不保你。加拿大金融消费者管理局（FCAC）写得很直白：贷款违约保险保的是放贷的银行，万一你还不上月供，它赔的是银行，不保你。说白了，钱你出，受益的是别人。

那你图什么？图的是能借到钱。首付不够两成，银行根本不会批贷款，这个保险就是让小首付这件事能成立的那块拼图。

加拿大有三家公司做这个：CMHC（加拿大按揭及房屋公司）、Sagen 和 Canada Guaranty。CMHC 是联邦政府的，名气最大，所以不管最后谁承保，大家都习惯叫它 CMHC 保险。这个是银行替你办的，你既不用比价，也选不了保险公司。

什么时候必须买？

首付低于房价20%的时候，没有例外。FCAC 的原话就一句：首付不到房价的20%，通常就得买贷款违约保险。

最低首付是联邦统一标准，跟你找哪家银行没关系：

• 房价50万或以下：首付5%
• 房价50万到150万之间：前50万付5%，超出的部分付10%
• 房价150万或以上：首付20%

还有两点很多人不知道。就算你首付够20%，银行也可能要求你买，FCAC 说自雇的人和信用记录不好的人最常碰到。另外，最低首付那笔钱通常必须是你自己的钱。

保费到底多少钱？

贷款额的0.6%到4.5%，落在哪一档看你借的钱占房价多少，跟你收入高低、利率多少都没关系。CMHC 公布的自住房费率是这样：

• 贷款占房价65%及以下：0.60%
• 65.01%到75%：1.70%
• 75.01%到80%：2.40%
• 80.01%到85%：2.80%
• 85.01%到90%：3.10%
• 90.01%到95%：4.00%
• 90.01%到95%、首付来源非传统：4.50%

这是 CMHC 自己公布的费率表，按贷款总额收。

拿一套90万的房子算一遍。最低首付是前50万的5%，也就是2.5万，加上剩下40万的10%，也就是4万，一共6.5万。贷款额83.5万，占房价92.8%，正好落在4.00%那一档，保费33,400元。

CMHC 说这笔保费是一次性收取，可以加进贷款里，大部分人也确实这么干，房贷就从83.5万变成868,400元。但 FCAC 有一句提醒值得看两遍：保费加进房贷，你要为这笔保费付利息，利率跟你房贷利率一样。翻译成人话，这三万多块钱你要还整整一个摊还期。

那8%的税又是怎么回事？

安省对保费收税，而且这笔税不能加进房贷，必须现金付。

安省财政厅的规定是：应税保险合同的保费，按八个百分点征收零售销售税（RST）。FCAC 把对买家的后果讲得更直接：安省、曼省和魁省对贷款违约保险的保费征省销售税，银行不能把这笔税加进你的房贷，你必须在拿到房贷的时候付掉。

还是那套90万的房子：33,400元的8%，就是2,672元，closing 当天现金掏出来。它跟土地转让税、律师费是并列关系，不是替代关系。安省的交房成本清单里，最常被漏掉的就是这一项。

首付凑到20%是不是就不用买了？

对，这是唯一靠谱的办法。但别急着凑，先把账算清楚。

同样这套90万的房子，20%首付是18万，最低首付是6.5万。走保险这条路，你多花33,400元保费加2,672元的税；走20%那条路，你 closing 当天要多掏115,000元现金。这是两个完全不同的问题：一个是五年下来哪个划算，一个是你账上现在有没有这笔钱。别慌，多数首次买房的人，其实是账户余额替他们做了决定。我们的买房承受力计算器两条路都能帮你算。

顺便说一句，交了保费不会让你拿到更低的利率。它买的是那笔贷款本身。

房价超过150万怎么办？

买不到，想都别想。150万及以上的房子就是硬性20%首付，没有任何保险方案可选，多少保费都不行。

这条线是2024年12月15日改的，联邦财政部把可保房贷的房价上限从100万提到了150万。CMHC 现在写的是：自住房贷款的房价或估值必须低于1,500,000元。

这条线在多伦多特别扎心，因为不少独立屋的价格正好卡在它下面一点点。这跟我们写过的贷款预批到底能说明什么是同一道坎。

有保险的房贷最长能摊多少年？

默认25年。CMHC 写的是最长摊还期为25年，符合条件想要30年的，走它另外一个产品。

背后的联邦规定也是2024年12月生效的：所有首次购房者和所有新建房买家都可以用30年摊还期。你要是属于这两类，让银行把25年和30年的月供都报给你看，30年月供低，但总利息高。

第一次买房的话，安省的各种退税和补助项目最好一起看了。

这个跟产权保险、跟银行推销的保险是一回事吗？

不是，三个完全不同的东西，而且在交易过程里都会被人叫成房贷保险。

贷款违约保险就是本文说的这个：首付不到20%必须买，一次性付清，保的是银行。

产权保险是另一码事，管的是产权和登记上的麻烦，通过你的律师买，这个是真的保你。

签约时银行推销的人寿险和重疾险是第三种。FCAC 的说法是：房贷人寿险是可选产品，你过世后可能会把房贷余额付给银行，并且明确写了这些可选产品跟首付不到20%必须买的贷款违约保险不是一回事。可选的意思就是，你可以说不要。

今年打算买房、想先把首付和 closing 那天要拿多少现金算明白的，欢迎来买房这边聊。