다운페이 20% 미만이면? 모기지 보험에 8% 세금까지 붙어요

다운페이 20% 미만이면 모기지 보험 필수예요. 보험료는 대출액의 0.6~4.5%이고, 온타리오는 여기에 8% 세금을 또 붙이는데 이 세금은 모기지에 못 넣고 현금으로 내야 해요.

결론부터 말할게요. 다운페이가 20% 미만이면 이 보험은 못 피해요. 그리고 이 보험이 지켜주는 건 여러분이 아니라 은행이에요. 진짜 당황스러운 건 보험료가 아니라 그 위에 붙는 8% 세금인데, 이건 모기지에 못 넣고 현금으로 내야 해요.

이 보험, 누구를 지켜주는 걸까요?

은행이에요. 캐나다 금융소비자청(FCAC)이 아주 대놓고 써놨어요. 모기지 대출 보험은 여러분이 상환을 못 할 때 대출해준 은행을 보호하는 것이고, 여러분을 보호하지 않아요. 돈은 내가 내는데 혜택은 은행이 보는 구조예요.

그럼 왜 내냐고요? 대출 자체가 그거 없이는 안 나와요. 다운페이가 20%가 안 되면 은행이 아예 승인을 안 해주니까, 이 보험이 적은 다운페이로 집을 사는 걸 가능하게 만드는 조각인 셈이에요.

캐나다에서 이걸 파는 회사는 세 곳이에요. CMHC(캐나다 모기지 주택공사), Sagen, Canada Guaranty. CMHC가 연방정부 소속이라 제일 유명해서, 실제로 어디가 인수했든 다들 CMHC 보험이라고 불러요. 은행이 알아서 처리하니까 여러분이 비교하거나 보험사를 고를 일은 없어요.

언제 꼭 사야 하나요?

다운페이가 집값의 20% 미만일 때요. FCAC 규정은 한 줄이에요. 다운페이가 집값의 20% 미만이면 보통 모기지 대출 보험을 사야 해요.

최소 다운페이는 연방 기준이라 은행마다 다르지 않아요.

• 집값 50만 달러 이하: 5%
• 집값 50만에서 150만 달러 사이: 앞의 50만은 5%, 넘는 부분은 10%
• 집값 150만 달러 이상: 20%

여기서 많이 걸리는 게 두 가지예요. 다운페이를 20% 냈어도 은행이 보험을 요구할 수 있어요. FCAC는 자영업자거나 신용 기록이 안 좋은 경우가 대표적이라고 해요. 그리고 최소 다운페이는 원칙적으로 본인 자금이어야 해요.

보험료는 실제로 얼마인가요?

대출액의 0.6%에서 4.5% 사이예요. 어느 구간에 들어가는지는 집값 대비 얼마를 빌리느냐로 정해지고, 소득이나 금리와는 상관없어요. CMHC가 공개한 실거주 주택 요율은 이래요.

• 대출 비율 65% 이하: 0.60%
• 65.01%에서 75%: 1.70%
• 75.01%에서 80%: 2.40%
• 80.01%에서 85%: 2.80%
• 85.01%에서 90%: 3.10%
• 90.01%에서 95%: 4.00%
• 90.01%에서 95%, 비전통적 자금 출처: 4.50%

CMHC가 직접 공개한 요율표고, 대출 총액에 대해 매겨요.

90만 달러짜리 집으로 한번 돌려볼게요. 최소 다운페이는 앞의 50만의 5%인 2만 5천 달러에, 남은 40만의 10%인 4만 달러를 더해서 6만 5천 달러예요. 대출은 83만 5천 달러, 집값의 92.8%라 4.00% 구간이고, 보험료는 33,400달러가 나와요.

CMHC는 이 보험료를 한 번만 부과되는 비용이고 보험 대상 대출액에 더할 수 있다고 설명해요. 대부분 그렇게 하고, 그러면 모기지가 868,400달러가 돼요. 그런데 FCAC가 붙여둔 한 줄은 두 번 읽어볼 만해요. 보험료를 모기지에 더하면 그 보험료에도 이자를 내고, 금리는 모기지 금리와 같아요. 쉽게 말하면 이 3만 달러를 상환 기간 내내 갚는 거예요.

그럼 8% 세금은 뭔가요?

온타리오가 보험료에 세금을 매기는데, 이 세금은 모기지에 못 넣어요. 현금으로 내야 해요.

온타리오 재무부 규정은 이래요. 과세 대상 보험 계약의 보험료에 8퍼센트 소매판매세(RST)가 적용돼요. FCAC는 구매자 입장에서의 결과를 더 직접적으로 써놨어요. 온타리오, 매니토바, 퀘벡은 모기지 대출 보험료에 주 판매세를 부과하고, 은행은 이 세금을 모기지에 더할 수 없으며, 모기지를 받을 때 내야 해요.

아까 그 90만 달러 집이면 33,400달러의 8%, 즉 2,672달러예요. 클로징 당일에 현금으로 나가요. 토지 양도세나 변호사비 대신이 아니라 그것들과 별개로요. 온타리오 클로징 비용 계산에서 제일 자주 빠뜨리는 항목이 바로 이거예요.

20% 채우면 안 내도 되나요?

네, 확실하게 피하는 방법은 그것뿐이에요. 다만 무작정 모으기 전에 계산을 먼저 해보세요.

같은 90만 달러 집에서 20%는 18만 달러, 최소 다운페이는 6만 5천 달러예요. 보험 쪽으로 가면 보험료 33,400달러에 세금 2,672달러를 더 쓰고, 20% 쪽으로 가면 클로징 당일에 115,000달러를 더 내야 해요. 이건 완전히 다른 두 질문이에요. 5년 놓고 뭐가 싼가, 그리고 지금 통장에 그 돈이 있는가. 솔직히 첫 집을 사는 대부분은 통장 잔고가 대신 결정해줘요. 저희 구매력 계산기로 두 경우 다 돌려볼 수 있어요.

하나만 덧붙이면, 보험료를 낸다고 금리가 좋아지지는 않아요. 그 돈으로 사는 건 대출 그 자체예요.

집값이 150만 달러를 넘으면요?

아예 가입이 안 돼요. 150만 달러 이상이면 다운페이 20%가 고정이고, 보험료를 더 낸다고 되는 것도 아니에요.

이 선은 2024년 12월 15일에 바뀌었어요. 연방 재무부가 보험 대상 모기지의 집값 상한을 100만 달러에서 150만 달러로 올렸어요. CMHC 현재 기준도 실거주 주택 대출의 매매가 또는 감정가가 1,500,000달러 미만이어야 한다고 돼 있어요.

토론토에서는 이 선이 특히 아파요. 단독주택 상당수가 딱 그 아래에 몰려 있거든요. 저희가 모기지 사전승인이 실제로 말해주는 것에서 다뤘던 그 벽과 같은 거예요.

보험 든 모기지는 몇 년까지 상환할 수 있나요?

기본은 25년이에요. CMHC는 최대 상환 기간은 25년이라고 써두고, 30년이 가능한 사람은 별도 상품으로 안내해요.

그 뒤에 있는 연방 규정도 2024년 12월에 발효됐어요. 모든 생애 첫 주택 구매자와 모든 신축 주택 구매자에게 30년 상환이 열렸어요. 둘 중 하나에 해당하면 은행에 25년과 30년 월납입금을 둘 다 뽑아달라고 하세요. 30년은 월납입금이 낮고 총 이자는 커요.

첫 집이라면 온타리오의 환급과 지원 제도도 같이 읽어두면 좋아요.

이게 권원보험이랑, 은행이 권하는 보험이랑 같은 건가요?

아니에요. 셋 다 다른 건데 거래하다 보면 다 모기지 보험이라고 불려요.

모기지 대출 보험은 이 글의 주인공이에요. 다운페이 20% 미만이면 필수, 한 번 내고, 은행의 손실을 막아줘요.

권원보험은 소유권과 등기 문제를 다루는 별개의 보험이에요. 변호사를 통해 가입하고, 이건 진짜로 여러분을 보호해요.

계약할 때 은행이 권하는 생명보험과 중대질병보험은 또 다른 거예요. FCAC는 모기지 생명보험은 선택 상품이고 사망 시 모기지 잔액을 은행에 지급할 수 있다고 설명하면서, 이 선택 상품들은 다운페이가 20% 미만일 때 반드시 가입해야 하는 모기지 대출 보험과는 다른 것이라고 분명히 써놨어요. 선택이라는 건 거절해도 된다는 뜻이에요.

올해 집을 사려고 다운페이와 클로징 현금을 계산 중이라면, 구매 쪽에서 그 이야기부터 시작해요.